Madrid lidera el alza de los precios de la vivienda de lujo en Europa

Así lo da a conocer el último informe trimestral elaborado el pasado mes de noviembre por la consultora Knight Frank, donde la ciudad de Madrid aparece, junto a Lisboa, liderando el podio. En el puesto 12º del ránking mundial, capitaneado por Manila, los precios de los inmuebles 'prime' de la capital española han experimentado un incremento del 5,5%. Según Sonia Catalán, directora de Engel & Völkers Madrid, 2024 ha sido «un año espectacular, con un crecimiento en el número de cierres de más del 30% en ventas y del 11% en alquileres».

La misma agencia inmobiliaria asegura que 2025 será aún mejor, pues se prevé que la economía crezca de nuevo un 3% y que los tipos de interés acaben el año alrededor del 2%. Esto generará un aumento de la concesión de hipotecas en condiciones muy competitivas, «lo que se traduce en un incremento en el número de transacciones, así como en los precios».

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Si el mercado de lujo en Madrid se caracteriza por algo es, precisamente, por la demanda «disparatada» que existe frente a la oferta tan limitada. Coincide Luis Valdés, director general del departamento de Residential Sales Advisory (ventas residenciales) en la consultora Colliers, que este es el principal desafío al que se han tenido que enfrentar las empresas dedicadas a este tipo de viviendas 'premium', que conciben el problema como «una tensión desmesurada».

El distrito de Centro se ha convertido en «el objeto de deseo de los inversores más exigentes». De hecho, las operaciones gestionadas en esta zona en los nueve primeros meses de este 2024, indican desde Engel & Völkers, aumentaron un 18% con respecto al conjunto del año 2023. Según Miguel Ángel Cantos, director de esta empresa, el cliente buscador, tanto para alquilar como para comprar, es cada vez «más exigente y caprichoso». Además, este perfil sigue valorando en gran medida la seguridad –se trata de la cuarta capital más segura de la UE–, el diseño, la localización y la orientación «más incluso que el precio».

Valdés señala que se trata de personas con un alto nivel social y cultural, distribuidas aproximadamente en «un 50% de origen latinoamericano, un 30% provenientes de otras provincias españolas y un 20% de la misma ciudad de Madrid». Para Engel & Völkers, sin embargo, la mayor parte de los compradores de vivienda en Centro siguen siendo españoles, «aunque el porcentaje ha bajado desde el 67% de 2023 hasta el 63% en los nueve primeros meses de este año»: «Mientras que los americanos (procedentes de México, Colombia, Venezuela y EE. UU.) se mantienen estables en torno al 17% y 18%, en 2024 han aparecido nuevos actores procedentes de Asia hasta copar el 8% de las compras gestionadas».

La tipología más demandada en los alrededores de Madrid ha variado. Se observa un estilo minimalista donde priman los proyectos de diseño y un interiorismo cuidado. «Buscan propiedades exteriores, con vistas, acabados de alta calidad y servicios exclusivos», detalla Valdés. Durante años, los inversores internacionales interesados por el sector inmobiliario de lujo en Madrid sólo tenían ojos para el barrio de Salamanca. Ahora, la demanda más exclusiva se desplaza a Cortes (en Centro) desde los colindantes distritos de Salamanca, Retiro y Chamberí. «Esta zona ha atraído a muchos clientes que anteriormente buscaban única y exclusivamente el barrio de Salamanca. La saturación y madurez del mercado ha desplazado la demanda procedente de países de Suramérica hacia otras áreas, también 'premium', pero que estaban reservadas a un público más europeo y español», apunta Carmen Tomás, directora de ventas de Engel & Völkers en el distrito de Centro.

Precisamente, la nueva esquina exclusiva de la capital se encuentra en pleno barrio de Salamanca, en un edificio situado en Velázquez, 21, a pocos pasos del parque del Retiro o la calle de Serrano y que fue levantado a principios del siglo XX, a petición de Francisco Sánchez-Pleites, Marqués de Frómista. Con la intención de destinar el piso principal a su propia residencia y el resto al arrendamiento, encargó al arquitecto José Espelius Anduaga –que, entre otros trabajos, fue el artífice de la plaza de toros de Las Ventas– el diseño de un bloque que albergará algunas de las viviendas más caras de Madrid.

Los propietarios, el grupo de inversión Inbest GPF, serán los encargados de recuperar la esencia residencial y señorial a este inmueble, que adquirió por casi 100 millones a la familia Grifols: pagaron por él 52 millones a, entre otros propietarios, los dueños de Tapicerías Gancedo, en 2019. Se calcula que esta operación inmobiliaria, según detalla la memoria redactada por Impar Group –encargado de desarrollar el Plan Especial– genere unos ingresos de 188 millones de euros, de los cuales casi 56 millones serán por los dos bajos comerciales que alberga el edificio y 132 se corresponderán a la parte residencial.

«Se prevé que el proyecto con estas estimaciones de costes e ingresos resulte en un beneficio para la propiedad de 63 millones», reza el documento que desgrana el proyecto al que ha dado luz verde el Ayuntamiento de Madrid esta misma semana en la comisión de Urbanismo. El inmueble, cuyas obras tendrán una duración de 18 meses, se situará en el podio de los edificios más caros de la capital, pues el precio por cada metro cuadrado superará los 25.000 euros.

Actualmente, existen varios proyectos de alta gama, principalmente concentrados en el barrio de Salamanca. Con promociones como la de la calle de Velázquez, el precio ya ha superado una barrera que, a corto o medio plazo, según explica Valdés a ABC, «se espera que supere los 30.000 euros el metro cuadrado».

Desde esta consultora consideran el año 2014 como el punto de partida para el despegue del mercado de lujo residencial en Madrid. Uno de los primeros hitos fue la comercialización de Serrano, 7, en octubre de 2015, un proyecto que generó un enorme interés al escalar sus precios de venta desde 8.000 hasta 10.500 euros por metro cuadrado. Culminó con la venta del ático a finales de 2016, alcanzando un récord de 15.000 euros por metro cuadrado, un logro significativo para la época.

Desde ese momento, proyectos emblemáticos como Milenium –en la plaza de la Independencia–, Lagasca 99 o las Four Seasons Private Residences han jugado un papel fundamental para «transformar el panorama inmobiliario de la capital, marcando un antes y un después» en este sector.

Las 44 viviendas que componen el número 99 de la calle de Lagasca hicieron ruido en el ámbito del lujo inmobiliario incluso antes de inaugurarse. Esta exclusiva manzana –rodeada por las calles de Juan Bravo, Maldonado, Lagasca y Claudio Coello– se inauguró en 2017, batiendo el récord del mercado inmobilario del lujo residencial de Madrid. Con un precio medio de 11.300 euros el metro cuadrado, las casas de esta promoción se encontraba en 2019 entre las más caras del país, una cifra que actualmente superan más inmuebles de lujo repartidos por los distintos barrios del centro de la capital.

Sin embargo, la Milla de Oro se ha traslado al entorno de la plaza de Canalejas, donde se encuentran el hotel Four Seasons y las galerías en las que se ubican las boutiques más exclusivas –desde Louis Vuitton a Dior o Cartier–, motivado principalmente por la llegada en plena pandemia de este cinco estrellas a la capital. La superficie de las 22 viviendas 'premium' en el número 14 de la calle de Alcalá oscila entre los 125 y los 380 metros cuadrados y se comercializaron a 15.000 euros el metro. Muy por debajo de los precios que se manejan hoy.