El 'build to rent', una oportunidad de inversión en Valencia

Quizás por ello, promotores, fondos de inversión, SOCIMIS y aseguradoras han puesto el foco en este tipo de operaciones como apuesta de futuro . Una apuesta lógica, ya que la demanda de viviendas en arrendamiento se ha incrementado de manera notable, si bien Valencia presenta un problema importante de oferta, que el sector plantea solucionar con promociones creadas específicamente para arrendar .

La modalidad 'build to rent' ofrece diversas ventajas . Los potenciales alquiladores disponen de un inevitable aumento de oferta de pisos en alquiler y su consiguiente bajada de los precios. A su vez, estas promociones conllevan la renovación del parque de vivienda para cubrir las necesidades y comodidades de los consumidores, así como una relación con unos propietarios de vivienda más profesionalizados.

Para los inversores, tiene la ventaja de adquiri r viviendas diseñadas de acuerdo con sus necesidades , a un precio cerrado y en un tiempo determinado, limitando el temido 'riesgo promotor' y la responsabilidad asociada al mismo en la LOE y en el CTE. Y -no menos relevante- con ventajas fiscales. Piénsese en las SOCIMIS y Entidades dedicadas al Arrendamiento de Vivienda (Edav).

En el caso de los promotores, aminora los riesgos comerciales , ya que tienen asegurada la venta de todo el edificio de antemano a un único cliente, con lo que su exposición a la evolución del mercado es menor.

A pesar de todo, esta modalidad de inversión tampoco está exenta de amenazas . La principal, la inseguridad jurídica que los inversores, tanto nacionales como extranjeros, pueden percibir en materia de arrendamientos. Medidas como la limitación de los precios del alquiler, el incremento de la fiscalidad para entidades de inversión inmobiliaria, la limitada protección y la cuasi demonización de los denominados 'grandes tenedores' frente a la ocupación de viviendas vacías en la reciente normativa aprobada, pueden hacer que los inversores miren a otros mercados más estables, en detrimento del mercado inmobiliario valenciano y español.

Tanto las medidas de limitación de precios del alquiler, como la protección de inquilinos y 'okupas' frente a los desahucios producen a la larga un efecto disuasorio en la oferta de vivienda para particulares, que tienen más incentivos para vender que para alquilar. La ocupación de una casa inhabitada es considerada usurpación de vivienda, es decir, un delito leve, por el que los okupas harán frente a una multa, pudiendo el proceso de desahucio prolongarse durante años. Esto provoca que, en el caso de los inversores, no reciban los retornos esperados por sus inversiones y busquen mercados alternativos.

Iniciativas como la de la Generalitat de Cataluña de limitar la regulación de los alquileres ha sido acogida por los expertos con mucho escepticismo . Medidas de este tipo no son nuevas, y han sido ya adoptadas en otras ciudades, con diferentes enfoques y resultados. En París, por ejemplo, la limitación en 2015 de los precios del alquiler provocó que la oferta de pisos para arrendar se redujera drásticamente. La medida fue finalmente anulada por los tribunales. Tras la derogación de la ley, los precios se dispararon un 25%, por lo que el gobierno francés volvió a limitar los precios en 2018, con una vigencia de 5 años, y los resultados se verán en 2023.

A pesar de lo anterior, da la sensación de que los inversores y expertos inmobiliarios no ven factible una limitación de los precios del alquiler y siguen considerando Valencia, y España en general, como un mercado con potencial y recorrido. Todo ello hace que la figura del 'build to rent' esté plenamente consolidada y haya venido para quedarse.

Ejemplos en la Comunidad Valenciana son la Torre Ikon, de Kronos, Residencial Atlas en Benicàsim, los proyectos promovidos por AQ Acentor en Turianova (en el PAI de Fuente de San Luis) o Neinor en el Cap i Casal. La elección de una u otra fórmula jurídica para su estructurar -forward funding, forward purchase o contrato de promoción delegada-, merecerían ser tratadas aparte. En todo caso, dependerá de la estructura de financiación acordada por las partes y de la necesidad de acotar el 'riesgo promotor' por parte de inversores, siendo conveniente acudir a especialistas con experiencia en la defensa de los distintos intereses en juego.

Está claro que la figura del 'build to rent' puede ser un a importante palanca de crecimiento del mercado inmobiliario , siempre que se dote de un marco de seguridad jurídica atractivo para los inversores. Deberán, para ello, adoptarse medidas dinamizadoras de la promoción de viviendas de alquiler , fomentar la necesaria colaboración público-privada, incrementar la bolsa de suelo finalista superior a la existente, dotar a los procedimientos de ordenación urbanística y de concesión de licencias de una mayor agilidad y aprobar medidas fiscales apropiadas para que los propietarios alquilen sus viviendas vacías. La coyuntura actual es realmente propicia para un crecimiento ordenado, profesional y sostenible del mercado del alquiler en la Comunidad Valenciana. No podemos permitirnos desaprovechar esta oportunidad.

* Ignacio Sáez de Santamaría es socio de EY Abogados