Urbanismo deja morir el cambio del Plan del Casco para permitir hoteles de lujo en calles peatonales de Córdoba

Aquel cambio se inició por un proyecto concreto, el edificio que fue la sede de Prasa en el Bulevar del Gran Capitán, al que la prohibición decretada por el Plan del Casco le pillaba de lleno. De hecho, era el único inmueble en el que sus propietarios habían propuesto llevar a cabo una comercialización para derivarlo al mercado hotelero o de alojamientos.

El hecho de superar las cuarenta plazas o veinte habitaciones abre la mano a pensiones o pequeños edificios de pisos turísticos pero cierra la puerta a cualquier iniciativa del mercado de la gama alta por razones de rentabilidad. Y la razón tiene que ver con el tráfico. Si una calle es preferentemente peatonal, lo lógico es que no tenga alicientes para ir en automóvil. El Plan del Casco decidió centrarse en la prohibición hotelera.

Y exclusivamente hotelera. El documento que aprobó inicialmente la Gerencia de Urbanismo hacía notar una contradicción, y de las gordas. Los hoteles de más de 20 habituaciones quedaban fuera. Los de 19, no. Tampoco los aparcamientos subterráneos ni los espacios comerciales de muchos cientos de metros cuadrados o los edificios de vivienda. Los promotores del proyecto entendían que si impacto en la movilidad tienen unos, también lo tienen otros. Posiblemente con más intensidad.

Urbanismo optó en 2021 por atender la petición de la familia Romero por una cuestión de tratamiento equitativo. De hecho, la innovación no tuvo tanta oposición política como en el movimiento vecinal. Entidades de defensa de los vecinos aseguraban que era incentivar la llegada de (más) turistas. Advirtieron de que recurrirían la medida dentro de sus posibilidades. Que era una medida que favorecía la gentrificación.

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No hizo falta llegar a los abogados. La Comisión de Patrimonio emitió un informe inequívocamente desfavorable a pesar de que Urbanismo y la Consejería de Cultura ya estaban gobernados por el mismo partido. El dictamen de Cultura se aprobó en 2021 y es lo suficientemente expresivo para dar un volantazo en el expendiente. La Consejería dice no estar a favor del cambio en el Plan del Casco aunque, la realidad, es que nunca dijo que no se hiciera. Sino que no se hiciera así.

Urbanismo había planteado una forma muy sencilla de proceder. Había una prohibición y se quitaba. No quedaba nada entre medias. Eso implicaba que se podía crear un hotel de cien habitaciones en una calle peatonal del Centro y del Casco. De 200, de 300. De lo que el mercado permitiese. «Eliminar sin más la limitación de implantar el uso residencial colectivo en segunda categoría (así se llaman los hoteles de más de 40 plazas) no se encuentra justificado». dice el informe de la Junta.

Pero la Comisión de Patrimonio le dio una salida al Ayuntamiento con el objetivo de flexibilizar la medida. De convertir una prohibición en una limitación. Y le dio hasta una redacción posible: «El uso residencial de 2º categoría solo es autorizable sobre parcelas recayentes a espacios primarios no calificados como exclusivamente o preferentemente peatonales. Excepcionalmente, se podrá autorizar en parcelas recayentes a espacios medios no exclusivamente peatonales o espacios primarios preferentemente peatonales, previa aprobación de un estudio de viabilidad«.

¿Y qué debía contener el estudio de viabilidad? Pues debía, según Cultura, «determinar la compatibilidad entre los flujos de tráfico previsibles y las características del tejido urbano y viario existente». Es decir, lo que dijo la Consejería de Cultura es que se permitieran hoteles grandes en calles y plazas de cierta entidad del Centro y del Casco garantizando que no suponían un problema para la preferencia del peatón.

Cultura ni siquiera dio unas pautas para esos estudios de viabilidad. Se entiende que abordan medidas compensatorias para evitar que los coches y, específicamente, los autobuses no llegaran a la misma puerta de los hoteles a construir en este tipo de calles. Por ejemplo, establecer normas concretas para sus vehículos de suministros, puntos de llegada para los turistas o zonas donde estacionar sin llegar al negocio propiamente dicho. Dentro de la panoplia posible, todo lo que la cadena hotelera pudiese desarrollar para conseguir cumplir las normas. Una de las cuestiones que hay que resaltar es que todo edificio hotelero ha de contar con un número de plazas de aparcamiento por posible visitante: en los cinco estrellas son una por cada tres habitaciones.

Lo que Cultura desarrollaba en su informe es una prevención. Entendía que los usos de alojamiento, a partir de un número de habitaciones, siempre generan más tráfico de coches que, por ejemplo, los comercios. Aseguraba que los clientes de una tienda no llegan hasta la puerta en coche pero los clientes de un hotel sí lo hacen en autobús. En esas condiciones, expresaba que no quedaba acreditado que se pudiera hacer compatible la prevención peatonal con los usos hoteleros.

La realidad es que el Plan del Casco, y eso también lo dice el informe de Cultura, es un desastre en materia viaria. Las calles se dividen en primarias y medias (más y menos anchas). Las primeras tienen apellido: exclusivamente o preferentemente peatonal, etcétera. Las segundas solamente son peatonales porque no cabe tráfico.

La verdad verdadera es que Cruz Conde o Capitulares siguen sin aparecer como peatonales en el planeamiento de la ciudad. Y es porque la decisión de peatonalizarlas se tomó sin tener en cuenta los documentos que regulan el urbanismo de la ciudad. Fueron decisiones de los alcaldes respectivos. La Consejería de Cultura ha pedido a Urbanismo que tome medidas al respecto mediante una reordenación del Plan del Casco para que se parezca a la realidad por las decisiones que se han ido tomando con posterioridad a su aprobación.

¿Qué hizo Urbanismo tras recibir el informe de Cultura? Resumiendo: nada. El Plan del Casco se quedó tal cual, el expediente nunca se llegó a anular y se ha quedado como una carpeta más de las medidas no abordadas por el Ayuntamiento de Córdoba. Huelga decir que la familia Romero nunca pudo convertir la antigua sede de Prasa en un hotel de cuatro estrellas, como estaba trabajando. La diferencia es que se ha producido una eclosión de proyectos de alojamiento de segunda categoría (hoteles y edificios completos de apartamentos turísticos) y algunos se están topando con esa situación no resuelta. El cambio del Plan del Casco fue el primero que se aprobó con la filosofía de plazos muy cortos.