Diez claves para explicar la reactivación del sector inmobiliario en Córdoba

El Anuario de la Economía Cordobesa que ABC entrega gratis este miércoles disecciona las diez claves de la recuperación del sector en esta provincia con un análisis clave del experto José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE (Instituto de Práctica Empresarial).

Estas son las claves:

Lo demuestra la tozudez del cambio de tendencia del número de compraventas, que sigue creciendo tanto en liquidación de stock bancario, segunda mano y la poca obra nueva sobre plano que se oferta, así como la mayor demanda de alquileres.

Hay perfiles muy claros tanto en los vendedores como en los compradores: unos por necesidad de liquidez , cancelación de deudas o reubicación de inversiones; otros por traslado laboral , motivos de salud, familiares, educativos, de independencia y financieros, pues existen nuevamente cuotas hipotecarias inferiores al precio de alquiler. En este sentido, Córdoba es un mercado con un potencial mayor que la media por el escaso stock de viviendas durante la última fase de la crisis (últimos dos años). Lo venimos notando el último bienio.

Efectivamente, los visados de forma general empiezan a crecer. Lo hacen con porcentajes altos, aunque a nivel global aún suponen poco volumen, ya que la caída fue superior al 90%. Pero ahí está el cambio de tendencia en el mercado.

Tienen especial protagonismo, y mayoría de operaciones, las cooperativas , comunidades de propietarios y autoconstrucción de viviendas unifamiliares; salvo las excepciones de ciudades como Madrid, grandes urbes con áreas metropolitanas, Costa del Sol y Levante. Córdoba posee suelo muy bien situado con una alta demanda en la tipología de residencial con zonas ajardinadas y equipamiento deportivo, lúdico… Aunque los precios medios ahora son más bajos, en mi opinión razonables, la demanda seguirá empujando y por tanto inevitablemente elevándolos.

Así es. Tras una caída del 75% en la concesión de hipotecas para compraventas inmobiliarias, han vuelto a repuntar. No obstante, son muy selectivas: sólo para particulares solventes con ingresos recurrentes y ahorro, o compras de producto inmobiliario del stock bancario, con perfiles de clientes sin ahorro, a los que se dan hipotecas del 100%, pero que son solventes.

En cuánto al crédito promotor, quien no existe es el promotor clásico. Se está reinventando y generando la nueva figura de «agente promotor» cuya gran característica es que gestiona integralmente lo que el cliente necesita hasta que le hace el proyecto viable, incluyendo la captación del suelo . Dicha figura está representada por perfiles profesionales, agrupados en uniones temporales de empresas (UTEs), sociedades, gestoras, etc., que, cuando tienen clientes finalistas y proyectos viables, obtienen el crédito para la construcción. Ya que el resto de crédito para promoción inmobiliaria es para obras inacabadas adjudicadas por la banca y con empresas promotoras delegadas, cuyos balances han aguantado solventemente el tsunami inmobiliario y financiero, del cual nos recuperamos.

Como tal no existe, ya que lo poco nuevo que se pone en venta se vende sobre plano , si está funcionalmente adaptado a las necesidades de la demanda solvente. De lo que está en ubicaciones normales y con sus infraestructuras, queda muy poco. El resto de stock de obra nueva es obsoleto por sus diseños antiguos , conservaciones pésimas o su localización . A nivel nacional el 20% del stock se encuentra en Castellón y en Andalucía, con bolsas de miles de viviendas en desarrollos concretos de la costa con falta de infraestructuras.

El stock en Córdoba drenó con más rapidez y desde niveles más bajos. Por tanto la tipología de vivienda que se demanda en la capital hoy requiere inevitablemente de obra nueva. Vendrán dos años de actividad al alza en la obra nueva.

Cogiendo el indicador de cualquier fuente fiable, las tendencias son alcistas, pero discretas, provocadas por el incremento de las compraventas ; salvo excepciones, ya que, cuando dos quieren un mismo piso, al propietario lo convierten en monopolista, cuya consecuencia es la subida del precio y, cuando se paga, causa la subida del precio del suelo. Para los inversores, es un momento dulce para comprar activos inmobiliarios . Sin duda el mercado hoy, con precios de compra un 35% por debajo de 2007 y el mercado de arrendamiento en alza permanente, ofrece una ocasión de inversión única que irá moderándose en su rentabilidad en el futuro.

Insignificante. Probablemente eso indica que es momento de pasar a políticas sociales de personas , ya que viviendas existen en el mercado o se pueden fabricar y adaptar a las necesidades de la demanda solvente, de forma privada.

De cada nueva vivienda construida, se «fabrican» cinco empleos directos , más la industria auxiliar, amén del trabajo generado por reformas y rehabilitación de centros históricos y hoteles como consecuencia del aumento constante del turismo. Sumándose en breve nuevas licitaciones públicas o mixtas [por ejemplo, con fórmulas como la colaboración público-privada ] para regenerar infraestructuras deficientes. Esperemos que eso sea más pronto que tarde con el nuevo Gobierno nacional configurado.

Hay múltiples segmentos de clientes, tantos como perfiles sociológicos podamos establecer, que demandan servicios y espacios, no existentes. Además, lo hacen con bastante solvencia y ahorro. Es el caso de los «séniors boom», aún por notarse en el día a día, que son el resultado del «baby boom» de los 60 y 70, conocido por todos.

Según el Pulsímetro Inmobiliario [publicación periódica de referencia en el sector que coordina el propio Pérez], las tendencias son crecientes y sostenidas, (salvo nueva intervención financiera) con facilidad de crédito por doquier o mercados internacionales financieros compitiendo entre sí por nuestros activos inmobiliarios. A todo esto hay que sumar la incertidumbre política nacional desaparecida. Y es necesario que siga la continuidad de la estabilidad económica europea y mundial, especialmente de la americana y la china.