Jorge Galindo: «No sé cuándo dejamos de creer que construir era progresista»

-¿Qué le define más hoy: sociólogo o propietario de vivienda?

-Diría que ambas cosas. Acabo de comprar mi primer piso, tras un año de búsqueda agotadora, y soy sociólogo especializado en vivienda, urbanismo y brechas generacionales. Con esa combinación era inevitable escribir un libro sobre vivienda.

-¿Cuál es el coste social de la escasez de vivienda?

-Se mide en proyectos vitales truncados: emancipaciones retrasadas, parejas que no se forman, hijos que no llegan. Hoy, 6,1 millones de jóvenes entre 18 y 34 años viven aún con sus padres. Si España se pareciera a la media europea, habría 1,6 millones de emancipados más; si fuéramos Dinamarca, 4,5 millones más. Eso es retrasar vidas enteras. A eso se suman quienes sufren contratos precarios de alquiler, quienes tienen que volver temporalmente a casa de sus padres porque no encuentran piso y, en el extremo, el aumento del sinhogarismo.

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-¿Y cuál es la salida?

- Construir y dejar construir. España arrastra una regulación que asfixia: licencias eternas, informes redundantes, suelo bloqueado. Tenemos que auditar qué normas encarecen y retrasan la edificación, tanto pública como privada, y empezar a eliminarlas. Hemos acumulado en los últimos 10 o 15 años una maraña de normas que hacen arduo cualquier proyecto.

-¿Por qué no se construye, si hay tanta demanda y precios altos?

- Porque cada nivel de la administración ha ido añadiendo requisitos. Un informe paisajístico aquí, otro medioambiental allá, otro casi idéntico en otra ventanilla… Cada exigencia puede tener sentido, pero sumadas paralizan proyectos por años. A eso se suma el recuerdo de la burbuja, que dejó un trauma: parecía más seguro no construir. Pero todo no puede ser. No podemos exigirlo todo a la vez y, además, tener vivienda accesible.

-En el libro fija un horizonte: tres millones de viviendas. ¿De dónde sale esa cifra?

-Es una provocación basada en evidencia. El INE estima que hasta 2039 se crearán 3,7 millones de hogares netos. CaixaBank calcula que ya faltan entre 500.000 y 700.000 viviendas. Si sumas déficit actual y proyecciones futuras, necesitas varios millones. No sé si serán 2,5 o 3,5, pero necesitamos un objetivo claro y ambicioso. Por eso opté por esa cifra.

-¿Y qué papel pueden jugar las viviendas vacías?

-Primero hay que rebajar expectativas. El censo de Barcelona encontró unas 10.000 viviendas vacías, muy por debajo de lo necesario. Hay que movilizarlas, sí: penalizar más la vivienda ociosa y, al mismo tiempo, facilitar que los propietarios las pongan en alquiler social, con programas de intermediación como el Bizigune vasco. Pero no resolverán el problema por sí solas.

-Usted insiste en que «construir es progresista». ¿Por qué cree que esa idea se perdió?

-Porque en España el debate público sobre vivienda es de suma cero: si uno gana, otro pierde. Pero la construcción es una acción progresista: construyes para quien lo necesita y mejoras sus condiciones materiales. Vivienda, transporte, plazas escolares… todo eso es progreso. No sé en qué momento dejamos de asumirlo.

-¿Quién se ha beneficiado más de esta crisis de escasez?

-La familia que compró en los 80 o 90 un piso en ciudades que hoy son globales: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia. Su patrimonio se ha multiplicado por encima de la inflación. Y ese beneficio se hereda. El número de transmisiones de vivienda por herencia o donación pasó de 150.000 a 230.000 en pocos años. Eso genera una brecha creciente: habrá quien herede una vivienda y quien no.

-¿Y las políticas públicas recientes? ¿Han ayudado o empeorado?

-Hemos tomado medidas contraproducentes. El control de alquileres reduce la oferta, aunque baje precios para quienes ya tienen contrato. Y la obligación de destinar un porcentaje de obra nueva a vivienda social también desincentiva la promoción. Tenemos alternativas mejores, pero seguimos añadiendo capas de burocracia. Un ejemplo: los antiguos terrenos militares en Valencia. Llevo 25 años viendo cómo se proyectan barrios allí. Hoy hay calles trazadas… pero ni una sola vivienda.

-¿Ve reformas posibles de bajo coste político?

-No hay milagros baratos. Pero cada administración podría auditar su propia normativa para eliminar trabas. Pamplona lo ha hecho. También habría que cambiar la regla del «silencio administrativo negativo»: si un informe no se emite, el proyecto se paraliza. Eso alarga plazos y desincentiva la inversión. Son cambios técnicos, pero clave.

-¿Qué barreras hay para la primera compra?

-La entrada. Un piso medio en Madrid son 400.000 euros: necesitas 80.000 de golpe. Eso es inasumible para muchas parejas. Podríamos implantar préstamos públicos para la entrada, como en Reino Unido, pero solo funcionarán si se acompaña de más construcción. De lo contrario, el dinero se lo come el promotor vía precios. Y habría que revisar el impuesto de transmisiones patrimoniales: un 6% en Madrid y hasta un 10% en Valencia sobre una entrada ya difícil de reunir. Yo lo reduciría casi a cero para la primera compra, según patrimonio, no por edad.

-¿Y el alquiler social?

-Es imprescindible. España apenas tiene 320.000 viviendas sociales en alquiler. Eso no pesa nada en el mercado. Por eso cargamos toda la protección de inquilinos vulnerables sobre propietarios privados, lo que genera inseguridad. Si tuviésemos un parque público suficiente, podríamos ofrecer alternativas dignas y evitar guetos, como ha pasado en París. Pero hay que construirlo y gestionarlo bien.

-¿Cuál es el punto en que un alquiler razonable convierte a alguien en vulnerable?

-No basta con ver el porcentaje de renta destinado. El problema es la inestabilidad laboral y la intensidad de ingresos en los hogares. En Francia hay un sistema de seguros para cubrir impagos de inquilinos vulnerables. Eso mutualiza el riesgo en lugar de trasladarlo al propietario. En España, hoy, alquilar se parece a pasar un casting. Con alquiler social y seguros públicos, cambiaría.

-¿En qué se diferencia comprar?

-Si alquilar es un casting, comprar es una subasta. Varias veces nos pasó que, tras negociar, otro comprador ofrecía diez mil euros más y se llevaba el piso. Es una fila que nunca se respeta. Gente con liquidez, jóvenes con ayuda de sus padres, inversores… todos compiten en la misma mesa. El problema no es que unos ganen y otros pierdan: es la escasez de viviendas.

-¿Es la vivienda el epicentro de la brecha generacional?

-Sin duda. La vivienda es refugio y activo. Para una generación entera ya no es ni lo uno ni lo otro. El alquiler es inasumible, y sin ahorro no hay compra posible. La tasa de propiedad de los jóvenes se ha reducido a la mitad en veinte años. Mientras tanto, la generación anterior pudo comprar donde quiso a precios razonables. Esa diferencia marcará las oportunidades de las próximas décadas. Es la fractura central.

-¿Cómo influye la fragmentación regulatoria entre Estado, autonomías y ayuntamientos?

-El problema no es que haya varios niveles, sino que no están articulados. España es un federalismo inacabado. Tenemos leyes estatales que algunas comunidades aplican y otras no. El Constitucional ya ha dicho varias veces: «arréglense». Pero no lo hacemos. No hace falta un gran pacto de Estado, bastaría un pacto tácito: no ponernos palos en las ruedas.

-¿Qué impacto tiene la vivienda en la natalidad?

-Directo. Si no puedes emanciparte, difícilmente formarás pareja estable y mucho menos tendrás hijos. La baja fecundidad en España no se entiende sin la dificultad de acceder a vivienda.

-¿Y qué papel debería jugar Europa en esta crisis?

-Un papel mayor. El BCE puede influir vía tipos de interés, pero hace falta un marco europeo de inversión en vivienda social y en infraestructuras urbanas. Si Bruselas financia la transición energética, también debería apoyar la transición habitacional: garantizar que las ciudades europeas sigan siendo accesibles para quienes producen valor en ellas.

-¿Qué papel tiene la banca?

-Fundamental. Hoy los bancos exigen un 20% de entrada, lo que bloquea a miles de jóvenes con empleos estables pero sin ahorros. La banca podría implicarse en esquemas de riesgo compartido con el Estado. Eso sí: siempre condicionado a que se construya, porque si no, el dinero se evapora en forma de precios más altos.

-El teletrabajo parecía una vía de escape. ¿Ha servido para aliviar la presión sobre las ciudades?

-Solo de forma marginal. Durante la pandemia vimos una pequeña ola de traslados a ciudades medianas o zonas rurales, pero el efecto fue limitado. Al final, la gente quiere estar donde están las oportunidades, la cultura y las redes sociales y profesionales. El teletrabajo amplía opciones, pero no sustituye la centralidad de las grandes ciudades. Para que alivie la presión de verdad, necesitaríamos una estrategia coordinada de vivienda e infraestructuras en el territorio, no solo decisiones individuales.

-¿Qué le dirías a un político que quiera abordar la crisis?

-Que se atreva a construir. Que revise la regulación propia y la simplifique. Que impulse alquiler social sin miedo. Que entienda que la vivienda es el epicentro de la igualdad de oportunidades: sin casa no hay ni emancipación, ni familia, ni movilidad social. Y que recuerde que construir sí es progresista.

-¿Qué objeciones ha recibido de sus colegas?

-La más fértil: que esto no es solo un problema español. Y es cierto: Berlín, París, Austin o Bogotá comparten dilema. Todos queremos estar en ciudades donde se generan ideas y cultura. Pero yo decidí centrarme en España porque aquí el debate está bloqueado. Lo que tenemos no es un problema de declive, sino de éxito mal gestionado: ciudades dinámicas que no sabemos acomodar. Y eso es un buen problema: prefiero lidiar con crecimiento que con abandono.