El sector inmobiliario no ve síntomas de burbuja pese al repunte sostenido de los precios

Diversas cifras han alimentado en las últimas fechas la sensación de que el valor de la vivienda podría haber comenzado un particular rally. Según los datos de Fomento, anunciados ayer por el ministro Iñigo de la Serna en la inauguración del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), el precio medio de la vivienda libre se situó en el primer trimestre del año en 1.525 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 2,2%. La última estadística del Colegio de Registradores apuntaba a un incremento interanual del 7,7% en el primer trimestre, y del 4,1% respecto al trimestre anterior.

El último índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados corrobora esta tendencia aunque en menor medida (un 1,8% de subida en el primer trimestre), si bien destaca el impulso de los precios que se produce especialmente en las capitales y grandes ciudades, donde el valor medio de la vivienda terminada ha subido un 6,1% y en Baleares y Canarias un 4%. Hay municipios que superan esa cifra. Y Madrid, con un 7,7%, es la que podría encender las eventuales alarmas.

El calentamiento del mercado es uno de los debates recurrentes en un SIMA que celebra la reactivación definitiva del mercado. Los expertos están de acuerdo, no hay motivos de preocupación. El mismo titular de Fomento aseguraba ayer que estos «incrementos paulatinos» no son, de momento, demasiado relevantes, pero sí marcan una «tendencia constante». Los precios se están «actualizando», dicen algunos expertos. Otros hablan de «corrección». Y, en todo caso, el repunte es tan dispar como la recuperación de las ventas, a dos velocidades y constreñida a determinadas zonas. «Estamos ante una subida que no es homogénea. Desde hace dos años se está produciendo una corrección al alza de los precios que habían tenido una fortísima caída durante la crisis, en algunos casos hasta del 50%. Incluso en algunos municipios la caída no ha terminado. Donde suben nos encontramos con precios medios similares a los de 2004», explica Felipe Rufino, director general de precioviviendas.com. También los informes que realiza trimestralmente este portal (sobre 12 millones de viviendas) señalan que los precios del mercado residencial español han aumentado de media un 4,01% en el último año. En Barcelona un 11,59%, en Valencia un 7%, en Madrid un 5,05%...

«Hay un repunte más dinámico de los precios en grandes ciudades como Madrid y Barcelona donde convergen varios factores: la recuperación económica está siendo más notable en esas urbes, el turismo está calando mucho en las zonas centros y la inversión también se va a esas ubicaciones. Incluso fenómenos como la vivienda turística está afectando a la subida de precios de los alquileres en la almendra central y también a la compraventa», cuenta Jorge Ripoll, director de Servicios de Estudios de Tinsa.

Madrid lidera el cambio de ciclo. Y es que en el centro de las grandes ciudades crece la demanda solvente, tanto para vivir como para invertir. «Es una demanda insatisfecha», valora Felipe Rufino. «Hay personas que durante la crisis, cuando los precios caían, aguantaron como pudieron para no perder su inversión y ahora, con los precios más altos, están cambiado de opinión. Y hay público dispuesto a comprar esos inmuebles para vivir e inversores que han visto en el ladrillo un buen acomodo para sus ahorros, ya que la rentabilidad bruta del alquiler llega a un 4,5% y en algunos sitios más, mucho más de lo que ofrece cualquier producto bancario», explica Ripoll. A esto hay que añadir, la escasa oferta. «La capacidad para hacer nueva vivienda en estos barrios es muy poca», cuenta Rufino. De ahí que los precios comiencen a escalar posiciones. Hay barrios céntricos donde se disparan: Hortaleza (14%), Centro (12,7%) y Tetuán (12%), por ejemplo.

En estos barrios hay personas mayores que huyen del bullicio y las aglomeraciones en busca de mayor tranquilidad hacia las afueras. Mientras jóvenes que quieren ubicarse en estos distritos no pueden acceder al crédito para comprar y se refugian en el alquiler, en pleno «boom» en estos momentos. «Los alquileres suben en una proporción mayor a los precios de compraventa. Hay una mejor y mayor cultura del alquiler, pero realmente es la única alternativa para la gente joven que no puede acceder a los créditos hipotecarios. Sin duda, el aumento de la oferta de viviendas para arrendar es también fruto de los cambios de la ley de arrendamientos en 2013. Y existe otro factor que contribuye al auge del alquiler: hay más inversores porque ven en esta opción una renta atractiva. Y sin duda los pisos turísticos están impulsando este mercado hacia arriba», explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. Según un reciente informe de este portal, el alquiler de un piso en Madrid se come casi un 42% del presupuesto familiar. SegúnFotocasa, las rentas del alquiler se dispararon un 9,5% hasta marzo, el mayor crecimiento interanual en una década.

Y mientras el mercado de alquiler bulle, el perfil del comprador de vivienda son ahora las familias, que quieren mejorar la ubicación o buscan lugares más apropiados a su modo de vida, espacios más amplios... Adquieren obra nueva para cambiar de vivienda. El extrarradio es su destino. «El centro de las ciudades es cada vez más dinámico y multicultural, lo que interesa a la gente joven. La periferia es para familias, mayores de 40 años, con niños», indica Ripoll. Y lo tienen muy claro, según el director general del portal precioviviendas.com: «El que compra obra nueva sabe lo que compra. Es una demanda selectiva, consciente, que quiere productos de calidad, adaptados a sus necesidades y que pueda hacer frente económicamente».

El presidente de la Asociación Profesional Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez, es otra de las opiniones que tampoco ve en un horizonte cercano un recalentamiento de los precios. Considera que no se dan las condiciones que precedieron a la burbuja inmobiliaria. «No hay especulación, la gente compra porque lo necesita —explica—. El suelo se compra por precios algo razonables, no será más del 20% del precio de un piso y en la burbuja era de un 50%. Los bancos han aprendido y dan préstamos con muchas garantías, con más lógica y mínimo riesgo. Y tampoco hay exceso de producto, aunque existan problemas en algunas zonas de grandes capitales y eso haga que se eleven los precios». Por todo ello, la situación puede resultar positiva para quienes deseen comprar una vivienda para cambiar de residencia o para invertir. «No es mal momento para adquirir una vivienda —concluye Rufino—.En determinadas ubicaciones no se ha agotado el efecto subida. En la medida en que las condiciones de la economía sigan mejorando la tendencia será a compensar la caída de precios que la vivienda sufrió durante la crisis». Pero, por el momento, a los expertos nada les hace pensar que estemos ante la antesala de una nueva burbuja inmobiliaria.