El sector inmobiliario lidera de nuevo la inversión extranjera en España

Según los datos de Economía, la cuantía de las operaciones relacionadas con el ladrillo superó los 3.130 millones de euros en 2017

MadridActualizado:

La compraventa y los precios del sector inmobiliario crecen ya a ritmos precrisis. Sin embargo, existen notables diferencias entre este ciclo expansivo y el que gestó la burbuja hace poco más de una década. La inversión extranjera constituye una de ellas.

Según los datos publicados esta semana por el Ministerio de Economía, el sector inmobiliario fue el que atrajo mayor inversión foránea en 2017. Alcanzó los 3.131 millones de euros, tras descontar las entidades de tenencia de valores extranjeros (ETVE), que son financieras y no generan efectos económicos reales significativos. El ladrillo, que ya ocupó esta posición en 2013, aglutinó el 13,2% de las operaciones, por delante de industrias como la energética y la financiera y doblando a otras como el de las telecomunicaciones y el comercio al por mayor. La incidencia del ladrillo en las inversiones extranjeras no se limita al ámbito inmobiliario. Entre los diez segmentos más demandados también estuvo presente la construcción de edificios (1.144 millones de euros) y la ingeniería civil (1.003 millones).

Curiosamente, el inmobiliario logró este reconocimiento pese a que las inversiones cayeron un 8,3% respecto al año anterior. La explicación es que, en un año marcado por la crisis política de Cataluña -que provocó caídas del 40% en la región y del 7,2% a nivel nacional-, industrias como la energética (44,5%) o la de los servicios financieros (26,5%) cosecharon descensos mayores. Dentro del sector, casi un tercio de la inversión procedió de Luxemburgo, 1.091 millones. Reino Unido (439 millones), Francia (424 millones) y los Países Bajos (276 millones) se establecieron justo por detrás. Madrid, que recibió 2.451 millones, concentró más de la mitad de las operaciones.

Hay que tener en cuenta que la estadística de Economía solo toma en cuenta las operaciones realizadas entre empresas cotizadas realizadas durante un año concreto. Una única inversión, por tanto, puede desvirtuar el indicador.

En cambio, una comparación con los últimos cinco años ofrece una radiografía más completa. En este periodo, la inversión foránea en el sector inmobiliario ha crecido un 66%, pasando de 1.879 millones a los 3.131 señalados anteriormente. La cifra también crece notablemente (un 22%, hasta los 1.982 millones) desde un punto de vista de operaciones netas, que excluyen las desinversiones.

¿A qué se debe este repunte? En cierto sentido, el mercado se ha visto impulsado en los últimos años por las socimis, figuras que ya estaban muy extendidas en países europeos como precisamente Luxemburgo y Reino Unido, lo que ha despertado el interés en ellas de inversores foráneos. «Gracias a la modificación y adaptación del régimen europeo que dieron lugar a las socimis, se consiguió entre 2012 y 2015 hacer una cartera sólida de inmuebles bien situados, con rentas elevadas, contratos de largo plazo y rentabilidades muy por encima del promedio histórico», señala Javier Santacruz, profesor del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB).

Movimiento

Como consecuencia, en la actualidad los grandes «motores» del sector cuentan con una gran participación foránea. Aproximadamente el 20% del accionariado de las grandes socimis de este país -Aedas Homes, Axiare, Hispania, Colonial, Lar España, Merlin Properties y Neinor Homes- está en manos extranjeras. Entre ellas, se encuentran magnates de la talla de George Soros, gestoras como BlackRock y entidades como Deutsche Bank. «En este momento, en las cotizadas inmobiliarias en Bolsa, el valor de las participaciones de inversores extranjeros está por encima del 5% y asciende a 3.338 millones de euros. Salvo Merlin, que en este momento está controlada por Banco Santander, el resto de las socimis tienen un accionariado de control extranjero», señala Santacruz.

Este interés también es notable en las sociedades que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Según un reciente estudio de la consultora Armabex, el 55% de los activos de estas sociedades están controlados por inversores foráneos.

A esta realidad se suma que el mercado se está moviendo, lo que favorece la aparición de nuevos inversores. La gran banca española está intentando reducir su exposición al ladrillo, aprovechando además el ciclo expansivo que se registra. Operaciones como la venta del 51% de la cartera inmobiliaria de Popular a Blackstone y, recientemente, la compra de 1.500 viviendas por parte de Testa a Caixabank así lo demuestran. Una tendencia que, sin lugar a dudas, garantiza nuevas operaciones en los próximos años.

Según la estadística de Economía, el segmento que más inversión atrajo en 2017 fue precisamente el de la compraventa de bienes por cuenta propia, que tuvo un flujo de más de 1.500 millones de euros el año pasado, por encima de los 1.067 del alquiler.

Este reparto, sin embargo, podría modificarse en el futuro. «A nivel residencial veremos un incremento de operaciones destinadas a la explotación patrimonial de edificios. El alquiler en manos de empresas e inversores institucionales irá a más en los proximos años, pues se acompaña de una creciente demanda del usuario final que hasta ahora no se está satisfaciendo», asegura Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE.