Los nuevos cimientos del ladrillo

Urgen ideas pues para un sector que sigue en coma, y si bien los tiempos de vinos y rosas no volverán, podría haber cierto atisbo de salida. Algunos incluso se aventuran a decir que el ladrillo dejará de ser el año que viene el gran problema que ha sido en los últimos tiempos. Al menos, ya no será un lastre, y comenzará a aportar actividad al crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB). ¿Cómo? En un documento en exclusiva al que ha tenido acceso Empresa,

el sector tiene ya preparada la hoja de ruta con los cambios que permita volver a empezar y que entregarán al próximo Gobierno que salga de las urnas, sea del color que sea. Una nueva política de vivienda que, al mismo tiempo que ponga las bases para evitar excesos en el futuro como los que ocurrieron en la década pasada, cambie la tendencia actual con el fin de cubrir los déficits de oferta y acabar con la continuada caída del precio del suelo

Y es que, en la actualidad, según fuentes del propio sector, conviven situaciones de exceso de oferta de vivienda, particularmente en la costa mediterránea, con déficit de la misma en un 40% del resto del territorio nacional. El cerrojazo crediticio al sector inmobiliario, según coinciden varios expertos del sector consultados, está derivando en caídas adicionales de actividad y empleo que agudiza la dificultad para salir de la crisis, complica la situación de bancos y cajas, y favorece un cambio de tendencia en la evolución de los precios en esas provincias en las que la oferta no cubre la demanda.

Como punto de partida, el informe advierte de la urgente adaptación de la regulación del Banco de España y de la actuación de la inspección de forma que los créditos al promotor que cumplan una serie de requisitos, entre ellos un alto nivel de preventas, no sean penalizados, favoreciendo así que las entidades pierdan el miedo a conceder financiación al promotor.

En definitiva, se trata de afinar la regulación que determina los consumos de capital y las provisiones derivadas de la financiación al sector. Según las pautas que ha elaborado el sector, en tanto este cambio se produzca y coja ritmo, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) debería cubrir el vacío estableciendo procedimientos más ágiles en la concesión de crédito promotor.

Otro de los cambios vendría del lado de la política fiscal para el sector, teniendo en cuenta el marcado carácter anticíclico que vive. Hasta ahora, la política fiscal ha sido fuertemente procíclica manteniendo los apoyos en los momentos del recalentamiento y, por tanto, exacerbando la expansión y la subida de precios, y retirándolos cuando había que frenar la caída. La reciente reducción del IVA fue como un soplo de aire fresco para el sector, en el que aseguran que

«se inserta en esa necesidad de actuación contracíclica, si bien es claramente insuficiente, tanto en términos de potencia como en su duración».

«Ciertamente estas medidas —afirma un alto directivo del sector— deben tener un periodo de vigencia corto y conocido desde el principio. Pero en un sector con las inercias y los tiempos como los que se dan en el inmobiliario deberían tener una duración de al menos un año y que su retirada sea progresiva y no abrupta, por ejemplo, reduciendo un 25% del apoyo cada seis meses». En la misma línea, en el documento que explica los pasos a seguir en la próximo política de vivienda, habría que rescatar la desgravación fiscal a la compra, con un a vigencia temporal de, por ejemplo, diez años, pero no por toda la vida de la amortización o pago de la vivienda, sino limitada a los años en que permanezca en vigor. Es decir, los que adquieran la vivienda el primer año tendrán diez años de desgravación, en el segundo, nueve, etcétera. «Esto —asegura el informe del sector— reduciría el coste de la medida, le da potencia y un marcado carácter anticíclico».

De los aspectos que se pretende abordar con decisión desde el sector es el del stock de vivienda sin vender.

«La experiencia de los últimos cuatro años demuestra que dejar la solución al simple paso del tiempo es la peor de las alternativas», comenta otro de los directivos ideólogos del documento que será entregados a los políticos en breve.

El tratamiento de este problema, dicen, debe partir de la constatación de que el país ha adscrito y tiene inmovilizados una significativa cantidad de recursos que se deben gestionar de la manera más eficaz posible. Este desequilibrio de oferta convive con un desequilibrio de demanda, ya que la demanda insatisfecha de techo sigue siendo un rasgo propio de la sociedad española. Ambas variables no logran converger porque hay un desajuste en la forma de casarlos (propiedad-alquiler) y en el precio.

«Tratar de diluir este stock por la vía de la venta en propiedad implica unos tiempos incompatibles con una apropiada asignación de recursos», asegura el mismo directivo.

Al mismo tiempo, el sector demanda reconducir la política de vivienda protegida cuyo coste y equidad son discutibles, ya que España optó a partir de los años 60 por fomentar la cobertura de esta necesidad básica mediante la compra y no con el alquiler.

«La gran diferencia de precio entre una vivienda protegida (VPO) y una vivienda libre deriva fundamentalmente de la diferencia del precio del suelo. La calificación del suelo para VPO o para vivienda libre se contempla en los planes urbanísticos en unos porcentajes que determina la correspondiente comunidad autónoma. El promotor propietario de los suelos traslada la diferencia entre el coste y el precio impuesto al suelo para VPO al precio del suelo de la vivienda libre y, en consecuencia, al precio final de ésta», explica el documento.

En conclusión, el proceso de redistribución de renta que se lleva a cabo a través de la política de vivienda protegida consiste en que los adquirientes de vivienda libre subvencionan a los adquirientes de viviendas protegidas que no tienen por qué ser personas de bajo nivel de renta, ni en el momento de su adquisición ni, por supuesto, a lo largo de su vida si lo eran cuando adquirieron la vivienda.

Siguiendo las claves de esta política de vivienda, la evolución desde la situación actual al nuevo modelo de protección social se produciría a lo largo de una serie de años hasta que se extinga el suelo actualmente calificado y se establezcan en paralelo un conjunto de Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) especializadas en alquiler social con un régimen fiscal y de arrendamiento mejor que el común, a la que se incorporarían buena parte del stock de vivienda existente.

Estas entidades combinarían accionistas privados y públicos pero siempre con mayoría privada. La ventaja de este esquema es que las viviendas ya están financiadas y el incentivo a las entidades es de recuperar inmediatamente una parte de esa financiación y tener mejores garantías par ala restante, lo que mejora su liquidez y libera provisiones.