La banca, obligada a informar al cliente del coste máximo de las hipotecas

Las mismas fuentes explican a este periódico que los más relevante de las nuevas obligaciones de la directiva europea (MCD, 2014/17, aprobada el 4 de febrero de 2014) es que establece la obligación para todos los bancos de la Eurozona de trasladar toda la información personalizada precontractual a sus clientes para que estos, posteriormente, y antes de firmar el contrato de su crédito hipotecario, puedan comparar las características de los productos que incluyen dicho crédito y tomar decisiones informadas .

La recopilación de toda esta información debe aportarse «de vuelta» a la autoridad monetaria europea en un formato estándar, denominado ESIS (por sus siglas en inglés, European Standardised Information Sheet).

Dentro de esta obligatoriedad de información precontractual, para el caso de tipos variables , las entidades financieras deben informar a sus potenciales clientes del importe máximo a cobrar durante toda la vida del préstamo. El cálculo de este límite superior se hace utilizando el tipo variable más alto durante los últimos veinte años o del mayor periodo disponible. «El periodo de 20 años se limita al principio desde el 1 de enero de 1999, fecha de los primeros tipos del Banco Central Europeo (BCE ). La fecha de referencia será la del primer día hábil de cada año, por lo que el cálculo del tipo de referencia debe hacerse anualmente en esa fecha, a excepción de 2016, que será el 21 de marzo (fecha de la entrada en funcionamiento de la directiva)», detalla el texto de la directiva europea.

Con esta nueva norma, Europa quiere evitar que los consumidores se sientan «engañados» (como ha ocurrido con los contratos sobre productos como las preferentes) una vez plasmada su firma en el contrato de cualquier crédito hipotecario bancario, ya sea por aducir falta de información recibida o por falta de transparencia de la misma.

Además, la información sobre el coste total del crédito que el cliente recibirá a partir de ahora de su entidad antes de tener el contrato hipotecario en sus manos, debe incluir «todos los gastos que éste deba abonar en relación con el contrato de crédito.

Debe, por tanto, reflejar los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto , exceptuando los notariales, que sea necesario par obtener el crédito, por ejemplo, el seguro de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, como el seguro de incendios.

Pero la información debe ir más allá , ya que las entidades financieras también deberán trasladar a sus clientes si se trata de datos o cifras estimativas para que luego, a futuro, no se lleven a engaño.

Entre las exigencias de la nueva norma a las entidades financieras europeas está también realizar una simulación de las oscilaciones de tipos de interés que puede haber durante la vida del préstamo . El objetivo es que los clientes sepan en qué se meten, puesto que una cosa es conseguir una hipoteca en el momento actual, en torno al x%, y otra es lo que puede pasar dentro de dos, tres o cuatro años si sube el precio del dinero y, por tanto, las cuotas mensuales.

La directiva, que en España deberá trasponer el nuevo Gobierno que salga de las urnas el próximo 26 de junio, pretende que el cliente de una entidad financiera que solicite un crédito hipotecario sepa los riesgos que asume. La norma, por tanto, obligará a los bancos a calcular al cliente cuanto tendría que pagar mensualmente por su hipoteca con un tipo de interés medio de un periodo más largo.

Fuentes financieras explican que este tipo de información, en realidad, ya era prácticamente de obligado cumplimiento si bien los encargados de trasladarla y explicarla eran, hasta ahora, los notarios, que dan fe de todo lo relativo al contrato firmado en su presencia.

El comprador tiene derecho a recibir la oferta vinculante —documento borrador del crédito— 10 días antes de la firma y también puede pasarse por la notaría tres días antes de sellarse para recoger el texto final redactado. Y si bien otro de sus derechos es el poder elegir el notario, para agilizar los trámites, suele estar ya seleccionado por el banco que concede el préstamo.

Entre las funciones del notario, además de explicar todo lo concerniente a la letra pequeña y grande del préstamo, hasta ahora, están la de controlar la legalidad -que se ajusta a las normas imperativas-; controlar la fiscalidad -manda todas las escrituras a las administraciones para que éstas cobren los respectivos impuestos-; controlar que lo que refleja la escritura es la verdadera voluntad de los otorgantes -informar de las consecuencias de lo que están firmando-; y controlar en el registro de la propiedad que la casa está libre de cargas: por ejemplo, que no esté embargada.