¿Qué acciones legales pueden tomar las comunidades de vecinos con un inquilino problemático?

Ante esta situación, muchas comunidades de vecinos no saben cómo actuar para que este problema finalice. Así, Carlos Fernández-Galiano, abogado especializado en derecho inmobiliario de Méndez Lit explica que «el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante (arrendatario) realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que sean contrarias a las normas reguladoras de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

La medida que pueden optar las comunidades es la «acción judicial de cesación» con objeto de conseguir una condena que ponga fin a la actividad denunciada. Hay varios requisitos a cumplir.

Lo primero debe encontrarse la conducta entre las categorías que el Tribunal Supremo señala: 1) contrarias a estatutos o a las relaciones de vecindad, 2) contrarias a las disposiciones administrativas u ordenanzas en materia de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas y 3) que provoquen daños en la finca, bien en elementos comunes o privativos de otros propietarios.

La conducta debe ser notoria y continua , no aislada o más o menos censurable. Debe requerir cierta intensidad y reiteración. Desagradable y molesta para cualquier habitante del inmueble. Por tanto, podrán ser objeto de esta acción aquellas conductas que, incluso sin ser insufribles o intolerables, sí supongan una vulneración de las normas de pacífica convivencia, excedan lo comúnmente aceptable y, en definitiva, evidencien una actividad que, en circunstancias normales, ningún vecino tenga la obligación de soportar.

Otro elemento fundamental es la necesaria prueba de la existencia y autoría de la conducta. No basta alegarla , sino que debe acreditarse mediante cualquier medio de prueba en derecho y resultar directamente imputable a una persona concreta, sea propietario o arrendatario.

Antes de la demanda, el presidente de la comunidad debe requerir de forma fehaciente (burofax sería suficiente), a quien realice las actividades prohibidas para que cesen, con advertencia de iniciar acciones judiciales. Anticipándonos, diremos que en aquellos casos en los que el causante de las molestias sea persona distinta del propietario (normalmente arrendatario), es aconsejable enviar también otro requerimiento al propietario, para que pueda estar al tanto de la situación generada por su inquilino y pueda adoptar medidas correctoras.

Por último, la acción de cesación requiere de una previa convocatoria y celebración de junta de propietarios en la que se incluya en el orden del día la cuestión y que los vecinos adopten el acuerdo de iniciar el juicio correspondiente, facultando expresamente al presidente.

Respecto a las consecuencias que puede tener que la Justicia estime la acción judicial, Carlos Fernández-Galiano explica que «la Sentencia podrá acordar distintas medidas y consecuencias, que dependerán de la gravedad, de existencia de daños y perjuicios e, incluso, de que el infractor sea el propietario de la vivienda o su inquilino y de la pasividad del primero, si no hubiera adoptado medidas para ponerle remedio». Estas pueden ser varias:

Ordenar la inmediata cesación de las actividades molestas por el infractor, ya sea el propietario de la vivienda (o miembros de su familia) o su arrendatario o personas que vengan ocupando el piso y local.

Si el infractor fuere el propietario de la vivienda, se le podrá imponer una privación del derecho de uso de su propiedad por un periodo que puede llegar hasta los 3 años máximo.

Si el infractor es un arrendatario, y si lo hubiera solicitado expresamente la comunidad de propietarios podrá acordarse la extinción del contrato de arrendamiento, con el consiguiente desahucio forzoso.

También podrá dictarse condena de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a la Comunidad de Propietarios o terceros, que podrá imponerse frente al arrendatario infractor, pero también en determinados supuestos, de forma solidaria junto con el propietario.

Por último, existe la duda de si es una vivienda alquilada, quién tiene la culpa, el propietario o el inquilino . Si tras el requerimiento no cesaran las conductas y, si la actitud del propietario fuera pasiva a su remedio cuando el responsable fuera su inquilino, la comunidad de propietarios podrá dirigir también la acción de cesación contra el propietario, reclamando la condena por daños y perjuicios, como así la extinción del arrendamiento.

«En definitiva, bajo nuestro criterio, el propietario es responsable por las infracciones y daños cometidos por el arrendatario si, siendo conocedor de tal conducta, se inhibiese ante ella y no pusiera los medios para evitarla», concluye Carlos Fernández-Galiano.