Enésimo intento de revivir a un muerto

El cadáver responde al nombre de «sector inmobiliario» , y el resto de habitantes de la casa ya han hecho todo lo posible por hacerlo revivir. En los últimos años han vivido por y para solucionar su problema. Pero no lo consiguen. Ahora, muchos han dicho que ya está bien. Que el cadáver ha de volver a la vida sí o sí, por el bien de «Casa España» que amenaza con hundirse. Y han gastado el penúltimo cartucho en rebajar el Impuesto del Valor Añadido a las viviendas —aunque sólo a la vivienda nueva— del 8% al 4%.

Para muchos, esta es una buena medida (el Gobierno la ha lanzado hasta enero de 2012 pero Rajoy ya ha dicho que la prolongará otro año y medio más) que ayudará a que se vendan viviendas nuevas . Pero no falta quien piensa que esta ayuda supone otro capote más a los principales tenedores de viviendas que hay en España, es decir las promotoras y, sobre todo, el sector financiero. Actores ambos que han sido los principales responsables de la gigantesca burbuja inmobiliaria que ha vivido el país . ¿Esto es justo?

«Me parece lógico que se haga esto. El sector inmobiliario es básico para la coyuntura bancaria y económica española y la banca a su vez es de tal importancia en la sociedad que todo lo que la ayude ayuda a todo el mundo porque juegan una labor esencial», asegura José Luis Campos Echevarría, autor de «La burbuja inmobiliaria española». Como experto de muchos años en el sector financiero, Campos está de acuerdo en que se está ayudando mucho a los financieros y entiende que haya posiciones en contra, pese a lo cual argumenta que «la estabilidad de la banca es la estabilidad de todo el sistema. Y un colapso de la banca sería mucho peor».

Desde la web inmobiliaria pisos.com , uno de los mayores portales de internet del país, su director general Miguel Ángel Alemany asegura que «con esta nueva medida, la vivienda nueva es hoy por hoy mucho más ventajosa fiscalmente que la usada. Los vendedores particulares no solo están en desventaja impositiva frente a los promotores, sino que la situación de restricción crediticia les afecta más profundamente». Por ello reclama otras medidas que equilibren la balanza para los vendedores particulares, que de repente ven cómo tienen que practicar descuentos muy superiores a los de la banca si quieren vender.

Es más, los datos demuestran que precisamente son los pisos de segunda mano, aquellos que no pagan IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (gestionado por las autonomías, y que suele estar alrededor del 7% del valor total del inmueble) los que más se han abaratado. Desde el año 2007, más de un 20% frente a tan sólo el 5% de abaratamiento que han tenido las viviendas nuevas, es decir, las que se encarga de vender la banca y el propio sector inmobiliario. Estos datos son oficiales, concretamente del Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que cada trimestre saca el INE.

Este índice está basado en las compraventas efectivas realizadas en el mercado libre y muestra como, desde el año 2007, año de explosión de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda de segunda mano han caído de forma continuada hasta rebajarse más del 20%. Sin embargo, los precios de la vivienda nueva incluso subieron en 2008, en 2009 estaban igual que en 2007 y ya en los dos últimos años han bajado tímidamente, hasta un 5%. Son datos del INE.

¿Puede ser tal vez que las entidades financieras estén queriendo mantener su margen de beneficio con cada vivienda que colocan a pesar de la evidente sobrevaloración de los activos inmobiliarios? Campos contesta: «Los bancos hacen el juego lógico de mantener beneficios, intentan mantener el precio lo más alto posible en relación a su coste y soportan costes en el crédito, porque dan créditos baratos por un porcentaje mayor del piso». Ellos, junto con los promotores que aún quedan en el mercado (y que no son muchos, aunque supuestamente dos tercios de las viviendas nuevas las tienen ellos), son responsables de que la vivienda nueva no esté replicando las caídas de la usada. En la espera de una recuperación económica que por el momento no va a venir.

A cambio de no bajar los precios generales, los bancos ofrecen buenas condiciones hipotecarias que se mantendrán, eso sí, mientras los tipos de interés del Banco Central Europeo y por tanto el Euribor se mantengan en niveles históricamente bajos como ahora: «ellos están forzando mucho más una buena financiación y barata, que les repercute a medio plazo, pero mantienen el precio, venden una vivienda a un precio por encima de su coste para no perder dinero. El promotor lo que tiene que hacer es ajustarse más en el precio que la banca». Pero no hay que engañarse: a la banca, por la cuenta que le trae, también le interesa que los promotores vendan.

Y con estas medidas, es de preverse, banca y promotores venderán. La anterior medida para fomentar las compras —la eliminación de la deducción por compra de vivienda nueva para rentas superiores a 24.000 euros— tuvo un cierto efecto dinamizador y es de esperar que ésta lo tenga también. ¿En qué medida? No se sabe.

«El hecho de que el gasto impositivo sea menor tiene que ir acompañado de una negociación en el precio con el promotor, además de una financiación segura», considera Alemany. Y continúa: «en pisos.com, el anuncio del viernes 19 provocó que el lunes 22 las visitas a la sección de vivienda nueva experimentaran un crecimiento del 100%, un porcentaje que se sostuvo en las dos semanas siguientes. A día de hoy, el interés por oportunidades de compra de obra nueva sigue por encima de la media de los últimos meses», ya que obviamente ahora es un 4% más barata, con una rebaja que en una vivienda media de 160.000 euros IVA incluido se quedaría en 153.600. Es decir una rebaja interesante aunque, como muchos expertos apuntan, no definitiva.

Para que sea definitiva deberá verse compensada por una bajada de los precios que aún debe continuar. Según el citado IPV, desde los máximos de 2007 el índice general de las viviendas (que une primera y segunda mano) ha bajado un 14%. Y el Fondo Monetario Internacional aseguró en el mes de abril de este año que la bajada debería de ser de un 40% adicional sobre la situación de entonces. Esta previsión puede ser exagerada, pero con que sólo se cumpla a la mitad los precios deben de seguir bajando. «Y no un 5% sino por encima», según asegura Luis Campos.

En el portal su parte piensan que «hay emplazamientos donde el coste del metro cuadrado seguirá bajando» mientras que otros con menos stock podrán ver repuntes. Es esencial que se vaya vendiendo y que no se construya más. Y que, aunque el mercado recupere, nunca se vuelva a generar un monstruo de ladrillo como el que nos ha llevado a esta situación.