Cómo lidiar con vecinos molestos

-¿Qué puedo hacer si mi vecino de arriba pone la televisión tan alta que no me deja dormir?

El primer paso, en virtud de las reglas de la vecindad, sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación. En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando. No obstante, si el culpable no atiende a razones, habrá que dirigirse al presidente de la comunidad para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.

-¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en una comunidad de vecinos?

La ordenanza sobre ‘Protección contra la contaminación acústica y térmica’ de la Comunidad de Madrid, en su artículo 5, determina que el día está dividido en tres periodos: el diurno, que va de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde; el vespertino o de tarde, que va de las 7 de la tarde a las 11 de la noche; y el nocturno, que va de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. Los festivos, el periodo nocturno se amplía hasta las 8 de la mañana. Respecto al valor de los índices de ruido permitidos en cada intervalo, están regulados por el artículo 17, que incluye una tabla de valores en decibelios. Por ejemplo, en los dormitorios el límite durante el día y la tarde es de 30 dBA, y por la noche, de 25. Para el resto de estancias, los límites diurnos y vespertinos están en los 35 dBA, mientras que en horario nocturno no deben sobrepasarse los 30 dBA.

-Han tirado una colilla por el patio y ha impactado en mi tendero. Me lo han quemado. ¿La comunidad debe sufragarme su reposición? ¿Cómo reclamar si no sé quién ha sido?

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones del propietario “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”. En el reglamento interno de toda comunidad de propietarios se suelen establecer normas más concretas, como la prohibición de arrojar colillas y cualquier clase de basura al patio y, por extensión a cualquier zona común del edificio. Estas normas se proponen y se discuten en las Juntas de Propietarios. No obstante, establecer el régimen interno es potestativo, no obligatorio, tal y como indica el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Por otro lado, si no se sabe quién ha sido, es complicado ir a más. En cuanto a la reposición, por norma general la comunidad no cubre esta clase de siniestros.

-¿Está permitido dejar bolsas de basura u objetos en el descansillo de cada piso? ¿Puedo dejar bolsas de basura delante de la puerta de mi casa?

No, dado que no solo estarían ocupando una zona común para fines privativos, sino que además se podría aplicar el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. El sentido común debe primar, comentándole al vecino que incurra en esta práctica que está contraviniendo los estatutos. En segunda instancia, si repite su conducta, tendría que ser el presidente el que le aperciba, y si el tema se agrava, iniciar una acción de cesación vía judicial. Dejar la basura en los descansillos es un hábito heredado de los pisos con portero, en los que es este empleado el que recoge las bolsas para llevarlas al cubo. Hoy en día, la recogida de basuras queda estipulada en las ordenanzas municipales, especificando el sistema de recogida, el lugar y el horario para depositar las bolsas.

-El vecino cuelga un cuadro y atraviesa a mi pared. ¿Qué puedo hacer? ¿Me debe pagar la reparación?

Apelando de nuevo a la buena voluntad de las partes, lo ideal sería hablar con el vecino y comentarle la situación. No se trata de un tema de la comunidad de propietarios, ya que se no afecta a zonas comunes. Lo más habitual es que se cuente con un seguro de hogar en ambas propiedades y que las compañías se pongan de acuerdo para realizar las gestiones pertinentes.

-El vecino tiene un perro que, de vez en cuando, hace sus necesidades en el ascensor. ¿Qué puedo hacer? Sé que es él porque es el único propietario con perro.

De nuevo, hay que apelar al diálogo en primer lugar, y recordarle al propietario de ese perro el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. En Junta de Propietarios, es posible plantear este problema e incluir la prohibición de que las mascotas utilicen el ascensor en la normativa de régimen interno. Si no se respeta, se tomarían las medidas legales oportunas, entablando contra el vecino una acción de cesación por juicio ordinario.

-¿Está permitido colocar cámaras de seguridad en la escalera?

Está permitido instalar cámaras en las zonas comunes del edificio, ya sean garajes, portales, jardines y, por supuesto, escaleras. Lo que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras enfoquen al interior de una vivienda particular. La Ley de Propiedad Horizontal también es muy clara al respecto. Para garantizar la seguridad del edificio, y tal y como señala el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias”. En el artículo 17.1 se admite que el establecimiento de un servicio de vigilancia “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

-¿La comunidad puede negarse a la instalación de un bufete de abogados, una consulta médica o un servicio de masajes en mi edificio? ¿Con cuántos votos?

Según afirman desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, “únicamente pueden establecerse límites siempre y cuando figure una prohibición al respecto en el título o en los estatutos”. La restricción de uso de pisos o locales para clínicas, consultorios o cualquier actividad profesional debe estar recogida en los mismos. Tendría que lograrse la unanimidad, pues tal y como indica el artículo 17, “la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.

-No sé lo que hace mi vecino en su casa, pero el descansillo que compartimos huele fatal. ¿Qué puedo hacer?

Volvemos de nuevo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y a tratar el tema con el responsable de tú a tú de un modo sensato y sin tensiones. Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid aclaran que “el propietario directamente afectado podrá dirigirse al presidente para que aperciba al propietario que cause las molestias. Si persiste en su conducta, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra este propietario una acción de cesación a través del procedimiento ordinario”.

-El piso de arriba tiene 60 metros y viven doce personas. ¿Es legal?

Este tipo de subarriendos suelen ser ilegales. Puede tratarse de dos cosas: bien el propietario de la vivienda ha alquilado la vivienda de forma ilegal y no existe un contrato que pruebe la relación económica entre casero e inquilino, bien el propietario y el inquilino han redactado un contrato y el segundo ha incurrido en subarriendo no consentido. La comunidad de propietarios en Junta puede tomar cartas en el asunto amparándose en el citado artículo 7. Si la demanda llega a juicio. “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”. De hecho, “la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.