Vivienda: comprar o no comprar
La reducción de las desgravaciones en 2011 puede animar a adquirir un piso en lo que queda de año, pero la decisión a tomar se complica con la caída de precios, la hipoteca y el Euribor
LUIS M. ONTOSO y LUIS M. ONTOSO
No es un espejismo. La venta de pisos se disparó en agosto un 30% frente a las crifas del año pasado, la subida más fuerte desde el pinchazo de la «burbuja». Las promociones se multiplican al ritmo que la banca suelta lastre y saca al ... mercado los pisos procedentes de las ejecuciones hipotecarias. Los expertos del sector abandonan el tono pesimista y las previsiones lúgubres de uso habitual para, de modo sorprendente en una economía diezmada por el desempleo, animar al consumo. Hasta Beatriz Corredor, la ex ministra del ramo reconvertida en secretaria de Estado, se sumó a la euforia al decir que «es el momento de comprar una vivienda».
Ese apremio se explica por la eliminación de las desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros, medida que se empezará a aplicar el 1 de enero del próximo año y que no tiene efecto retroactivo; es decir, quienes hayan realizado antes la compra mantendrán las deducciones tal y como se aplican en la actualidad.
La perspectiva de la pérdida de estas ayudas ha disparado la demanda de inmuebles en los últimos meses. Nadie quiere dormirse entre búsquedas en agencias inmobiliarias y páginas web para pagar más por una casa que hoy cuesta menos. Los datos, sin embargo, reclaman al menos una reflexión. Aún existe un «stock» de 700.000 viviendas sin vender que difícilmente encontrarán comprador si antes no se desatasca el mercado.
Los precios siguen altos
Ezequiel Uriel, catedrático de la universidad de Valencia y autor del estudio «El stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial» considera que los precios no se han contraído lo suficiente. «En las zonas céntricas es posible que los precios no bajen demasiado. Será difícil que se reduzcan, porque son muy apreciados. En cambio, en las zonas de costa y las alejadas de los centros urbanos los precios tienen que bajar un 15% adicional, como mínimo, para adaptarse a la demanda».
Para comprobar si hacemos o no negocio al adquirir vivienda toca, entonces, desempolvar la calculadora.
La desgravación supone en este momento una devolución anual de cerca de 1.350 euros, el 15% sobre un tope de 9.015 euros. En una hipoteca a 30 años se plasmaría en un ahorro final de 40.560 euros.
A partir de 2011, sólo podrán disfrutar de la deducción completa —que se mantendrá en el 15% sobre un máximo de 9.040 euros— quienes dispongan de una base imponible igual o inferior a 17.707 euros anuales. Las desgravaciones se aplicarán de modo regresivo, de forma que se reducirán gradualmente hasta llegar a cero en las bases del IRPF de 24.107 euros. «El comprador debe valorar si le merece la pena comprar ahora y aprovechar la deducción o esperar una mayor caída de los precios. Está claro que este descenso está lejos de producirse en determinadas zonas», recalca Miguel Ángel Alemany, director general de Pisos.com.
Esto en cuanto a las deducciones estatales, porque los tramos autonómicos son harina de otro costal. Cada comunidad podrá modular al alza o a la baja el porcentaje de desgravación que se añade al que establece la Administración central. Comprar o no comprar, he ahí el dilema que las organizaciones de consumidores han resuelto blandiendo el dedo índice con ademán acusador. «Sigue siendo un pésimo momento para comprarse una casa; difundir el mensaje contrario es irresponsable», destaca Rubén Sánchez, portavoz de Facua, para quien el incremento de las ventas es una tendencia transitoria que no se ajusta a la agresiva —y aún desproporcionada— oferta de viviendas.
Promotores y banca
Al otro lado del ring tenemos a los promotores, que aseguran haberse apretado el cinturón hasta los mínimos que marcan el coste de producción y el importe del suelo. En cifras acumuladas, desde los máximos alcanzados en diciembre de 2007, la caída de los precios se ha situado en un 18%, según la empresa de tasación Tinsa. Las cifras oficiales, sin embargo, suavizan el descalabro hasta el 10,7% . En cualquier caso, son porcentajes insignificantes si se comparan con la subida del 180% que se produjo entre 2000 y 2007.
¿Es suficiente esta caída? Los promotores sostienen que la heterogeneidad del mercado hace imposible evaluarla desde una óptica general y justifican los precios basándose en la menor cuantía de recursos necesarios para el acceso a la residencia. «En estos momentos, el esfuerzo para adquirir una vivienda se sitúa a los niveles que había en 2002, cuando aún se encontraban en los momentos razonables», señala José Manuel Galindo, presidente de Asprima, la patronal de los promotores.
Visto lo visto, la última palabra sobre el drenaje de los activos inmobiliarios la tendrá la banca, propietaria de una abultada cartera de viviendas y solares como herencia de la crisis inmobiliaria. El Banco de España ya ha dado el primer paso con la reforma de la circular contable, que obliga a bancos y cajas a sacrificar sus beneficios para reforzar sus provisiones.
LUIS M. ONTOSO
No es un espejismo. La venta de pisos se disparó en agosto un 30% frente a las crifas del año pasado, la subida más fuerte desde el pinchazo de la «burbuja». Las promociones se multiplican al ritmo que la banca suelta lastre y saca al mercado los pisos procedentes de las ejecuciones hipotecarias. Los expertos del sector abandonan el tono pesimista y las previsiones lúgubres de uso habitual para, de modo sorprendente en una economía diezmada por el desempleo, animar al consumo. Hasta Beatriz Corredor, la ex ministra del ramo reconvertida en secretaria de Estado, se sumó a la euforia al decir que «es el momento de comprar una vivienda».
Ese apremio se explica por la eliminación de las desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros, medida que se empezará a aplicar el 1 de enero del próximo año y que no tiene efecto retroactivo; es decir, quienes hayan realizado antes la compra mantendrán las deducciones tal y como se aplican en la actualidad.
La perspectiva de la pérdida de estas ayudas ha disparado la demanda de inmuebles en los últimos meses. Nadie quiere dormirse entre búsquedas en agencias inmobiliarias y páginas web para pagar más por una casa que hoy cuesta menos. Los datos, sin embargo, reclaman al menos una reflexión. Aún existe un «stock» de 700.000 viviendas sin vender que difícilmente encontrarán comprador si antes no se desatasca el mercado.
Los precios siguen altos
Ezequiel Uriel, catedrático de la universidad de Valencia y autor del estudio «El stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial» considera que los precios no se han contraído lo suficiente. «En las zonas céntricas es posible que los precios no bajen demasiado. Será difícil que se reduzcan, porque son muy apreciados. En cambio, en las zonas de costa y las alejadas de los centros urbanos los precios tienen que bajar un 15% adicional, como mínimo, para adaptarse a la demanda».
Para comprobar si hacemos o no negocio al adquirir vivienda toca, entonces, desempolvar la calculadora.
La desgravación supone en este momento una devolución anual de cerca de 1.350 euros, el 15% sobre un tope de 9.015 euros. En una hipoteca a 30 años se plasmaría en un ahorro final de 40.560 euros.
A partir de 2011, sólo podrán disfrutar de la deducción completa —que se mantendrá en el 15% sobre un máximo de 9.040 euros— quienes dispongan de una base imponible igual o inferior a 17.707 euros anuales. Las desgravaciones se aplicarán de modo regresivo, de forma que se reducirán gradualmente hasta llegar a cero en las bases del IRPF de 24.107 euros. «El comprador debe valorar si le merece la pena comprar ahora y aprovechar la deducción o esperar una mayor caída de los precios. Está claro que este descenso está lejos de producirse en determinadas zonas», recalca Miguel Ángel Alemany, director general de Pisos.com.
Esto en cuanto a las deducciones estatales, porque los tramos autonómicos son harina de otro costal. Cada comunidad podrá modular al alza o a la baja el porcentaje de desgravación que se añade al que establece la Administración central. Comprar o no comprar, he ahí el dilema que las organizaciones de consumidores han resuelto blandiendo el dedo índice con ademán acusador. «Sigue siendo un pésimo momento para comprarse una casa; difundir el mensaje contrario es irresponsable», destaca Rubén Sánchez, portavoz de Facua, para quien el incremento de las ventas es una tendencia transitoria que no se ajusta a la agresiva —y aún desproporcionada— oferta de viviendas.
Promotores y banca
Al otro lado del ring tenemos a los promotores, que aseguran haberse apretado el cinturón hasta los mínimos que marcan el coste de producción y el importe del suelo. En cifras acumuladas, desde los máximos alcanzados en diciembre de 2007, la caída de los precios se ha situado en un 18%, según la empresa de tasación Tinsa. Las cifras oficiales, sin embargo, suavizan el descalabro hasta el 10,7% . En cualquier caso, son porcentajes insignificantes si se comparan con la subida del 180% que se produjo entre 2000 y 2007.
¿Es suficiente esta caída? Los promotores sostienen que la heterogeneidad del mercado hace imposible evaluarla desde una óptica general y justifican los precios basándose en la menor cuantía de recursos necesarios para el acceso a la residencia. «En estos momentos, el esfuerzo para adquirir una vivienda se sitúa a los niveles que había en 2002, cuando aún se encontraban en los momentos razonables», señala José Manuel Galindo, presidente de Asprima, la patronal de los promotores.
Visto lo visto, la última palabra sobre el drenaje de los activos inmobiliarios la tendrá la banca, propietaria de una abultada cartera de viviendas y solares como herencia de la crisis inmobiliaria. El Banco de España ya ha dado el primer paso con la reforma de la circular contable, que obliga a bancos y cajas a sacrificar sus beneficios para reforzar sus provisiones.
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