Las mejores hipotecas variables de diciembre de 2025: los préstamos más baratos para comprar una casa

Sin embargo, las hipotecas variables tienen un hándicap importante, y es que sus cuotas van cambiando a lo largo de la vida del préstamo en función del euríbor, por lo que su titular nunca podrá saber a ciencia cierta cuánto va a pagar en los próximos años. En este artículo vamos a analizar en detalle cómo funcionan estos créditos hipotecarios y compararlos con las otras opciones disponibles para ayudar a quienes busquen la mejor hipoteca a decidir con criterio informado.

Las hipotecas variables, como todos los productos de este tipo, son préstamos destinados exclusivamente a la adquisición, construcción o reforma de un inmueble, cuya principal característica es que dicha vivienda o local queda como garantía de pago. Esto significa que, de no abonar las cuotas debidamente, el banco podrá quedarse con el inmueble tras un proceso de ejecución hipotecaria. Además, estos créditos son los que conceden importes más altos, tienen los intereses más bajos y los plazos de devolución más amplios, de hasta 40 años, de todos los existentes.

Lo anterior es común a todos los préstamos hipotecarios, y la principal característica por la que se diferencian las hipotecas variables de las demás es porque sus cuotas no son constantes y varían a lo largo de los años. A diferencia de las hipotecas fijas, en las que el banco establece un porcentaje de intereses invariable, las cuotas de las hipotecas variables se configuran mediante un porcentaje fijo, que se conoce como diferencial, más uno variable que toma como referencia el euríbor.

El diferencial que suelen establecer los bancos para las hipotecas variables es bajo, generalmente por debajo del 1%, por lo que en gran medida la cuota depende del euríbor, que en tiempos recientes ha llegado a rozar el 4%, lo que arrojaría unos intereses cercanos al 5%. No obstante, también ha habido momentos en los que ha estado negativo y los intereses de estos préstamos hipotecarios estaban muy cercanos al cero.

Otra característica interesante de las hipotecas variables es que suelen ser más baratas que las fijas o las mixtas precisamente porque se adaptan al euríbor, que es un indicador económico que evoluciona según la marcha de la economía. Así, los bancos arriesgan menos con estos préstamos y se pueden permitir establecer precios iniciales más bajos. Asimismo, esto hace que las entidades puedan llegar a ser algo menos exigentes con los requisitos que le piden al solicitante.

Ventajas

• Suele ser el tipo de hipoteca más barato del mercado.

• Cuando el contexto económico mejora y el euríbor baja, sus cuotas se abaratan

• Es frecuente que tengan menos requisitos y, por lo tanto, sea más fácil conseguirlas.

Desventajas

• Las cuotas varían cada seis meses o un año, según el banco, por lo que el usuario no puede saber a ciencia cierta cuánto pagará a lo largo de la vida de la hipoteca.

• Existe el riesgo de tener problemas económicos si el euríbor sube mucho y la cuota se encarece.

• Mayor intranquilidad: el usuario nunca sabe cuánto tendrá que pagar a medio y largo plazo.

¿Hipoteca fija o variable?

Elegir entre una hipoteca fija o variable, sin olvidar a las mixtas, es una de las grandes decisiones que debe tomar toda persona que necesite financiación para comprar un inmueble. No hay una respuesta única a esta cuestión, pues dependerá mucho del contexto económico, la situación financiera del interesado, sus preferencias y objetivos.

En un contexto económico inestable, lo más normal es que todas las hipotecas se encarezcan. Como las hipotecas variables siempre serán las más baratas, en una situación así serán casi seguro las más ventajosas, con el añadido de que en el momento en el que todo mejore la cuota se abaratará, mientras que con las hipotecas fijas se mantendrá en los intereses pactados para siempre. En un momento de estabilidad, con los préstamos hipotecarios más baratos, aunque las hipotecas variables seguirán siendo las más económicas, es probable que sea más conveniente elegir una hipoteca fija, porque así el usuario se asegura una cuota baja para siempre.

En cuanto a la situación financiera del usuario, hay que tener en cuenta que las hipotecas variables suelen ser más económicas y asequibles en cuanto a los requisitos, por lo que es posible que alguien con recursos modestos sólo se pueda permitir este tipo de préstamo hipotecario.

En lo que se refiere a las preferencias y objetivos del interesado, hay que valorar que las hipotecas fijas siempre darán mayor tranquilidad financiera porque su titular sabe el importe exacto de la cuota que va a pagar desde el primer mes hasta el último. Esto le permitirá planificar su economía doméstica a medio y largo plazo sin estar mirando constantemente el euríbor.

No obstante, hay usuarios que ven esto como una ventaja, puesto que lo consideran una posibilidad de ahorrar en el futuro si el euríbor baja. Esto sucede sobre todo cuando la persona contrata una hipoteca variable en un contexto económico desfavorable, con el euríbor alto, y en el que hay más margen de bajada que de subida.

Por último cabe mencionar la tercera vía, las hipotecas mixtas. Son una solución intermedia entre los que buscan la tranquilidad y lo barato: suelen ser más económicas que las hipotecas fijas y durante los primeros cinco o diez años, en función del banco, sus cuotas son las mismas. Y a partir de ese momento pasan a ser variables con la fórmula habitual de diferencial más euríbor.

Esta es una de las preguntas más frecuentes entre quienes tienen una hipoteca variable cuando el contexto económico mejora y es posible conseguir una hipoteca fija barata. Y la respuesta, como casi siempre en el ámbito financiero, es que depende. Depende de las condiciones de la hipoteca variable, de lo que se pueda conseguir con ese cambio a fija y de lo que haya que pagar por el proceso.

Para saber si merece la pena cambiar la hipoteca de variable a fija lo primero que se debe tener en cuenta es si las segundas han bajado lo suficiente como para que el paso de una a otra sea realmente rentable. Y lo segundo los costes que puede implicar, puesto que la inmensa mayoría de los bancos cobran comisiones por cancelar un préstamo hipotecario o modificar sus condiciones.

En este punto hay que destacar que existen dos fórmulas para cambiar la hipoteca de variable a fija, con costes diferentes: la novación y la subrogación. La novación de la hipoteca consiste en cambiar las condiciones de la misma con el banco original, es decir, con el que se contrató el préstamo hipotecario variable. Este método suele ser el más económico, pero no es gratuito: la entidad puede cobrar alguna comisión por el cambio, como la de riesgo de tipo de interés, o pedir que se haga una nueva tasación del inmueble hipotecado.

La subrogación de la hipoteca consiste en cambiarla de banco. La forma de hacerlo es con la concesión de un nuevo préstamo hipotecario por parte de la entidad de destino con el que el usuario cancela el anterior. El gran inconveniente de esta fórmula es que el interesado tendrá que pagar la comisión por amortización anticipada, que en algunos casos puede llegar hasta el 2%. Y la gran ventaja es que el nuevo banco estará mucho más dispuesto a ofrecer mejores condiciones que en una novación, pues en este caso está ganando un cliente.

Quienes deseen cambiar la hipoteca de variable a fija deben hacer cálculos y comprobar si les resulta rentable aún pagando las comisiones pertinentes. Para esto puede resultar útil tomar los intereses más altos que se hayan pagado con la variable y compararlos con los que ofrece la fija. Si la diferencia es de al menos dos puntos porcentuales, puede empezar a merecer la pena.