«Veo a Neinor liderando una operación de concentración»

Juan Velayos es el consejero delegado de Neinor Homes, una promotora que vale 1.446 millones en Bolsa, facturó 169 millones en el tercer trimestre y ya tiene un ebitda de 500.000 euros

Velayos destaca que su empresa es la primera totalmente pública y en manos de capital extranjero ISABEL PERMUY

05/02/2018
Actualizado a las 11:35h.

—¿Cree que el precio de la vivienda se está volviendo a calentar?

—No. En el fondo es oferta y demanda, y la primera no es suficiente aún porque estamos en solo 80.000-85.000 nuevas viviendas al año y prevemos que la ... demanda se estabilice en torno de las 150.000, y de ahí viene el incremento de precios, de la falta de oferta, que en sí no es mala. Bien es verdad que lo que tenemos que entender todos es que la elasticidad de los precios tiene un límite, que es el acceso a una hipoteca que tiene una familia en función de su renta anual neta, y no se debería destinar más de un tercio de los ingresos al pago de una hipoteca, o lo que es lo mismo, por cada 1.000 euros de renta neta se puede acceder a 100.000 euros de hipoteca y no estamos en el límite. En España lo que se ha hecho es atender la demanda de reposición de familias con rentas superiores a los 3.000 euros netos al mes. El problema está en las rentas mensuales por debajo de 2.000 euros, que siguen siendo muchas en nuestro país, y ese es el reto de los promotores y de la industria del alquiler.

—¿El Plan de Vivienda que ultima el Gobierno ayudaría en este asunto?

—Más que planes de vivienda lo que hay que hacer es quitar trabas para la banca, el sector público, constructores, promotores, etc.. Hoy el sector público sigue teniendo mucha intervención en la gestión del suelo, que lo tiene que poner a disposición de la industria, así como la concesión de licencias. Este es nuestro drama, que no hay producto suficiente, se encarece el precio del suelo y le impone un factor de riesgo a este negocio, de modo que se manera indirecta se le impone un retorno superior al que sería deseable y al final de la cadena está el cliente final, que está notando la subida de los precios, pero hay que tener en cuenta que venimos de caídas muy agudas.

—¿Ha aprendido el sector de los errores del pinchazo de la burbuja?

—Antes, en la anterior crisis, el problema es que había una demanda ficticia, puramente especulativa, y ahora la demanda es real. Yo creo que sí hemos aprendido pero ahora hay que demostrarlo porque, hay que reconocerlo, tenemos un riesgo reputacional como sector alto, por eso hay que hacer las cosas de un modo muy diferente a cómo se hicieron en el anterior ciclo. Y esto afecta a la banca, la Administración, los constructores y promotores y a toda la cadena en definitiva. Ahora hay una combinación de gente que lleva muchos años en el sector y que sigue ahí, y será por algo, a los que nos hemos sumado una nueva generación de gestores de dinero ajeno, que no era el modelo anterior. Entre todos generaremos una credibilidad del sector que nos permitirá sentirnos orgullosos de él.

—¿Y en qué se nota esta nueva forma de hacer las cosas en su sector, la promoción inmobiliaria?

—Nosotros somos la primera compañía cien por cien en manos del mercado, y todos nuestros inversores son internacionales y esto es sobre todo porque en otros países hay más tradición del «homebuilding». Una característica de este nuevo ciclo es la especialización que funciona muy bien en EE.UU. y Reino Unido.

«Hoy el sector público sigue teniendo mucha intervención en la gestión del suelo en España»io]

—¿Habrá una integración vertical de todos los eslabones?

—Es complicado. Este negocio se va a transformar mucho, ya que no está optimizado en cuanto a la cadena de valor. Nosotros queremos ser una fábrica de hogares e industrializar más el negocio y siempre a tres años vista, que es el tiempo que pasa entre que compramos el solar y entregamos las viviendas. Creo que el sector se consolidará y habrá menos atomización pero me imagino más la integración entre especialistas que vertical, aunque esta última tampoco es descartable ya que sería una manera muy coherente de competir.

—¿Y qué papel jugará Neinor en este proceso de concentración?

—Neinor, con mucha modestia, es la que ha impulsado la transformación del sector con un papel de liderazgo pero, ante todo, yo me debo a mis inversores y cualquier posible operación tiene que ser buena para ellos, aunque me veo más liderando que siendo liderado, pero no me quita el sueño.

—¿Cuántos jugadores quedarán?

—Entre 5 y 10 en promoción, de los que la mitad serán cotizados y la mitad privados, que harán entre el 30 y el 50% de las obras y el resto serán más atomizados y especialistas de nicho y por zonas geográficas.

—¿Cómo es la relación con las distintas administraciones?

0151Nosotros necesitamos suelo y está en manos de las administraciones, que ante todo tienen que ser competentes. En Marbella tomé la decisión de que no invertía más porque no eran competentes y ahora ha habido cambios y reconsideraré mi posición

—¿Dónde lo hacen mejor?

—El País Vasco funciona muy bien, Madrid va por ciudades, al igual que en el cinturón de Barcelona.

«No es razonable que una licencia para construir tarde seis meses»

—¿Y Barcelona ciudad?

—Funciona bien en las licencias de obra nueva pero, en general, este asunto necesita una mejora generalizada ya que no puede ser que se necesiten seis meses de media para una licencia de obra sobre un terreno finalista.

—¿Y Madrid capital?

—Tenemos pocas obras en Madrid porque no hay suelo, pero lo que hemos hecho ha salido bien. En el urbanismo hay demasiada reflexión política y en el fondo es una cosa técnica.

—¿Quién pone las trabas?

—La excusa que te ponen, que es además un poco de tiempos pasados, es que es muy complejo porque está transferido a las Comunidades y por la complejidad de la regulación urbanística, a la que nadie le quiere meter mano. Todavía hay alcaldes que no reciben a los promotores por el qué dirán, y esto no puede ser.