Guía para explorar cada rincón de las hipotecas del futuro

Esta nueva norma, en síntesis, busca reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia, dos de los puntos débiles que tenían este tipo de productos bancarios en nuestro país.

De esta forma la nueva regulación, que aún no está en vigor ya que ha iniciado ahora la tramitación en el Congreso, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia. De este modo la comisión de cancelación será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia de contrato, en función de lo que se haya pactado. Ahora estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente si se hace en los primeros cinco años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo la penalización es más elevada ya que será de un 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad.

Otro de los cambios importantes que habrá en las hipotecas es el abaratamiento de la conversión de una hipoteca de tipo variable en tipo fijo, de tal modo que el hipotecado pueda saber con exactitud lo que va a pagar a lo largo de toda la vida del préstamo. En concreto, la comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además, la normativa reduce también los gastos asociados, como es la rebaja de los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (alrededor de 30 euros) y una inscripción mínima (24 euros aproximadamente).

En cuanto a la divisa en la que se contrata la hipoteca, la Directiva traspuesta contempla la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión (en euros o en la divisa en la que se percibe la mayoría de los ingresos) del crédito en moneda extranjera. Además, y como muchos ciudadanos sabemos por experiencia propia, también se pondrá coto a la venta de productos «en paquete» vinculados a la hipoteca. De este modo , se prohibirán las denominadas ventas vinculadas por las que se obliga al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca y, en todo caso, con las nueva norma las entidades financieras deberán presentar al consumidor ofertas alternativas, con o sin productos asociados.

La transparencia también es objeto de regulación, sobre todo para garantizarla. Así, en la fase precontractual el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre la oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos e interés y seguros asociados. Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar.

En cuanto a la ejecución de la hipoteca por impago la nueva regulación estipula que se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2% del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia, porcentaje que en la segunda mitad de la vida de la hipoteca se eleva al 4% o 12 cuotas mensuales impagadas.

La realidad es que cada vez son más los ciudadanos que cambian las condiciones de sus hipotecas. Según el Instituto Nacional de Estadística , por ejemplo en agosto pasado, de las 6.372 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,4% se debieron a modificaciones en los tipos de interés, de modo que después del cambio de condiciones el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 8,9% al 14,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 89,8% al 85%.

En materia de reacciones, el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) ha destacado la necesidad de que el proyecto de Ley de Crédito Hipotecario incluya una protección total para el consumidor a lo largo de todo el proceso de compra de la vivienda, ya que en la actual redacción sólo se amplía la protección para la firma de la hipoteca. «No hay que dejar desamparado al ciudadano en la fase previa, en la gestión y negociación de la compraventa de vivienda, cuando se negocian todas las condiciones», defiende su presidente, Diego Galiano.