Un arquitecto advierte de los peligros de comprar una casa de segunda mano: «Hay veces que...»

Según el arquitecto, «vivimos en una época donde la escasez de vivienda es evidente, y muchas personas se ven obligadas a recurrir al mercado de segunda mano debido a la falta de obra nueva», señalando que más de la mitad de las viviendas en España tienen más de 40 años. «Según datos de idealista tenemos que más de la mitad de viviendas en España tiene una antigüedad superior a los 40 años y hay que recordar que antes de los años 80 no había ninguna normativa que regulara, por ejemplo, las condiciones térmicas de los edificios. Y por estos motivos hoy vamos a hablar de lo importante que es elegir bien bien una vivienda antigua de segunda mano sobre todo si es para reformar, que es lo más habitual».

Uno de los primeros aspectos a revisar al visitar una vivienda de segunda mano, es la estructura del inmueble. En ese sentido, Saz explica que es fundamental identificar qué tipo de estructura tiene la propiedad, ya que «es una de las pocas cosas que no podemos cambiar por completo». Normalmente, las viviendas antiguas presentan estructuras de pilares y vigas o, en algunos casos, muros de carga. «La mejor forma de saber si algo es estructura o no, es tocando con los nudillos para ver si suena hueco o suena macizo», comenta el arquitecto, a lo que añade: «Hay veces que hay pilares que no vamos a ver porque están enrasados con las paredes o porque quedan dentro de elementos como, por ejemplo, un armario empotrado. Por eso, si tenemos identificado ya algún pórtico, podemos intuir dónde caen los pilares que no estemos viendo». «Lo importante si tenemos muros de carga, es ver dónde nos caen. Si son perimetrales y simplemente van por fachada o por la pared, que nos divide con otra propiedad, no hay problema. Pero si alguno nos corta longitudinalmente nuestra vivienda, entonces prácticamente no podremos cambiar nada, no podremos ampliar espacios, que es lo que se suele querer en casas muy compartimentadas, a no ser que sustituyamos ese muro de carga total o parcialmente por un cargadero», confiesa. Además, advierte que modificar una estructura con muros de carga puede ser complejo y costoso, ya que requiere de permisos especiales y licencias de obra.

Otro factor crucial a tener en cuenta son las bajantes ya que «muchas veces al comprar una vivienda de segunda mano queremos sacar un nuevo baño donde antes no lo había o mover la cocina de la parte trasera de la vivienda», revela. Según el arquitecto, en muchas viviendas antiguas, los baños y cocinas están dispuestos de manera que comparten bajantes, lo que dificulta la redistribución de espacios sin realizar una obra considerable. «En general siempre vamos a intentar, como opción inicial, no mover mucho los baños de las bajantes, concretamente el inodoro, porque es el que tiene el tubo de salida más grande y para darle pendiente suficiente no debemos alejarnos más de en torno a 1,5 metros aproximadamente», señala Saz, a lo que añade: «Las cocinas sí que podemos alejarlas más, según el código técnico de la edificación, hasta un máximo de 4 metros».

La luz que incide en el inmueble es otro de los aspectos que, aunque no siempre se tiene en cuenta, puede marcar una gran diferencia en el confort de la vivienda. Según Saz, «cambiando la distribución podemos conseguir mejorar este aspecto, ya que las viviendas antiguas suelen estar bastante más compartimentadas de lo que demandamos actualmente, pero sí que tenemos que fijarnos en aquellos aspectos que tienen que ver con la luz y que no podemos cambiar» como «la orientación y el tamaño de los huecos de ventana». En ese sentido, el arquitecto aconseja fijarse en si la vivienda tiene ventilación cruzada y qué tipo de luz recibe durante el día. Respecto a la orientación, Saz revela que este aspecto es algo muy personal, aunque, bajo su opinión, lo ideal es «algo tipo este/oeste o noreste/suroeste tampoco me parece mal». «Otra cosa cosa que hay que fijarse es si tenemos vistas despejadas y sobre todo si eso va a continuar siendo así. Porque no es lo mismo tener vistas a un parque que a una parcela en la que sabemos que tarde o temprano van a construir», añade.

En el apartado de detalles que pueden condicionar la reforma, Saz subraya la importancia de las salidas de humos para calderas y cocinas. Según explica, mover una cocina o instalar una caldera nueva puede ser complicado si la vivienda no cuenta con una salida adecuada. En estos casos, «podemos usar, por ejemplo, una campana de filtros de carbono que no lleva salida al exterior. Pero yo esta opción no la suelo recomendar, esto es útil, por ejemplo, en cambios de uso de locales a viviendas donde, en Madrid por ejemplo, sí que dejan utilizar este sistema ya que pues ni mucho menos todos los locales tienen salidas de humo», confiesa. «Otra cosa que hay que fijarse es si tenemos toma de gas, que no todos los edificios la tienen, o si tenemos, por ejemplo, calefacción central, para ver dónde nos caen las montantes de la calefacción, que al final son tuberías verticales que, por norma general, no vamos a poder mover», agrega.

Asimismo, el arquitecto aconseja revisar el estado general del edificio. «Os recomiendo que pidáis las últimas actas de la comunidad antes de firmar arras para ver si se está cociendo alguna derrama importante. Que ya sabéis que si todavía no está firmada esa derrama no tienen por qué avisaros», advierte Saz. Además, aconseja fijarse en la electricidad del edificio, ya que las reformas eléctricas pueden implicar un gasto considerable y retrasos en la finalización de la obra. En ese sentido el arquitecto señala que, en un edificio que ya ha realizado la reforma eléctrica, los contadores de la luz estarán «a la entrada del portal, normalmente en una caja de obra con una puerta metálica y una señal de de riesgo eléctrico. Si hay un ascensor bastante nuevo, por ejemplo, y hay luces de aproximación, de estas que se encienden cuando tú te acercas, probablemente haya sido ya cambiada la luz. Pero si, por ejemplo, los contadores de luz están arriba, en la última planta, o están debajo de la escalera, son antiguos y va a tocar ya hacer la obra», advierte.

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Marina Ortiz

Por último, Saz señala que, otros aspectos como la impermeabilización de la cubierta, la renovación de fachadas o la existencia de protección patrimonial en edificios históricos, también deben tenerse en cuenta, ya que pueden afectar a las reformas que se deseen hacer.