Las urgencias financieras obligan a la Generalitat a malvender su patrimonio

Esta misma semana, el Gobierno catalán daba cuenta de la venta de un lote de 13 edificios en Barcelona a la multinacional francesa AXA por 172 millones de euros, unos inmuebles que la administración autonómica pasará a ocupar en régimen de alquiler pagando u na renta de 16,26 millones al año más el IPC, lo que se conoce en el argot como «sale&lease back». Para el comprador la rentabilidad es del 9,45 por ciento (amortiza la inversión en poco más de diez años), una cifra que fuentes del sector inmobiliario consultadas por ABC consideran no disparatada, pero sí bastante superior a la media del mercado en la zona centro de Barcelona, que está sobre el 7%.

«Es obvio que la urgencia no ayuda a vender a un buen precio. Colocados de manera individual y con menos prisas se hubiesen obtenido mejores ofertas», se precisa desde una de las grandes inmobiliarias del país.

De hecho, e l lote de edificios vendido esta semana ya tuvo que ser rebajado un 21 por ciento (el alquiler que pagará el Gobierno en cambio sólo disminuyó un 5 por ciento) con respecto al precio con el que se quiso vender hace un año. Entonces, en plena tormenta financiera en la zona euro y con los inversores huyendo del país, la Generalitat tuvo que suspender la operación porque o no había compradores o estos exigían unas garantías adicionales desmesuradas.

«Precio discutible»

La venta del lote de 13 edificios se suma a los cuatro inmuebles que de manera individual ya se colocaron entre 2012 y 2013, entre ellos la sede de la consejería de Territorio y Sostenibilidad, vendida en marzo del pasado año por 52 millones cuando el tripartito la compró en 2010 por 60 . Ocho millones de pérdida, proporcional al de otras operaciones. En conjunto, la Generalitat ha obtenido 266 millones desde 2012 enajenando 17 inmuebles, muy lejos de los 550 millones que se dijo se lograrían con la venta de 37 piezas que en 2011 se pusieron en el mercado.

Bien porque no se han podido colocar, bien por las sustanciosas rebajas aplicadas, la cantidad obtenida es un alivio para las arcas autonómicas, pero a distancia de lo que se esperaba obtener. «Hemos vendido a precio de mercado», se defiende la Generalitat. «El mercado está como está, y para grandes lotes tampoco hay tantos compradores . El precio siempre es discutible», puntualizan en el sector.

De hecho, la cifra de 550 millones que se fijó como objetivo en 2011 ya implicaba una importante rebaja sobre el precio pagado cuando se compraron muchos de los inmuebles, buen número por parte del tripartito. En esa época, en plena burbuja y en una estrategia que entonces nadie discutió, el Gobierno catalán optó por transformar alquileres en hipotecas, un camino que ahora, obligados por las circunstancias, el ejecutivo de CiU está desandando: se venden los edificios y se regresa al alquiler; «pan para hoy y hambre para mañana», como resumen los grupos de la oposición en el Parlamento catalán.

En este sentido, las fuentes consultadas cuestionan no tanto el precio obtenido («se supone que el mejor dadas las circunstancias», precisan), como la estrategia de venta de patrimonio en sí. Javier Güell, director de inversiones de Aguirre Newman en Barcelona, señala que en el caso de lotes grandes resulta difícil establecer comparaciones, más cuando en el mismo se incluyen edificios que tienen calificación de equipamiento, y por tanto con una salida al mercado mucho más complicada. Sea como fuere, y al margen de la estrategia de la Generalitat, desde Aguirre Newman se valora la circunstancia de que, a diferencia de lo que sucedía hace un año, los grandes inversores internacionales están regresando a España.

Gasto superfluo

En cualquier caso, y frente a quienes critican la política de venta de patrimonio -el PP C hace más hincapié en las privatizaciones de empresas y en los recortes en gasto superfluo-, desde el Gobierno catalán se sostiene que no hay alternativa ante la falta de financiación y la imposibilidad de acudir a los mercados. Privatizar empresas y traspasar inmuebles es una opción sensata «ante una situación crítica». «El único patrimonio intocable es el cultural», explica el consejero de Economía, Andreu Mas-Colell. A la vez, apunta que la mayoría de los edificios vendidos estaban hipotecados, y que aunque habrá que pagar 16 millones de euros de alquiler, en 2014 ya habrá un ahorro de ocho millones en hipotecas, a lo que se debe sumar que no habrá que pagar IBI y mantenimiento. Vender patrimonio es normal cuando las cosas van mal, viene a decir el consejero.

Más allá de la discusión sobre el precio obtenido por los edificios, o la conveniencia misma de vender, donde sí hay unanimidad es en la exigencia a la Generalitat de un plan de eficiencia y racionalización del espacio, que evite por ejemplo tener edificios vacíos en propiedad mientras en otros se paga alquiler . La Generalitat abonó solo en alquileres 219 millones en 2012, tres menos que en 2011 y 37 menos que en 2010, un ahorro que para nada maquilla el momento crítico por el que atraviesan sus finanzas.