El mercado inmobiliario toma aire en Portugal

En términos generales, los resultados del año pasado de las principales consultoras inmobiliarias que operan en Portugal han sido bastante positivos. A pesar de la crisis, sigue habiendo negocio y se puede hacer dinero con las operaciones, aunque todas las empresas se han visto obligadas a un control exhaustivo de gastos. Pero esos beneficios son una clara señal de que en Portugal el mercado no está parado e incluso hay ramos específicos con mucho dinamismo.

Es cierto que se registraron mínimos de inversión, no se inauguraron centros comerciales y hubo un aumento de la oferta de espacio disponible para oficinas. Pero no se puede olvidar que el comercio de calle ha vivido un excelente año, manteniendo preciso de alquiler muy altos en las zonas más chic de la capital lusa. Chiado y Avenida Liberdade son las más procuradas y donde a lo largo del año pasado hemos visto más movimiento. Miu Miu, Gucci, Stivali y Boutique dos Relógios en la Avenidad Liberdade y Tous y Eric Kayser en el Chiado son algunos ejemplos de espacios comerciales abiertos en los últimos meses en Lisboa y Costa Coffee, en la Plaza dos Clérigos, en Oporto. El precio del metro cuadrado en las zonas prime de Lisboa rondan los 90 euros y en Oporto los 35. Pascal Gonçalves, del Grupo Libertas, cree que el auge de la Avenida Liberdade y del Chiado «provoca el detrimento de otros barrios» y considera que la vuelta al comercio de calle refleja una alteración en el padrón de consumo.

Unos datos que contrastan con otra realidad, la de los centros comerciales. En el 2012, por primera vez desde que existen datos en Portugal, no se abrió ninguno. A pesar de todo, la media de este tipo de espacios abierta en los últimos diez años fue de 220 mil metros cuadrados. Para el 2013 está prevista la apertura del Évora Forum, de 16.500 metros cuadrados, el Alegro Setúbal (41.100 metros cuadrados) se inaugurará en el 2014 y un año después el Ikea Loulé, de 90.000 metros cuadrados. Hay otros tres proyectos sin fecha prevista de apertura, que son el Dolce Vita Braga, El Corte Inglés Cascais y el Algarve The Style Outlet, estos dos últimos todavía en estudio.

En el mercado de oficinas la crisis ha supuesto algunos cambios, tanto en la bajada de los precios como en el descenso de movimiento. Una práctica muy habitual en este mercado ha sido la renegociación del alquiler. En algunos casos se ha bajado el valor pero sobre todo los propietarios han practicados estrategias agresivas para no perder clientes y ganar otros, como periodos de carencias o coparticipación en obras que el edificio necesite.

El precio prime de las principales zonas se mantiene estable, 18,5 euros el metro cuadrado. «Hace cuatro años se llegó a los 21,5 euros el metro cuadrado por lo que el descenso ha sido moderado si lo comparamos al registrado en otras capitales como Madrid o París, donde rondan los 40 euros el precio del metro cuadrado de las oficinas en las mejores zonas», explica Carlos Oliveira, responsable de la cartera de oficinas de C&W.

La media anual registrada en los últimos cinco años deja ver la coyuntura económica negativa que se vive desde entonces. Según el informe presentado por Jones Lang Lasalle, «la media anual de ocupación de los últimos diez años fue de 145.000 metros cuadrados». El mercado continúa dominado por operaciones de reducida dimensión don áreas medidas de alrededor de 500 metros cuadrados. Poco más de diez han sido los espacios alquilados que superan los mil metros, entre ellos Metropólis de ZON (con más de doce mil metros cuadrados), el edificio sede del CMVM (7.676 metros cuadrados), la torre occidente de Colombo ocupada por Sonae Sierra (3.744 metros cuadrados), o Lagoas Park donde se ha instalado McDonald´s, ocupando poco más de dos mil metros cuadrados.

Los alquileres prime se encuentran presionados en baja, sobre todo en las zonas de mayor disponibilidad, como el Parque de las Naciones o el Corredor Oeste. El director general de Jones Lang Lasalle, Pedro Lancastre, subraya que se trata de un mercado «de los más afectados por la actitud coyuntura una vez que está dependiente de las necesidades de espacio de las empresas”» En el 2012 se ocuparon 93.000 metros cuadrados de oficinas de los cuales el 79% de dicha área corresponde a cambio de instalaciones. A pesar de todo, los niveles de absorción aumentaron ligeramente de cara al 2011.

Francisco Horta e Costa, director general de CBRE, recuerda que en Lisboa la tasa de desocupación de oficinas es del 12%. «Hay 500.00 metros cuadrados de oficinas disponibles y hará falta que pasen al menos cinco años para que el mercado los pueda absorber». Recuerda que la oferta existente es de muy diferente calidad.

En lo que se refiere al segmento de la vivienda, según la consultora Prime Yield Portugal, «existirán actualmente cerca de 350 mil a 400 mil hogares para venta a nivel nacional, entre nuevos y usados. Este hecho origina un ajuste de valores de mercado que de una forma general puede considerarse como un ajuste en baja, aunque no se produce de la misma forma en todas las casas». José Manuel Velez recuerda que se están produciendo igualmente situaciones de incumplimiento en los contratos con hipoteca. Durante el 2012 se entregaron cerca de 15 casas por día a las entidades bancarias / financieras, lo que supuso un total de 5.500 inmuebles a lo largo de todo el año. «Se ha producido un descenso del 20% en el número de casas entregadas a los bancos, en relación al año pasado, pro factores que indican el aumento de la capacidad de renegociación de los contratos actuales con las entidades financieras». Las dificultades actuales en el acceso al crédito han forzado un aumento de la búsqueda en el mercado de alquiler de viviendas, así como la entrada en vigor de la nueva ley para el alquiler.

El mercado nacional de inversión inmobiliario registró 125 millones de euros negociados. Las oficinas, con el 48%, fueron el sector con mayor inversión seguido de los edificios de uso mixto (45%9 y el comercio (7%), según datos de Jones Lang LaSalle. Dicha consultora ha llevado a cabo en los últimos dos años «una serie de operaciones y contratos que han revelado una tendencia de inversión con origen en Family Offices y privados, especialmente de origen español». Desde C&W resaltan que la escasez de financiación condiciona la actividad en el inversión y destacan el hecho de que «el sector residencial continúa teniendo un peso importante en el volumen de inversión total».

Con el aumento de la carga fiscal la capacidad de consumo será menor y afectará sobre todo a las ventas en los locales comerciales y al volumen de negocio de las empresas. Se espera que continúe la presión para la reducción de las rentas y para el ajuste de los valores de venta, que pueden traer algún dinamismo al mercado inmobiliario. Pero a pesar de todo no falta optimismo entre los especialistas del mercado inmobiliario acerca de la evolución del mismo a lo largo de este año. No esperan grandes números pero sí destacan el lado positivo de la crisis aunque es evidente que hay sectores que seguirán parados. Eric van Leuven, director general de C&W, cree que «el efecto moralizador de la crisis es muy bueno, ha traído un mercado más equilibrado y ponderado».

Francisco Horta e Costa, de CBRE reconoce que el 2013 será un año clave para Portugal, «en el que esperamos que se recupere la confianza». Pascal Gonçalves, del Grupo Libertas, cree que este año el sector de oficinas seguirá siendo complicado pero por su parte las tiendas de calle gozarán de buena salud, «porque hay muchas marcas que quieren entrar en Lisboa».

Pedro Lancastre, de Jones Lang LaSalle cree que es necesario «seguir creyendo que de los malos tiempos también nacen buenas oportunidades. No se esperan mejores niveles de actividad en oficinas, comercio e inversión pero las oportunidades para los que tienen liquidez, los que arriesgan y quien puede tener una estrategia de anticipación, pueden ser una realidad, beneficiándose también de un ajuste de los precios que se va a verificar». José Manuel Velez, de Prime Yield, recuerda que en el 2013 existirán «algunos factores de incertidumbre a los que se debe estar atentos y acompañar para estar preparados y reaccionar buscando el mejor camino».