El comprador de pisos muy mal informado
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El comprador de pisos muy mal informado

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Entre pisos vacíos, en construcción o en alquiler, existen un total de entre 6,1 a 8,5 millones. La demanda anual de vivienda se sitúa en las 130.000-170.000 unidades con lo que tenemos un «stock» de pisos que tardará años en ser digerido. No nos engañemos: los actuales precios de los pisos son aún de burbuja.

Entonces, ¿cuáles son las razones por las que, falsamente, mucha gente se cree que es el momento adecuado para comprarse una casa?

Razones para negar la realidad:

•“Entiendo mejor que nadie la formación de los precios” o “Soy capaz de prever que los precios de los pisos subirán dentro de poco”

El que piensa así cree que, a pesar de la magnitud de las fuerzas que empujan los precios a la baja, tiene la capacidad sobrehumana de detectar el piso cuyo precio se estabilizará próximanente. Se olvida de una cosa: en Economía, el mayor aliado es la tendencia intrínseca del mercado. Es casi imposible hacerlo mal en ningún mercado cuando la dinámica es positiva; de la misma forma no es factible, comprar una vivienda cuyo precio suba cuando el conjunto de fuerzas económicas hacen que los precios bajen.

En estos momentos la probabilidad de adquirir un piso cuyo precio no baje, es la misma que de que a uno le toque el Gordo de Navidad.

•“La zona por la que me intereso es distinta y la corrección ya ha finalizado”

La bajada de los precios del mercado inmobiliario afecta a todas las zonas en mayor o menor medida. El menor acceso al crédito, el envejecimiento de la poblacion, el conocimiento cada día mayor del mercado que tienen los compradores, o la salida masiva de pisos son similares para todas las zonas. Es correcto decir que a unas zonas les afectan menos que otras, pero diametralmente opuesto a la realidad, es creer que una zona en concreto es capaz de escapar de las bajadas generalizadas.

Argumentos para no pensar que los precios han tocado fondo:

•“Los bancos van a comenzar a prestar dentro de poco y los precios se dispararán”

La realidad es bien distinta: los bancos no tienen ahora capacidad para conceder crédito. La reforma de Basilea III significa un gran cambio en la manera de gestionar el crédito que los bancos y cajas conceden que conlleva menos préstamos a un precio más caro.

•“Ningún potencial vendedor está dispuesto a regalar sus piso”

Ningún comprador ni vendedor creyó nunca posible que los precios de los pisos bajarían, algo que finalmente sucedió. Aquellos precios que, a día de hoy parecen chollos, en unos años serán considerados muy caros.

El ultimo engaño del que la gente se ha de deshacer es la falacia de que los precios no van a bajar más. Solo cuando el número de transacciones inmobiliarias se recuperen se podrá decir que los precios han tocado fondo: para que esto suceda, los precios han de bajar aún mucho más.

• “Nadie va a vender a un precio menor al que compró en su momento” o “El precio de venta del piso está al nivel del precio de construcción”

Cuanto más se espere a vender, a menor precio se hará. El que tiene ahora la sartén por el mango, son el comprador y el inquilino. La salida masiva de piso de primera mano y de segunda mano al mercado de alquiler, hace que los precios de los mismos bajen. Al bajar los precios de los alquileres, también lo hacen los de las valoraciones de las casas: el precio que se paga por un árbol que da menos frutos baja según lo haga el nivel de los mismos.

El hecho de que el precio del suelo se haya desplomado respecto el precio de pico, hace que la construcción sea ahora mucho más barata que durante la burbuja inmobiliaria. Por esta razón es perfectamente factible, y de hecho norma general, que el precio de mercado del inmueble sea muy inferior al precio de construcción del mismos y la obra nueva sera cada día más barata según los bancos sigan sacando suelo con precios a la baja.

• “Nadie va ser tan poco listo de vender por debajo de la hipoteca”

Mucha gente se conformaría con poder vender al precio de la deuda que tiene. El precio de compra actual es inferior (el 20%) al de un año, y mucho más caro que lo que se venderá/comprará en doce meses. El solo debate de la dación en pago, hace que los bancos aumenten los requisitos de solvencia con lo que se reduce el mismo, disminuye la demanda, y los precios bajan.

• “En mi zona a nadie le hace falta vender así que ya no bajarán más”

Una tasa de paro que llegará al 27% en 2013, afecta a todo el mundo: al pobre y al rico. Según se constatan transacciones que tienen lugar a un precio inferior al de la transacción anterior, el futuro comprador exige descuentos respecto a la última venta. Mientras que la oferta aumente y la demanda disminuya, esta dinámica se intensifica.

Las creencias más extendidas:

•“Me lo financia el banco, así que tiene que ser un chollo”

Si los vendedores pudieran, existirían hipotecas a 200 años. Pensar que esto es correcto, significa que, a tipos de interés cero, el valor de un capital actualizado es infinito, algo que es una contradicción en sí mismo.

Los bancos realizan un trueque fantastico. Los pisos que los constructores les han entregado como pago por sus deudas, y que eran el único límite de la responsabilidad de esas empresas, se los encasquetan a los pequeños compradores. Estos últimos, a su vez, se comprometen a una garantía real (=el piso), a la que añaden la personal (=todos su bienes presentes y futuros), y un avalista.

•“Tras un ciclo de bajadas de los precios seguro que viene uno de subidas”

En la situación actual, y con una potencial oferta que supera en 63 veces la demanda anual de viviendas, el ciclo de bajadas puede durar perfectamente, veinte años desde 2006.

•“Para qué alquilar, si puedo comprar. Alquilar es tirar el dinero”

Error. De la misma forma que alquilar es un gasto, también lo es el pago de interés, mucho más, cuando se trata de adquirir un bien cuyo valor de mercado cae constantemente.

Teniendo en cuenta unos gatos de transacciones del 7%, una bajada del precio de los pisos del 10% durante los próximos 12 meses, una hipoteca del 1,5% y un alquiler del 3% respecto al precio del piso de compra, solo durante el primer año, el que compra ha perdido el 14,3% del precio de adquisición de la vivienda de más que quien alquila (que sólo pierde el 3%).

Lo mejor ahora es demorar al máximo la adquisición del piso, alquilar, renegociar el alquiler ya existente y esperar a que los precios de los pisos bajen aún más.

• “Los precios se están estabilizando y comenzarán a subir dentro de poco”

A finales de 20012, cuando aumentó la demanda de forma artificial como consecuencia de la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual y la subida del IVA, no solo los precios no dejaron de bajar, sino que su desmoronamiento se aceleró aún más. El periodo de mayores bajadas los viviremos en 2013.

• “El que no compra es un desgraciado. Comprarse un piso es una señal social de éxito”

Desgraciados on los que creyeron que los precios de los pisos nunca bajarían y son cadáveres crediticios La mejor forma que tiene el ciudadano de no empobrecerse, es informándose de lo que le está sucediendo, pocos entienden, muy pocos quieren explicar y nadie quiere entender.

*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el Mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (Editorial Manuscritos) www.borjamateo.com