España enladrillada, ¿quién la desenladrillará?

Para hacerse una idea, el mercado inmobiliario residencial representa actualmente el 4% del PIB (en términos corrientes), tras alcanzar registros del 9,5% en el período de auge, niveles que nos sitúan por debajo de la media de los principales países de la UE (Italia con el 4,5%, Francia con el 5,5% y Alemania con el 6%).

G-14, ejemplo de la caída

De cara al futuro, desde el G-14 (Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia) , se asegura que «no se espera que la mejora de las ventas de viviendas observada en 2010 tenga continuidad en los próximos meses. La clave sigue estando en el mercado laboral y la financiación de empresas y personas».

Este «lobby» inmobiliario ha vivido en primera persona esta crisis que aún no ha tocado a su fin, de tal forma que nació con fuerza en octubre de 2007 con el objetivo de ser un agente de importancia en el sector pero las vicisitudes de la crisis le han ido obligando a optar por una estrategia de perfil bajo.

El mayor instigador del grupo fue Fernando Martín, cuya inmobiliaria Martinsa Fadesa entró en concurso de acreedores en julio de 2008 conformando la que hasta ahora es la mayor reestructuración de deuda de una compañía española. Y Martín tuvo que abandonar la presidencia del grupo cuya creación había dirigido. Después, otras empresas que en un principio formaban parte del G-14 fueron abandonando el barco.

La historia del G-14 es la historia del sector inmobiliario español en los últimos cuatro años. Entró con confianza en la crisis, apoyado en la fortaleza que le otorgaban muchos años de bonanza, y cuatro años después su confianza pasada nos suena a temeridad. A estas empresas la crisis les ha cambiado, pero siguen ahí.

La refinanciación da aire

Las grandes compañías del sector han conseguido en su gran mayoría cerrar refinanciaciones con la banca que las están salvando de momento de entrar en concurso. Estas refinanciaciones son una patada hacia adelante a la espera de que el mercado se recupere y se acaben vendiendo viviendas —o haciendo operaciones de patrimonio, en el caso de otras— con las que pagar las deudas. Renta Corporación ha sido la última en hacerlo (300 millones cuyo pago se extenderá durante ocho años), pero también han estado ahí otras como Reyal Urbis (sostenida en los últimos años sobre todo por Banesto ), Metrovacesa o la propia Martinsa Fadesa, que consiguió salir de la situación concursal en que se encontraba hace pocas fechas.

Pero el tiempo continúa pasando y la situación no mejora, sino que se mantiene en el limbo. Con estas condiciones, la situación de muchas empresas inmobiliarias —tal vez no las más grandes, aunque sí las medianas y pequeñas— vuelve a ser crítica y los concursos de acreedores vuelven a estar cerca. Enrique Bujidos, especialista de reestructuraciones de PwC , asegura que «los bancos apoyaron a las inmobiliarias a principios de la crisis, porque había mucha obra en curso y lo que no querían era quedarse con promociones en curso. Ahora muchas inmobiliarias han terminado sus obras y los bancos están mucho más reacios a ayudarlas, por lo que los concursos crecerán más incluso». La banca optará por ejecutar las garantías hipotecarias y muchas inmobiliarias perderán sus activos. Esa es la perspectiva para los próximos meses.

José Luis Campos Echeverría, autor de «La burbuja inmobiliaria española», asegura que «las cinco o seis inmobiliarias gordas le están cayendo encima a los bancos y pasando de hacer una refinanciación a una refinanciación más una ampliación y así sucesivamente». La única solución para arreglar este desaguisado es, lógicamente, vender viviendas, algo que hacen «muy poco a poco» porque los planes de venta, aunque se plantearan de forma muy conservadora, no se cumplen «ni por asomo».

Morosidad pendiente

Tenemos de esta manera «una gran masa de deuda pendiente pesando sobre el sistema financiero», en palabras de Campos, una situación que tarde o temprano debería reflejarse en un incremento de la morosidad.

Por ello, tienen mucho ganado aquellas empresas que no tengan deuda financiera o tengan muy poca. Y que en cualquier caso han de tener muy clara su estrategia y lo que pueden aguantar en estas condiciones si quieren mantenerse a flote.

José Miamau es presidente de Construmat , feria de la construcción que se ha celebrado la pasada semana en Barcelona. El empresario tiene su fórmula para que las empresas del sector salgan adelante: «Son tres líneas de actuación: innovación, sostenibilidad y rehabilitación», asegura en declaraciones a Empresa. Parece fácil, aunque no lo es. El propio Miamau —que además de presidir Construmat es consejero delegado de Comsa , el segundo grupo español no cotizado en el sector de las infraestructuras, servicios, ingeniería y sistemas— marchó hacia la zona del Golfo Pérsico al acabar la feria de construcción por motivos de trabajo. «La situación obliga».

Internacionalización, clave

Porque la internacionalización es clave para aquellas empresas que deseen seguir existiendo cuando la mala situación escampe. Íñigo Aldaz, consejero director general de Realia (inmobiliaria participada por Caja Madrid y FCC que en la actualidad ha virado hacia el negocio patrimonialista intentando dejar de lado el residencial) asegura que su mayor estrategia para salir del paso en una situación tan complicada es, como no podía ser de otra manera, «la apuesta por la internacionalización, porque el mercado exterior se comporta mejor que el español». En el caso de Realia, su mayor mercado exterior es la vecina Francia, «donde los propietarios nos estamos viendo beneficiados porque está aumentando el valor de los edificios». Realia controla la sociedad francesa SIIC de París , «que cotiza en bolsa y tiene una cartera de edificios de oficinas de primera línea que, dadas sus características y ubicación, tienen un alto índice de ocupación».

La internacionalización también sobrevuela sobre las cabezas de los empresarios en la feria madrileña Expomatec que se ha celebrado esta misma semana en Ifema, y que por primera vez reúne a compañías de maquinaria de construcción. Allí los hombres de negocios tienen claro que España no es la solución sino el problema en este momento.

Los visados de vivienda nueva (que indican la construcción de nuevas viviendas) han pasado de 866.000 en el año 2006 a apenas 92.000 el año pasado, y para éste se espera una cifra similar o incluso inferior. Una caída espectacular para cualquiera.

Con esta contracción (el mercado se queda en una décima parte de lo que era) no es de extrañar que empresarios como Luis Puertas, director comercial de Volvo Maquinaria y presente en la Expotec, tengan claro que «las empresas españolas consiguen contratos muy importantes en el extranjero y esto puede permitir a la industria de la construcción española salvar la crisis, porque la crisis en este momento sólo existe España pero en el resto del mundo las perspectivas de crecimiento son muy importantes».

Puertas asegura que este año «se estima en Europa un crecimiento del sector constructor del 20%, que en el resto del mundo quedará incluso por encima». Para España, sin embargo, se prevé una caída del 5%.

No existe el crédito

En cualquier caso, el mercado internacional aún supone una parte pequeña del negocio de las empresas de maquinaria de construcción españolas, según Puertas, apenas un 10% por el momento. No lo suficiente para que la situación mejore especialmente, por lo que Puertas, que defiende la calidad de las constructoras españolas «como muestra que ganemos concursos internacionales como el del Canal de Panamá», aventura para el negocio en España «miseria sobre miseria. El dinero existe, lo que no existe es el crédito, que va ligado a la confianza. Lo que ahora hace falta es confianza, porque el que presta el dinero quiere prestarlo pero siempre que lo recupere. La confianza se recupera reformando las estructuras y reformando las normas de juego que estamos utilizando hoy en nuestro país».

Vivir en crisis

Mientras estos cambios estructurales vienen, los empresarios saben que hay que aprender a convivir con una crisis que no se sabe cuánto durará. Pongamos el ejemplo de la inmobiliaria catalana Renta Corporación —dedicada al negocio patrimonialista— cuyo consejero delegado Juan Velayos ha asegurado, en declaraciones a Empresa, que asegura que el sector va a continuar deprimido mucho tiempo, pese a lo cual «hemos asumido que éstas son las condiciones de mercado en las que debemos desarrollar la actividad y en este contexto tenemos la obligación de ser sostenibles y rentables, por lo que hemos dimensionado el grupo a la nueva realidad del mercado».

La compañía, tras haber cerrado recientemente un acuerdo de refinanciación que aplazará sus obligaciones de pago en varios años, asegura que se vaa focalizar en explotar su «core business» o negocio clásico, que según Velayos es «la compra, la rehabilitación y la venta de edificios ubicados en los centros urbanos de Madrid y Barcelona» que le permitan tener ingresos recurrentes para sus maltrechas cajas.

En Realia también optan por ser positivos y recuerdan que el mercado residencial «es tradicionalmente una actividad cíclica, por lo que trabajamos para estar preparados de cara a la futura reactivación, transformando el suelo, diseñando nuevas viviendas adaptadas a la situación actual, innovando en la construcción mediante técnicas que respetan el medio ambiente y consumen menos energía, etc». Valor y al toro.