Aún es muy pronto para comprar un piso

En España existen 3,1 millones de pisos vacíos (no se trata ni de pisos de primera ni de segunda residencia, sino de pisos en toda la geografía que están deshabitados, por ejemplo, en el centro de las ciudades). A ellos se unen 1,35 millones en construcción y 650 recién construidos en venta, más de 180 mil escriturados y no registrados. Además hay más de 600 mil de segunda mano en venta.

Por otro lado la demanda objetivo anual es de un máximo de 150-170 mil viviendas . Entre estas se halla la demanda de 15.000 extranjeros no residentes en nuestro país.

Existen en España pisos a la venta que serían suficientes para satisfacer la demanda durante los próximos 8 años, esto siempre y cuando que ninguno de los 3,1 millones que están vacíos salieran a la venta o al mercado de alquiler, ni que de los 1,35 millones en construcción fueran finalizados. Muchos de los pisos que acabo de mencionar saldrán al mercado, por esta razón el período de absorción será mucho más largo: ¿10 años? ¿12 años , ¿14 tal vez? Todo es posible; lo que está claro es que el stock existente aún tiene muchos años por delante para desaparecer. De los pisos aún no finalizados que los bancos/cajas tienen en su poder, muchos acabarán siendo construidos: más vale en el mercado un piso construido que uno a medio construir.

Sabemos que el crecimiento anual de la población en España hasta 2020 será de 125.000 personas por año, frente a las 594.000 en la primera década del siglo XXI.

Durante los últimos meses, varios portales inmobiliarios han demostrado como, en estas semanas anteriores a la finalización del año 2010, el porcentaje de pisos a cuyo precio los dueños aplican un descuento ha aumentado muy fuertemente. La razón es sencilla: los vendedores intuyen, tal vez sin saberlo, que los precios bajarán en cuando se retire la desgravación por adquisición de vivienda habitual. A partir del uno de enero los compradores carezcan de esta ayuda del Estado, la demanda se contraerá y los precios de los pisos bajarán. Si tuviera un piso a la venta me lo quitaría cuando antes mejor.

Los alquileres llevan bajando desde mediados de 2007 (en mi libro calculo que el 35% de media desde entonces), lo que hace que el alquiler sea más atractivo. En cuanto suban los tipos de interés ahogarán a aquellos que hayan comprado en los últimos años.

Los test de resistencia financiera realizados a la banca española en julio de 2010 han demostrado que la situación patrimonial real de la misma es mucho peor que la declarada. Así sabemos que, frente a la bajada del 11% respecto a los precios de los pisos que estos test prevén como peor escenario hasta finales de 2010, la real se halla hacia el 30%.

Tengo gran interés en que el Banco de España dé transparencia total sobre los llamados “créditos subestándar". E stos créditos son aquellos correspondientes a deudores que se mantiene con vida de forma artificial mediante líneas de liquidez a pesar de que, con toda probabilidad, se sabe que son insolventes. De esta forma se evita tenerlos que incluir dentro de los fallidos. Las tasas de mora oficial no los incluyen aunque lo tendría que hacer si deseara reflejar la situación patrimonial real. Calculo que la mora pasaría del 5,43% (la “oficial”) al 11% que es la real si en la tasa de mora fueran incluidos los créditos subestándar. ¿Podría el Estado como garante de facto del sistema financiero hacer frente a una mora real del 11%? ¿Qué efectos tendría este hecho en el mercado inmobiliario? Que cada uno saque sus propias conclusiones.

La verdadera situación patrimonial del sistema financiero de nuestro país, no la virtual “oficial” tendrá como consecuencia que la capacidad del sistema financiero español de conceder créditos, esté muy limitado durante los próximos años. De hecho se desprende que la capacidad de la demanda de endeudarse para un piso estará muy mermada.

En definitiva, lo mejor ahora es esperar a que los precios continúen bajando, alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler ya existente. El que espere se verá recompensado con creces por la pérdida de la desgravación , de eso no hay ninguna duda. Los precios de los pisos y los de los alquileres van a continuar bajando en los próximos años: es una dinámica imparable apoyada por la relación oferta-demanda, la situación de la población y la capacidad del sistema financiero de financiar la compra de pisos/casas. La compra de un piso en 2010 o 2011 nace de una decisión mal informada, es aún muy pronto.

Borja Mateo , autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos).