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Todo lo que deben saber los extranjeros que quieran comprar un piso en España

Los expertos de Pisos.com aclaran las claves de la medida y explican cómo los extranjeros pueden comprar actualmente una vivienda en España

Día 22/11/2012 - 09.12h

El Gobierno trabaja en las modificaciones legales para que los extranjeros que adquieran una vivienda de más de 160.000 euros reciban automáticamente el permiso de residencia. Los expertos de Pisos.com aclaran las claves de la medida y explican cómo los extranjeros pueden comprar actualmente una vivienda en España.

1. ¿Cualquier extranjero puede comprar un piso en España? En la actualidad, ¿no se requiere cumplir ningún requisito -trabajo, residencia- para poder comprar un piso en España?

Para comprar un piso en España, únicamente es necesario contar con el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), que es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial. Es posible solicitar el NIE personalmente o través de algún representante con autorización ante las delegaciones y subdelegaciones de Gobierno. Y en las oficinas de extranjería. Desde el extranjero también es posible tramitar este documento.

Cuando se trata de comprar una vivienda, las agencias inmobiliarias pueden agilizar este trámite. Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para agilizar la tramitación del NIE. También es importante hacer una provisión de impuestos.

2. Si un extranjero compra un piso pero mantiene su residencia en otro país, ¿paga los impuestos en España?

Se entiende que todos los impuestos y gastos asociados a la compra de la vivienda deben pagarse en España, es decir, IVA en caso de vivienda nueva o ITP en caso de segunda mano, así como los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro. Igualmente, impuestos como el IBI o la tasa de basuras, derivados de la compra de ese inmueble, se pagan aquí.

En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes, salvo que sean contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se entenderá que una persona tiene su residencia habitual en territorio español cuando permanezca en España más de 183 días durante el año natural. En tal caso, se tributa por IRPF, no por IRNR.

Todo dependerá, no obstante, de si se soporta o no un impuesto personal en el extranjero y de la existencia de convenios de doble imposición. Así, por ejemplo, en cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario, habría que establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si el inmueble está alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del IRNR es del 24%.

3. ¿La hipoteca ha de concederla un banco español o pueden pedir el préstamo a un banco de su país?

No se ha hecho ningún tipo de aclaración a este respecto, dado que las modificaciones propuestas para la Ley de Extranjería anunciadas aún están valorándose. En el mercado existen hipotecas para no residentes, que son préstamos que se conceden a extranjeros sin residencia fiscal en España. Dado que lo que se pretende con la nueva normativa es dotar a ese extranjero de un permiso de residencia, lo lógico es que éste pudiera adherirse a las mismas ofertas hipotecarias a las que tiene acceso una persona con nacionalidad española.

En principio, el extranjero puede tener una cuenta bancaria en su país, pero la recomendación, si va a comprar una vivienda en España, es que lo tenga en una sucursal con presencia en nuestro país. Existen muchas entidades españolas que operan en el extranjero.

4. Hasta ahora, ¿tener un piso en España no daba a los extranjeros el derecho a empadronarse en nuestro país u obtener permiso de residencia?

No es lo mismo el empadronamiento que el permiso de residencia. El padrón municipal depende del ayuntamiento y en él deben estar dadas de alta todas las personas que habitan en el municipio, sean nacionales o extranjeras, teniendo estas últimas su situación regularizada en el Registro del Ministerio del Interior o no. 

Respecto al permiso de residencia, hasta ahora la compra de una vivienda en España no garantizaba la obtención de una autorización de residencia. Si antes se hacía con esa intención, el extranjero no residente debía solicitar una autorización de residencia no lucrativa, cumpliendo una serie de requisitos.

5. ¿El permiso de residencia que conceda el Gobierno será solo al titular de la vivienda o también a su familia directa? ¿Quiénes podrán agregarse como beneficiarios de ese permiso de residencia? Está claro que el Gobierno no ha precisado nada al respecto, pero quizá por la experiencia de otros países se pueda contar cómo se suele hacer

El Gobierno habla de la concesión de un permiso de residencia temporal o de la ampliación del mismo, no de otorgar un permiso de residencia permanente. Por otro lado, las diferencias frente a los países que se han puesto de ejemplo, Irlanda y Portugal, son bastante grandes.

En Portugal obtienen el permiso de residencia todos los extranjeros que compren una propiedad a partir de 500.000 euros. En Irlanda, también existe una cantidad mínima de medio millón de euros y, además, se controla mucho más a los solicitantes porque la concesión de residencia queda sujeta a la decisión de un comité. 

En cuanto a si la residencia se otorga al titular o a toda su familia, entendemos que existirán trámites y plazos que cumplir para extender esta autorización a los familiares. En España, la reagrupación familiar está regulada en estos momentos a través de una residencia temporal. Un extranjero con residencia legal en España puede solicitar una autorización de residencia para la reagrupación de sus familiares.

6. Cuando vendan ese piso, ¿los extranjeros perderán el permiso de residencia? Igual, aunque no se sepa cómo se hará en España, por lo visto en otros países.

Es posible que el Gobierno establezca plazos en este sentido, eliminando la posibilidad especulativa a corto plazo, aunque lo que se pretende con esta iniciativa es, precisamente, aliviar el stock.

En cuanto a la renovación del permiso de residencia, deducimos que se seguirán las mismas vías que hasta ahora. Actualmente, cuando se quiere renovar un permiso de residencia, sea cual sean su tipología, se debe acudir a la oficina de extranjería que corresponda dentro de los 60 días naturales previos a la caducidad del permiso vigente, y hasta un máximo de 90 tras la expiración del mismo.

En este sentido, es importante que el Gobierno defina de qué tipo de permiso de residencia se trata. Un permiso de residencia temporal permite estar en España entre 90 días y 5 años. La primera concesión es de un año y se puede renovar. En términos generales, sin entrar en excepciones, tras cinco años de residencia temporal continuada es posible solicitar la de carácter permanente.

7. Los inmigrantes tipo que llegan a España, ¿tienen capacidad económica suficiente para invertir en un piso más de 160.000 euros?

En principio, la intención del Gobierno es atraer a extranjeros con el capital suficiente para responder a la compra de la vivienda, incluso con el pago al contado. Es importante que se establezcan mecanismos para evitar el blanqueo de capitales.

Los requisitos para la concesión de hipotecas son bastante rígidos en lo que respecta a la solvencia del solicitante, por lo que es tarea de la entidad financiera valorar la capacidad económica del comprador. Estamos hablando de un importe mínimo de 160.000 euros. Teniendo en cuenta que las hipotecas que se suscriben hoy cubren como mucho el 80% del valor de tasación, el solicitante tendría que tener un ahorro previo de 32.000 euros, más el 10% de los gastos, es decir, unos 52.000 euros.

Por otro lado, han sido varias las asociaciones de inmigrantes que han criticado esta iniciativa, entendiendo la vivienda como un tema muy serio y sensible que no debería entrar en relación con la extranjería. Así, los afectados admiten que la propuesta tiene como objetivo un tipo de inmigrante de clase media-alta, mientras que se discrimina a otra clase de inmigrante que ya lleva años trabajando en España ayudado a levantar la economía española.

Fuentes legales consultadas por pisos.com afirman que, realmente, la modificación de la Ley de Extranjería tiene el enfoque en chinos y rusos, que tienen un nivel adquisitivo más alto, lo que podría elevar la cantidad necesaria para conceder el permiso de residencia, aunque sin llegar quizá a los niveles de Irlanda y Portugal.

8. ¿Chinos y rusos son clientes pujantes en el mercado inmobiliario español? ¿Por qué? ¿Les interesa España como inversión en vivienda o para vivir? ¿Para qué quieren ser propietarios en España? ¿El permiso de residencia les puede interesar?

Según la opinión mayoritaria de los profesionales del sector, los que más interés actualmente por comprar casa en España son los rusos, los chinos y los nórdicos. Frente a la débil demanda nacional, el cliente extranjero es un recurso cada vez más fuerte. En España, el número de empadronados chinos y rusos apenas supone el 4,1% del total de extranjeros, pero nadie niega que se han convertido en compradores activos dentro del mercado inmobiliario español desde la crisis. La caída de los precios de la vivienda ha propiciado y puesto en bandeja esta creciente inversión.

El perfil de los compradores chinos atiende a dos vías. Por un lado, están los multimillonarios a los que les gusta comprar casas espectaculares en las mejores zonas, sobre todo, en ciudades como en Madrid y Barcelona, tal y como han revelado algunos promotores, aunque también les gusta comprar segunda residencia en Mallorca o Marbella, sin importar si en el distrito o en el propio edificio hay más personas de origen chino. Por otro lado, hay una parte de la población china de clase media que invierte en el ladrillo español por motivos laborales, mostrando su preferencia por casas de entre 60 y 80 metros cuadrados, o incluso menores. Los datos de empadronamiento van al hilo de este interés creciente. Las autonomías con más chinos empadronados son Cataluña, con 49.290, y Madrid, con 46.032, lejos de las cifras que presentan otras comunidades de la costa como la Comunidad Valenciana, con 19.344, y Andalucía, con 17.789. Según el Instituto Nacional de Estadística, a principios de este año. en España había un total de 175.813 chinos empadronados.

En cuanto a los compradores rusos, suelen ser, tanto compradores con alto poder adquisitivo como a ciudadanos de clase media. Los compradores de nivel adquisitivo medio más comunes suelen ser parejas de 30 a 50 años, que se decantan por apartamentos de segunda residencia de una o dos habitaciones. En 2011, los rusos adquirieron un total de 1.645 viviendas en España, esto es, el 7,86% de las compradas por extranjeros, y lo hicieron principalmente con fines turísticos. Al contrario que los chinos, suelen concentrar sus adquisiciones inmobiliarias en la costa levantina, en la Costa del Sol y Costa de Almería, así como propiedades singulares en Madrid, Barcelona y Marbella. De hecho, ya se empieza a afirmar que están desplazando al tradicional mercado de compradores británicos.  Según el INE, a principios de 2012 existían 57.275 rusos en nuestro país.

Según los últimos datos del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, correspondientes a junio de este año, casi la totalidad de los ciudadanos chinos que viven el país tienen la tarjeta de residencia (174.585 de los 175.813 chinos empadronados). Por el contrario, son los residentes rusos los que carecen en mayor medida de estos documentos (40.386 de los 57.275 rusos empadronados). Muchos de estos potenciales compradores extranjeros llevan tiempo quejándose de los trámites que les exige el Gobierno español para poder ser propietarios de viviendas en España, algo que muchos promotores inmobiliarios han pedido que se flexibilice para poder dar salida al stock.

Una de las quejas históricas de los extranjeros no residentes es la cantidad de trámites burocráticos existentes en España para comprar un inmueble. La solución que plantea el Gobierno facilita las adquisiciones, según un bufete consultado por pisos.com.

9. ¿Cómo suelen acceder al mercado inmobiliario español? (bancos, inmobiliarias, internet, particulares…)

Normalmente, los potenciales compradores chinos suelen ser muy reservados. Además, el tema del idioma influye mucho a la hora de cerrar cualquier venta, tal y como afirman profesionales que trabajan con este tipo de clientes. El comprador chino huye de la financiación bancaria por un tema cultural y, en un principio, intenta costeárselo por sí mismo por medio de sus propios ahorros o pidiendo prestado a familiares o amigos. Algunos de los canales de acceso más frecuentes para ellos también son las consultoras chinas que colaboran con consultoras españolas, así como inmobiliarias que ofrezcan un servicio bilingüe. En la última edición del SIMA Otoño, así como en la anterior, se ha dedicado un espacio exclusivo para los potenciales compradores chinos gracias a un acuerdo de colaboración con Infochina Gestión para facilitar las inversiones.

En cuanto a los rusos, existen muchas agencias inmobiliarias ubicadas en Moscú que venden casas en España. Las agencias españolas que tengan un socio ruso son las mejor posicionadas, pues además, muchas de ellas tienen catálogos de casas en alfabeto cirílico. Las ferias inmobiliarias españolas también está propiciando el comercio inmobiliario con los potenciales compradores rusos, como por ejemplo las últimas ediciones de Barcelona Meeting Point, que ha invitado a importantes miembros de la Federación Rusa, y a empresarios del país, para que conozcan el mercado español y se interesen por invertir en España.

10. ¿Son buenos pagadores? ¿Qué perfil tienen?

Los chinos, como su fama les precede, suelen ser trabajadores de sol a sol, además de ahorradores y buenos pagadores. En la cultura china un impago es casi como una mancha en el honor, es motivo de incomodidad para un individuo, por tanto, siempre suelen cumplir con los pagos de manera puntual. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de amortización más corto que las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja, según afirman algunas agencias inmobiliarias también dedicadas a tratar con este cliente.

En cuanto a los rusos, el número de transacciones cerradas y el aumento en el mercado inmobiliario español, reflejan por sí solos que el número cada vez mayor de operaciones que se cierran por parte de estos ciudadanos. De hecho, los rusos son un grupo relevante que dinamiza el mercado inmobiliario de muchos países y tampoco faltan a sus pagos, de hecho, en muchas ocasiones, paga en efectivo.

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