EL DRAMA DE LAS HIPOTECAS

Las cláusulas suelo solo serán válidas si se advierte «expresamente» del riesgo

J. A. B.

09/05/2013
Actualizado 23/05/2013 a las 13:21h.

Contador a cero. Eso es lo que da la impresión de haber pretendido hacer el Tribunal Supremo con su esperada sentencia sobre la polémica cuestión de las cláusulas suelo, que tenía seriamente preocupado al sector financiero ante la posibilidad de que tuvieran que devolver parte ... de los más de 4.000 millones de euros anuales que vienen recibiendo en los últimos años, merced a la aplicación de estas condiciones leoninas a raíz de que el euribor se haya situado en los niveles más bajos de su historia (el 0,528%, su mínimo, al cierre de abril). Al final no tendrán que devolver nada del dinero ya percibido, dado que los magistrados –como ya habían adelantado a mediados de marzo al anticipar el sentido de su fallo- rechazan la retroactividad de su resolución porque, según admiten, su uso ha sido “tolerado largo tiempo” tanto por el propio mercado como por el regulador, el Banco de España.

En román paladino, por mucho que el alto tribunal ha establecido unos criterios severos para validar dichas cláusulas, exigiendo un grado de “especial transparencia” respecto a las mismas y, además, que se realice «de forma expresa», solo cabrá declarar su nulidad a partir de hoy, no afectando por ello ni a los pagos realizados estos años pasados ni tampoco a las pleitos donde ya se hubiera dictado sentencia firme. La patronal bancaria (AEB) no se ha pronunciado aún sobre el fallo, mientras que los jueces de Primera Instancia debaten precisamente estos días con el presidente de la Sala de lo Civil del Supremo, Juan Antonio Xiol Ríos, como aplicar su resolución. Por su parte, las asociaciones de consumidores (AUSBANC y ADICAE) lo valoran como “un paso adelante”, pero lamentan tanto que no contenga una declaración “universal” como que no conceda resarcimiento económico alguno.

Y es que, aunque esta sentencia -que condena al BBVA, Novacaixagalicia, Cajamar y varias cajas rurales a eliminar las cláusulas suelo de los contratos que habían sido recurridos y a “cesar en su utilización- sienta un claro e importante precedente a favor de los consumidores, no termina de establecer un automatismo para saber con total exactitud cuáles de esas condiciones carecerían de validez legal y cuáles no. Y no lo hace, fundamentalmente, porque sostiene que podrían ser declaradas nulas por dos motivos distintos, de un lado la insuficiencia de información por parte de la entidad financiera respecto a los riesgos que comporta y, de otro, el posible carácter abusivo de la misma aun cuando pudiera existir constancia de su importancia.

“Que una cláusula sea clara y comprensible no supone que sea equilibrada y que beneficie al consumidor”, de la misma forma que el hecho de que aquella no se pudiera entender “tampoco supone necesariamente que exista un desequilibrio”. Tras esta advertencia, el Supremo establece ciertos parámetros para poder distinguir unas de otras. Por ejemplo, estima que no son “transparentes” (las cláusulas suelo) si “falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato (hipoteca)”, o bien si se insertan junto a las cláusulas techo “y como aparente contraprestación de las mismas”.

Condiciones “enmascaradas”

Tampoco serían “transparentes” si, en el momento de contratar esos créditos, no existen simulaciones (por parte del banco) de escenarios diversos con el comportamiento “razonablemente previsible” del tipo de interés en el futuro, o bien las cláusulas suelo se ubican “entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen (por tanto) la atención del consumidor”. Los magistrados, asimismo, exigen que haya información “clara y comprensible”, y con carácter “previo”, sobre el coste comparativo con otro tipo de hipotecas que comercialice la entidad o una advertencia expresa de que a ese “perfil concreto de cliente” no se le van a ofertar.

Pero, ¿qué sería exactamente una información “clara” o “comprensible”? Pues frente a la alegación general del sector financiero respecto a que siempre han comunicado al cliente la existencia de cláusulas suelo, el alto tribunal considera que «no es suficiente con que de forma aislada sean comprensibles (aquellas)». En este sentido, critica que pese a su importancia –advierte de que en la práctica, por lo elevado de ese suelo, muchas hipotecas a interés variable devenían en “un fijo variable exclusivamente al alza”-, las entidades «les dan un tratamiento impropiamente secundario», de forma que no era percibida por el consumidor como relevante pese a que en la práctica les suponía no beneficiarse de las bajadas que pudiera registrar el euribor.

Para determinar, a su vez, que una cláusula suelo resulta abusiva –además de remitirse con carácter general a las leyes sobre condiciones generales de la contratación y derechos de los consumidores-, el Supremo afirma que deben darse ciertos requisitos (al menos, alguno de ellos). Por ejemplo, que se trate de condiciones generales “predispuestas y destinadas a ser impuestas en una pluralidad de contratos, sin negociarse de forma individualizada”. También, amén de tenerse en cuenta “todas las circunstancias que concurrieron en la firma del contrato (hipoteca) y las demás cláusulas del mismo”, estima que aquella (suelo) debería ir “en contra de las exigencias de la buena fe, causando un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados (del crédito), y que el mismo perjudique al consumidor”.