El severo desajuste entre oferta y demanda se cronifica en el mercado inmobiliario español

La oferta de vivienda nueva es insuficiente para cubrir la demanda de vivienda dada la evolución demográfica en España. Por un lado, «los visados de vivienda de obra nueva en los últimos 3 años (2021-2023) se han situado en torno a los 110.000 visados por año», explica Judit Montoriol, economista principal de CaixaBank Research. En cambio, «el aumento neto en el número de hogares ha ido incrementando, pasando de los 65.400 hogares en 2021, 311.100 en 2022 y 265.400 en 2023 (según la EPA)», añade. De este modo, la brecha entre la nueva oferta de vivienda y la creación neta de hogares se ha ido acrecentando en 2022-2023.

El Banco de España, en su informe anual de 2023, estima un déficit (diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva) de 600.000 viviendas acumulado en 2022-2025. «Es importante remarcar que esta falta de oferta se concentra en determinadas zonas en España: las principales zonas urbanas más dinámicas económicamente y las zonas turísticas», aclara Montoriol. De hecho, esta situación de falta de oferta convive con otra realidad en gran parte del país «que está perdiendo población y donde se encuentran numerosas viviendas vacías».

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En España, el sector de la promoción y la construcción residencial señala varios factores que limitan el crecimiento de la oferta en las zonas más congestionadas, entre los que destaca la escasa disponibilidad de suelo, un aspecto íntimamente relacionado con las distintas normativas urbanísticas que en muchos casos dificultan la generación de nuevo suelo para fines residenciales. «Otros aspectos administrativos, como la lentitud en la tramitación de licencias o la inseguridad jurídica, junto con otros factores, como la escasez de mano de obra y los elevados costes de construcción, son otras de las principales razones que limitan la promoción de obra nueva», apunta la economista.

Para revertir esta situación, cree que es necesario dar un impulso a la creación de nueva oferta de vivienda, actuando en múltiples frentes: «fomentar la creación de suelo finalista, reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias, incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda y facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, oficinas en zonas de baja demanda terciaria y alta demanda residencial)», pone como ejemplos. También se puede aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo, «impulsar la colaboración público-privada en aras de posibilitar la construcción de vivienda en alquiler asequible (por ejemplo, mediante concesiones y derechos de superficie), avanzar en la construcción de vivienda industrializada y facilitar el acceso a financiación en condiciones favorables». Montoriol cree que estas medidas ayudarían a que la oferta de vivienda fuera suficientemente elástica para responder a las necesidades de vivienda de una forma más rápida cuando aumenta la demanda, sin generar presiones excesivas sobre el precio.

Jorge Ginés, director general de Asprima (la Asociación dePromotores Inmobiliarios de Madrid), recuerda que la necesidad de vivienda a nivel nacional es de 220.000 viviendas al año mientras que la producción se encuentra alrededor de las 90.000 unidades. «Esta falta de oferta hace que los precios se tensionen y que muchos ciudadanos, sobre todo jóvenes que quieren adquirir su primera vivienda, no puedan hacerlo».

Ginés considera que se debe estimular y agilizar la producción de suelo, «que no deja de ser nuestra materia prima». «Además, hay que favorecer la seguridad jurídica en el urbanismo y disminuir la burocracia y sus tiempos, con el fin de que la producción de vivienda se realice en unos tiempos acordes al ascenso de la demanda». Medidas como el plan presentado por Isabel Díaz Ayuso para convertir oficinas en viviendas las define como «muy acertadas porque flexibilizan la conversión de parcelas destinadas a oficinas que, por los cambios sufridos como consecuencia de la pandemia, ahora mismo no son necesarias, a vivienda asequible que si lo es». Por ese motivo entiende que la normativa debe ser lo suficientemente atractiva para que la iniciativa privada pueda formar parte de la ecuación.

Recuerda que en los próximos cuatro años se va a generar suelo finalista en los distintos desarrollos que están ya en marcha en la Comunidad, «suelo para 90.000 viviendas, 44.000 de ellas con algún tipo de protección, lo que ayudará a paliar la falta de oferta existente». En el caso del alquiler, desde Asprima entienden que los cambios normativos han retraído la oferta y disparado los precios. Cree en que, aún siendo una media bienintencionada, «es errónea» y ha sido probada «con resultados contrarios a los pretendidos en otros países, ya que desincentiva la creación de nueva oferta y retira del mercado del alquiler la ya existente, provocando allí donde se aplica subidas de precios en las zonas colindantes con la declarada tensionada y obsolescencia del parque de viviendas que quedan dentro de la zona de aplicación», explica Ginés.

La necesidad de producción de vivienda, en concreto de vivienda asequible, ha sido uno los temas centrales de esta edición de SIMA. «Para nosotros es crucial que una cita de referencia como SIMA plantee cómo poner más vivienda en el mercado y hacerlo además al precio que la demanda puede acceder, que es uno de los retos principales que afrontamos como sector», cuenta EloyBohúa, CEO de Planner Exibitions, empresa promotora y gestora del SIMA. «Son diversos los factores que influyen en la producción de vivienda, desde el suelo y su gestión urbanística hasta la escasez de mano de obra en la construcción, sin olvidar la fiscalidad o la financiación», añade. La gestión urbanística supone una verdadera carrera de obstáculos para los desarrolladores de suelo, «no solo por los tiempos de desarrollo que requiere sino, sobre todo, por la inseguridad jurídica que supone», resalta Bohúa. En este sentido, «la retirada de la Ley de Seguridad Jurídica esta semana supone un revés importante frente al consenso que hay en el sector sobre la necesidad de su aprobación».

La presidenta de la Comunidad de Madrid anunció hace un mes que el Gobierno autonómico trabaja ya en la elaboración de una ley que permita transformar edificios de oficinas en vivienda asequible, además de eliminar los planes especiales de infraestructuras para agilizar nuevos proyectos en la región. «Ante una situación de escasez de suelo como la actual, sobre todo en grandes urbes como Madrid, la puesta en el mercado de vivienda pasa necesariamente por la reconversión de activos y, en este sentido, el cambio de uso de oficinas a residencial cobra todo el sentido», indica Bohúa.

El mercado de oficinas cuenta con gran número de activos obsoletos, situados en zonas que no son consideradas prime y que, por tanto, necesitan de una actualización para estar en mercado. Según estimaciones de la consultora EY, podría haber 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas en desuso en España, concentrados en Madrid y Barcelona. «La iniciativa presentada por la Comunidad de Madrid especifica además que estas viviendas deberán ser necesariamente utilizadas para alquiler asequible, por lo que se trata de una medida que sin duda cumple dos objetivos: producción de vivienda a precio asequible y optimización del parque inmobiliario», añade Eloy Bohúa.

De las grandes regiones europeas, Madrid es la región con mayor número de viviendas asequibles que se van a construir en próximos años y esto es posible gracias a los nuevos desarrollos urbanísticos de la Comunidad. «Ámbitos como Los Cerros, con más de 14.000 viviendas proyectadas, Los Berrocales, con más de 22.000, o Valdecarros con 51.000 van a ser cruciales para paliar la situación excepcional de falta de stock», explica el CEO de la empresa organizadora del SIMA.

Eloy Bohúa habla igualmente del sentir mayoritario del sector en lo referente al alquiler, que se ha visto estos días en SIMA, y no es otro que «la necesidad de seguridad jurídica. Eso es lo que demandan tanto inversores institucionales como particulares». El 80% del parque de vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios y «para todos ellos, contar con marco jurídico seguro y estable es básico. Con esto superado, la oferta de vivienda en alquiler se ampliaría y con ello, los precios se ajustarían».

Julián Núñez, presidente de Seopan, la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras, señala que los nuevos desarrollos urbanísticos de Madrid, y de otras ciudades españolas, junto con los importantes planes de vivienda en arrendamiento social impulsados por el Estado, CC.AA y CC.LL. que se realizarán en los próximos años, «contribuirán positivamente a paliar la escasez y disponibilidad actual de vivienda». Desde esta patronal esperan, a corto plazo, que persista un escenario restrictivo, teniendo en cuenta el ciclo de construcción de la edificación residencial y los registros, negativos, de 2023 de nuevas viviendas visadas. «A medio plazo, si se cumplen las expectativas e hitos de los programas con apoyo público para la creación de un parque de viviendas en alquiler, mejorará la situación actual. Destaca en este sentido el RD-ley 8/2023, y su línea de préstamos ICO de 4.000 millones de euros, a desembolsar antes del 31/08/2026 para promover hasta 43.000 viviendas en alquiler».

Según los datos de Seopan, en la edificación residencial la obra nueva representa el 24% de la producción nacional. En cuanto a la rehabilitación, es el 22%. La licitación pública de edificación mantiene los niveles del 2023 con 10.916 millones de euros, concentrando Estado, CC.AA. y CC.LL. el 23%, 37% y 40%, respectivamente.