Los agujeros legales de las habitaciones compartidas

Recurrir al alquiler es, por tanto, más que una opción, casi una obligación para muchos inquilinos. En este sentido, la inacción de la Administración hace que apenas el 3% del parque de vivienda en alquiler en España esté protegido. Por otra parte, el grueso de la oferta, un 85%, corresponde a pequeños propietarios que cada vez tienen más temor a no poder cobrar la renta y, a lo que es peor, a no poder recuperar la vivienda en caso de impago o a sufrir daños en el inmueble. Un temor está justificado por las actuales medidas legales que retrasan los desahucios y dificultan la recuperación de la vivienda en caso de problemas. Muchos de ellos, han querido salir del marco regulatorio de la LAU para mudarse a otro más flexible y con menos limitaciones como es el del Código Civil.

«Otra de las razones que explican que un propietario opte por la modalidad del alquiler por habitaciones es que se trata de una opción que económicamente puede ser más ventajosa -afirman desde OCU-, Alquilar un piso por habitaciones puede generar más ingresos al propietario, a pesar de no gozar de beneficios fiscales a través del IRPF. La suma de los ingresos de las distintas habitaciones suele ser superior a la renta que se lograría si se alquilara la casa completa. Respecto a la parte jurídica, el alquiler de vivienda como una unidad está sujeto a una serie de límites legales estrictos, en cuanto a su duración mínima, la actualización anual de la renta, la distribución de gastos, etc…. Sin embargo, en el alquiler de habitaciones los contratos se hacen por meses, no hay duración mínima, no hay límites de renta ni de actualizaciones, ni de reparto de gastos, y el riesgo de problemas ante impagos es más reducido. El propietario tiene un control más directo sobre el inmueble y su estado».

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En el apartado de los contras, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, que también gestiona ese tipo de arrendamientos, explican que esta modalidad puede acarrear una mayor gestión, un mayor uso de las instalaciones de la vivienda, problemas entre los ocupantes, menos estabilidad de los inquilinos en las viviendas, dotación de mayores cantidades destinadas a reparaciones o perdidas de los beneficios fiscales que ofrece el alquiler tradicional, entre otros. «El aspecto regulatorio del alquiler de habitaciones es complejo y confuso porque no hay una legislación homogénea sobre este tipo de arrendamientos. Convendría aclarar con normas más precisas la legislación a aplicar a este tipo de arrendamientos y evitar las sombras que existen actualmente -explica José Ramón Zurdo Orihuela, abogado y director de la Agencia Negociadora del Alquiler-. Por ello es importante que acudan a profesionales para la selección de los inquilinos y posterior gestión de los alquileres. Está demostrado que muchos de los actuales problemas que presentan los alquileres, se habrían solucionado con una gestión profesional».

José Ramón Zurdo explica que para alquilar por habitaciones hay que ofrecer estancias mínimamente equipadas, con los servicios comunes que van a compartir. «Hay que dejar claro qué se alquila en cada caso, qué habitación, qué servicios tiene, cómo se pagan los suministros (el agua, la electricidad, el wifi…); hay que poner unas reglas de convivencia mínimas. Siempre hay que dejar las cosas claras por escrito», explica.

Según un estudio realizado por el portal especializado Pisos.com, Barcelona, Madrid y Valencia concentraban en 2022 el 40,66% de la oferta de pisos compartidos. Respecto al precio de las habitaciones en alquiler, la media en España ha pasado de los 413,45 de 2022 a los 414,91 de 2023. La capital de provincia en la que resulta más caro compartir piso es Barcelona (645,42 eruos/mes), seguida por Madrid (534,21), Donostia-San Sebastián (517,86), Valencia (470,93 y Palma (462,06). En cuanto a las más baratas, el listado está encabezado por Ciudad Real (154), seguida de Palencia (194,29), Badajoz (226,75), Jaén (233,17) y Cáceres (235,56).

¿Cuáles son los principales equipamientos que se ofertan en los pisos de alquiler por habitaciones? Si en 2022 un 46,21% indicaba tener lavadora, un 37,95% contaba con televisión y un 4,29% tenía teléfono, en 2023 la lavadora está presente en el 66,33% de la oferta; la televisión, en el 51,55%; y el teléfono, en el 4,28%. La presencia de Internet ha subido del 39,89% de 2022 al 57,70% 2023. También se valora especialmente que las habitaciones sean exteriores (en 2022 representaban el 50,16% de la oferta), así como la climatización (el 60,48% de las habitaciones ofertadas en 2022 contaba con calefacción, mientras que el aire acondicionado aparecía en un 15,90% de los anuncios).

Ascensor, trastero, párking o piscina son algunos de los extras que también juegan un papel secundario, pero atractivo de cara a este tipo de alquiler. Como curiosidad, el electrodoméstico con menor presencia en esta oferta sigue siendo la secadora, en un 9,86% de los anuncios, mientras que el servicio comunitario más escaso continúa siendo el gimnasio.

«Respecto al perfil por sexo y por edad de la demanda de pisos compartidos en 2023, las mujeres registran un 54,89% y los hombres un 45,11% -explica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com-. En lo que respecta a la edad, los inquilinos más jóvenes constituyen el grueso de la demanda. El grupo de edad que va de los 18 a los 25 años supuso la mitad del segmento en 2023».

Respecto a la protección del inquilino en este tipo de arrendamientos, desde OCU aconsejan no hacer adelantos de dinero antes de ver la casa y hacer las pertinentes comprobaciones. Pedir que consten por escrito las reglas de convivencia para asegurar el respeto a la intimidad así como las normas para el uso de los espacios comunes, recepción de visitas, etc…

«En el alquiler de habitaciones hay que ceñirse a lo que diga el contrato respecto del inmueble que se alquila, el plazo y los elementos que incluye el alquiler: zonas comunes, cocina, baños, lavadora, etc -afirman desde OCU-. Ocurre que cada vez hay más personas que viven en una habitación en concepto de vivienda habitual, no por ser estudiantes sino personas de paso en una ciudad. Ha habido muchas sentencias que decían que una habitación no reunía las condiciones mínimas para ser una vivienda habitual y, sin embargo, sí lo era para muchas personas. Esto abre el debate sobre sus derechos en cuanto a plazos y condiciones del alquiler. Cataluña, por ejemplo, pretende regularlo con más detalle, y en el conjunto del Estado se prepara una normativa sobre alquiler temporal que es posible que contemple el caso de las habitaciones».