Trasteros y fondos de inversión: por qué el self storage crece en España

Hubo un tiempo en que el trastero era ese cuarto oscuro, húmedo y lleno de polvo al fondo del garaje, donde acababan la bicicleta estática, las cajas de la última mudanza y el árbol de Navidad. Hoy es un activo que se estudia con lupa en los comités de inversión de Londres y Nueva York. Así de simple. Mientras la vivienda en España se ha encarecido un 12,2% en el último año —un 11,9% en Andalucía, según el Índice de Precios de Vivienda que el INE publicó el 7 de septiembre—, cada metro cuadrado de casa se ha vuelto un pequeño lujo. Y el metro que se alquila fuera, un negocio que no deja de crecer.

Las cifras lo cuentan mejor que cualquier eslogan. El mercado español del self storage suma ya más de 650 operadores. España figura ya entre los seis grandes mercados de trasteros de Europa, con cerca de 2,4 millones de metros cuadrados, y es donde más se compra: en el último año concentró la mitad de todas las compras de centros del continente. Y queda mucho recorrido: tres de cada cuatro españoles reconocen que apenas saben en qué consiste el servicio.

Del cuarto de los trastos a un hotel de cinco estrellas

El cambio no está solo en los números. Está, sobre todo, en lo que uno se encuentra al cruzar la puerta. El trastero de toda la vida —oscuro, con olor a humedad y una bombilla colgando del techo— tiene poco que ver con lo que se construye hoy. Los centros de nueva generación son edificios modernos, con grandes cristaleras, pasillos amplios y luminosos, ventilación, una limpieza constante y, en muchos casos, hasta aromatizados. Quien entra por primera vez en uno de ellos tarda unos segundos en saber si está en un centro de trasteros, en la recepción de un hotel o en un centro comercial.

La comparación con un hotel de cinco estrellas no es una exageración. El cliente no alquila solo metros: alquila la tranquilidad de dejar sus cosas en un sitio limpio, seco y vigilado. Por eso la seguridad se ha convertido en otro gran estándar: control de accesos con código o aplicación móvil, videovigilancia las 24 horas y sistemas de protección que, en los centros más exigentes, van más allá de lo que obliga la normativa.

Es la cara visible de la profesionalización, y también su mayor reto. No todos juegan con las mismas reglas: han trascendido casos de operadores que recortan en mantenimiento, en seguridad o en atención para competir solo en precio, y cada uno de esos episodios salpica la imagen de todo el sector. Y la confianza aún está por ganar: solo el 13% de los europeos cree que los centros de trasteros son muy seguros. La respuesta, coinciden quienes llevan años en esto, no pasa por bajar el listón, sino por subirlo, para que el cliente sepa distinguir entre alquilar un espacio y confiar sus cosas a una empresa seria.

En el último congreso de la Asociación Española de Self Storage (AESS), celebrado en marzo en Madrid con más de 220 profesionales, la idea que más se repitió fue la de un sector que ya juega en otra liga. Los centros más nuevos suman criterios de sostenibilidad que hace unos años sonaban a lujo —placas solares para autoconsumo, iluminación LED, recogida de agua de lluvia— y los operadores serios invierten en cerraduras electrónicas con alarma, doble verificación de acceso y videoanálisis frente a una delincuencia cada vez más sofisticada, que ya no rompe candados a lo bruto sino que se hace pasar por cliente para estudiar un centro.

Un refugio cuando todo se tambalea

¿Por qué ahora? Para entenderlo hay que volver a la primavera de 2020. Con media Europa confinada, los hoteles vacíos, las agencias de viaje sin clientes y los bares con la persiana bajada, hubo un negocio que siguió facturando cada mes: el trastero. Las mayores empresas de trasteros del continente cerraron el segundo trimestre de aquel año, el más duro de la pandemia, con ingresos al alza en todos sus mercados.

En Islatrans lo vivieron desde dentro. Durante el confinamiento, salvo que se tratara de mercancía esencial, los clientes no podían ni acercarse a su trastero. Y aun así, los contratos seguían en vigor y los recibos se seguían cobrando mes a mes. Todo lo demás estaba cerrado; los trasteros, no. Ahí fue donde los fondos de inversión pusieron el foco.

La explicación es menos exótica de lo que parece. La demanda de un trastero no depende tanto de la economía como de la vida: mudanzas, divorcios, herencias, una reforma, un hijo que se va de casa o una casa que se queda pequeña. La gente se muda en las crisis y se muda en las bonanzas. Y quien entra, se queda: en el mayor operador europeo, la estancia media de un cliente es ya de 42 meses, y seis de cada diez permanecen en torno a cinco años. Lo que empieza como una solución de tres meses para una obra acaba formando parte del presupuesto doméstico, como la luz o el seguro del coche. Para un inversor eso es oro: ingresos recurrentes, un cliente fiel y un activo que apenas necesita mantenimiento.

Un cambio de hábitos que no tiene vuelta atrás

Detrás de esa fidelidad hay un cambio de tendencia. Casi todo el mundo llega al trastero por una necesidad puntual, para vaciar una habitación o hacer sitio durante una obra. Pero en cuanto descubre lo que es tener la casa despejada, con cada cosa en su sitio, ya no quiere volver atrás. El orden engancha. La limpieza, también. Hay quien lo explica con el feng shui, y no le falta razón: el espacio libre da calma. Sobre el efecto que el desorden tiene en el ánimo se ha escrito mucho, pero la conclusión práctica es sencilla: sacar de casa lo que no se usa a diario cambia la manera de vivir en ella.

Con las empresas pasa algo parecido. Muchas han descubierto que sus archivos y documentos están más seguros en un centro de trasteros, con control de accesos y videovigilancia, que en el cuarto del fondo de la oficina. Y que les sale más a cuenta: pagar unos metros de trastero para el archivo o el mobiliario que no se usa suele ser más barato que alquilar una oficina más grande solo para guardar lo que no hace falta tener a mano.

Y luego está el comercio electrónico. Cada vez más personas teletrabajan o tienen su propio negocio online desde casa, y el trastero se ha convertido en su almacén. Algunas empresas del sector recogen y entregan la mercancía por ellos, sin que tengan que desplazarse al centro. Para una tienda online que empieza, es la diferencia entre montar un almacén propio o tener uno a demanda. Quien prueba esta forma de trabajar —y de vivir— difícilmente la deja: el trastero ha creado una necesidad nueva, la de espacio. Y el espacio, al final, es tranquilidad.

La vivienda, el motor silencioso

Si la pandemia demostró la resistencia del negocio, la vivienda explica su aceleración. Comprar es cada vez más caro, alquilar también, y la respuesta de muchas familias es la misma: vivir en menos metros. El mercado más maduro de Europa lo confirma: según el informe anual de 2026 de la asociación británica del sector (SSA UK), el 76% del uso de los trasteros en Reino Unido corresponde a particulares, y la falta de espacio en casa es el principal motivo.

En Málaga se nota como en pocos sitios. La ciudad lleva años en el escaparate —turismo, nuevos vecinos que llegan a trabajar en remoto— y esa presión se traslada al precio de cada metro. Rasca un poco en cualquier comunidad de vecinos del centro o de la Costa del Sol y aparece la misma historia: gente que se muda a un piso más pequeño y que tiene la mitad de sus cosas en un trastero.

El dinero institucional llega a un mercado sin dueño

Los fondos internacionales ya han tomado posiciones en el sector, y el ritmo se acelera: en el último año el volumen de operaciones en Europa se ha duplicado y hay más de 1.000 millones de euros en negociación. Lo que buscan es previsibilidad. Unos ingresos recurrentes, que llegan puntuales cada mes, permiten hacer números a diez años con una seguridad que pocos activos ofrecen. Por eso la rentabilidad de los mejores activos se mantiene en torno al 5% pese a año y medio de tipos altos, y hasta las aseguradoras financian ya el sector a diez años.

Y España está en el centro de la diana. Para los grandes inversores, el sur de Europa es un mercado por hacer: poca penetración, casi ningún edificio moderno construido para este uso y mucha demanda latente. Aquí, sostienen, la oferta nueva no le quita clientes a nadie: crea el mercado. Y el tablero sigue abierto: las 25 mayores empresas del sector son apenas el 4% de los operadores, aunque gestionan el 46% de la superficie; el resto —más de 600— son empresas medianas y pequeñas, muchas familiares. La concentración llegará; lo que falta por decidir es quién la lidera en cada territorio.

Islatrans: de las mudanzas al self storage

En este contexto se enmarca la trayectoria de Islatrans, empresa andaluza especializada en mudanzas, guardamuebles y alquiler de trasteros. Fundada en 2001 en San Fernando (Cádiz) por Miguel Ángel García Moreno, CEO fundador, la empresa está dirigida junto a él por José Luis García Miranda, CEO y cofundador, al frente de la zona de Málaga, Granada y Algeciras, y por María García Miranda, CEO y cofundadora, al frente de la zona de Cádiz. Islatrans inició su actividad en las mudanzas y amplió progresivamente su presencia: primero en Chiclana y, desde 2006, en la provincia de Málaga, con sus instalaciones de Pizarra. A partir de 2016, con la inauguración del centro de Ceramistas en Málaga capital, impulsó de forma estructurada el alquiler de trasteros. En diciembre de 2025 incorporó un nuevo centro en San Fernando, la ciudad en la que se fundó.

Con más de 25 años de trayectoria y más de 100.000 servicios realizados, Islatrans cuenta con 11 centros operativos en las provincias de Málaga y Cádiz, que suman 3.885 trasteros, 18.871 metros cuadrados de superficie alquilable y 46.400 metros cuadrados de instalaciones, con trasteros desde un metro cuadrado hasta unidades de gran tamaño, taquillas, acceso mediante código y aplicación móvil y videovigilancia las 24 horas. En Málaga, la red la integran los centros de Ceramistas, Azucarera y Bailén-Miraflores, en la capital —donde se concentra su oferta de trasteros en Málaga—, los dos de Pizarra y el de Torremolinos. En Cádiz, opera en Cádiz capital, Chiclana, San Fernando y Algeciras, a los que se ha sumado Jerez de la Frontera, con 3.000 metros cuadrados de instalaciones y 390 trasteros en Jerez en su primera fase.

El plan de expansión contempla un nuevo centro en construcción en El Puerto de Santa María, la ampliación de su actividad en Algeciras y en la provincia de Málaga, y el inicio de operaciones en Granada y Sevilla, con el objetivo de consolidar su presencia en el conjunto de Andalucía. En 2025, la AESS otorgó a Islatrans el premio a la Mejor Experiencia de Cliente (personal y online), y en marzo de 2026 distinguió a su centro de Azucarera como Mejor Centro de Self Storage de menos de 1.000 metros cuadrados. La empresa fue finalista en los European Self Storage Awards de FEDESSA en 2025, suma más de 6.800 reseñas en Google y es miembro de AESS, FEDESSA, la Federación Española de Empresas de Mudanzas (FEDEM), AMEN, FETRAMA y la Federación de Empresarios del Guadalhorce (Fedelhorce).

El eslabón que casi nadie quiere tocar

Aquí aparece la diferencia que no sale en los informes de las consultoras. Abrir un centro de trasteros es, en el fondo, una cuestión de suelo, metros y capital. Lo difícil llega cuando el cliente no puede —o no quiere— llevar él mismo sus cosas. Recoger un piso entero, desmontar muebles, embalar la vajilla de la abuela, bajar un sofá por una escalera estrecha, custodiarlo durante meses y devolverlo en perfecto estado exige un oficio que no se improvisa. Un equipo que no sabe resolver un cuarto piso sin ascensor es una fábrica de reseñas negativas, y esas reseñas las firma el cliente en la ficha del centro de trasteros.

Por eso muchas empresas de trasteros subcontratan la mudanza. En la hoja de cálculo tiene lógica, pero deja un hueco en la relación con el cliente: firma con una empresa, el servicio se lo presta otra, y si una cómoda llega con la esquina rota, ¿a quién reclama? La responsabilidad se diluye justo cuando el cliente más la necesita.

Islatrans ha construido su modelo al revés: primero el oficio y después los metros. Sus centros se apoyan en un equipo propio de mudanzas en Málaga y de mudanzas en Cádiz, con más de 60 personas en plantilla y una flota propia de más de 20 camiones y furgonetas y 8 grúas montamuebles, según datos de la empresa. Las incidencias las resuelve su propio personal en menos de dos horas. El resultado es un servicio integral de recogida, almacenamiento y entrega con un único responsable: el cliente hace una sola llamada, y el mismo equipo que recoge es el que custodia y el que devuelve. Es lo que la empresa llama el trastero a domicilio.

«Construir trasteros lo puede hacer cualquiera con capital. Lo que no se compra con un cheque son veinticinco años haciendo mudanzas. Cuando un cliente nos entrega su casa entera, sabe exactamente a quién llamar si pasa algo: a nosotros. Esa es la diferencia entre alquilar metros y dar un servicio», resume José Luis García Miranda, CEO y cofundador de Islatrans.

Trastero o guardamuebles: no es lo mismo

Conviene, además, distinguir dos servicios que a menudo se confunden. El trastero de self storage es de autoacceso: el cliente tiene su código y entra cuando quiere. El guardamuebles en Málaga funciona de otra manera: es un servicio de recogida, custodia y entrega de mercancía, en el que el cliente no tiene que acercarse al centro. En el caso de Islatrans, se apoya en una red de self storage propia y autónoma, con las garantías y exigencias del sector. Para quien se va unos meses al extranjero, hereda una casa llena o encadena la venta de un piso con la compra de otro, resuelve lo que un trastero no puede: que alguien se ocupe de todo.

Lo que viene

No todo es viento a favor. La ocupación media europea ha bajado por segundo año consecutivo y, esta vez, también los ingresos por metro cuadrado: la oferta nueva entra más rápido que la demanda en algunos mercados, y España es uno de los que más lo notan. A eso se suman el precio del suelo, hoy la principal preocupación de los operadores, y la dificultad para obtener licencias. Para las empresas medianas, el riesgo es quedarse en tierra de nadie; la salida de las más sólidas pasa por diferenciarse con servicio, tecnología y reputación. Aun así, tres de cada cuatro operadores europeos esperan mejorar sus beneficios en los próximos doce meses.

Con la vivienda sin freno, el trastero ha dejado de ser un extra para convertirse en una prolongación de la casa. La consolidación avanzará, pero no está escrito que la vayan a ganar solo quienes tengan más metros o más capital. Los fondos compran superficie y ocupación; lo que no pueden comprar tan fácilmente es la confianza de un cliente que ya ha visto cómo le trataban los muebles. En un mercado donde los clientes se quedan cada vez más tiempo, esa confianza es, probablemente, el activo más rentable de todos.