La mejor estrategia para negociar tu hipoteca
Debes presentar al banco toda aquella documentación que sirva para definirte como un buen pagador. Un perfil solvente es la llave que abre la puerta de la financiación
Después de un tiempo buscando tu casa ideal, por fin encuentras la vivienda que tiene todo lo necesario para convertirse en tu hogar. A no ser que pertenezcas a esa pequeña minoría que cuenta con la gran suerte de poder comprar al contado, tendrás que pasar por el banco para solicitar una hipoteca que te permita ser propietario. Pedir un préstamo para comprar una vivienda puede resultar todo un mundo al principio, pero en realidad, es un trámite habitual. Simplemente, tendrás que recopilar mucha documentación y armarte de paciencia. Por otro lado, este gran paso exige que saques a relucir tus mejores dotes de negociación con el fin de cerrar un trato ventajoso con la entidad financiera.
Es esencial que tengas muy presente dos cosas: que el banco no es tu enemigo y que el cliente eres tú. Evidentemente, cualquier sucursal bancaria va a tratar de llevarte a su terreno porque saben que necesitas cierta cantidad de dinero y que solo podrás devolverlo conforme a unos plazos. Ellos son prácticamente los únicos que pueden ofrecerte esta flexibilidad en el pago. No obstante, no se trata de aceptar cualquier trato. Tú eres su negocio, no se trata de ningún favor. No solo cumplirás con las cuotas, sino que pagarás un interés, unas comisiones y estarás sujeto a unas vinculaciones. Desde pisos.com te damos algunos consejos para elevar tu capacidad de persuasión ante las entidades financieras:
1. Ingresos recurrentes
El contrato indefinido es una carta ganadora. Es sabido que los bancos sienten predilección por los funcionarios, mientras que miran con más recelo a los autónomos, por eso hay que echar el resto para convencer a la entidad de que cada mes se tendrán los ingresos suficientes para hacer frente a la cuota sin apreturas y conforme a una capacidad de endeudamiento razonable. Si tienes un contrato temporal, pero compras en pareja, también tienes posibilidades.
2. El ahorro como pieza clave
Si no tienes al menos el 20% del precio del inmueble que quieres ahorrado, quizá no sea el mejor momento para comprar. Actualmente, hay bancos que superan el 80% de financiación, pero no es lo habitual. Además, la financiación al 100% supone ofrecer un cheque en blanco en cuestión de condiciones, dejándote un margen escaso (casi nulo) para negociar.
3. Los gastos de la hipoteca
Si además del 20% tienes un 10% adicional para cubrir los gastos, entonces tienes un gran argumento a tu favor. Este importe es el que se suele necesitar al comprar una vivienda para cubrir desde los honorarios del notario hasta los impuestos aplicados a la compra de la vivienda, pasando por el coste de la tasación y las tareas realizadas por la gestoría, además del Registro de la Propiedad.
4. Estudiar las vinculaciones
Debes diferenciar bien entre los productos que son imprescindibles para obtener financiación y los que no. Los primeros suelen ser la domiciliación de nómina y el seguro de hogar (y a veces, el de vida). Se podría decir que este paquete básico es innegociable: si no los aceptas, el banco no va ceder. Luego hay productos que sirven para conseguir, por ejemplo, una rebaja en el diferencial o un mayor porcentaje de financiación. Haz los cálculos y decide si te conviene.
5. Catálogo de comisiones
Las comisiones son otro de los ‘malos tragos’ inherentes a la financiación hipotecaria. Tendrás que comparar varios bancos, dado que en algunos las comisiones de estudio y de apertura no existen, pero a cambio, tienen un diferencial o un tipo de interés más alto. También debes interesarte por la comisión por amortización parcial y total, la de subrogación y novación y la de compensación por riesgo de tipos de interés, muy común en hipotecas a tipo fijo.
6. El aval como recurso
Debes ser muy consciente de sus implicaciones, pues el avalista tendría que hacer frente con su patrimonio en caso de impago. De hecho, su empleo cayó en desuso debido a los problemas que suscitaron las ejecuciones hipotecarias en el pasado. En última instancia, acuerda con el banco la fórmula del hipotecante no deudor, que solo compromete un porcentaje de la vivienda del avalista. Además, debes limitar el aval a un número concreto de años, no a todo lo que dure la hipoteca.
7. Carencia y dación
Dentro de las condiciones que debes negociar al contratar tu hipoteca, no solo se incluyen las que regirán mientras cumplas religiosamente con la cuota mensual, sino también las que se aplicarían en caso de que incurras en impago. Este compromiso abarca varias décadas, y en ese tiempo pueden darse infinidad de contratiempos. Aunque los bancos no suelen hablar de la carencia antes de la firma y solo abren la negociación una vez se produce la deuda, no está de más que preguntes qué características tendría esta fórmula en caso de necesitarla en un futuro.
8. Comparar ofertas
No te apresures a aceptar lo primero que te ofrezcan. La competitividad que existe hoy en día entre entidades financieras es alta, y debes aprovecharlo, sobre todo, si eres un comprador con solvencia. No olvides que a los bancos les interesa mucho tener clientes que respondan a un buen perfil financiero, así que no dudarán en ajustar un poco sus márgenes para captarte. Antes de salir a la calle, utiliza un comparador online para hacerte una primera idea. Después, es interesante que, al menos, visites tres bancos, siendo uno de ellos el tuyo de toda la vida. Exige que te den todo por escrito para realizar una comparativa con tranquilidad una vez llegues a casa. Fíjate bien en la letra pequeña y consulta cualquier duda que tengas en visitas posteriores.
9. Ayuda externa
La figura del asesor hipotecario no está muy extendida en España. Pensamos que la compra ya es lo suficientemente cara como para sumarle además los honorarios de un experto. No obstante, la ayuda profesional puede ser definitiva a la hora de conseguir una hipoteca excelente. Estamos hablando de una persona ajena a los bancos que negociará en nuestro nombre buscando siempre la mejor opción.
Una buena cultura financiera
Hace tiempo que el comprador de vivienda que va solicitar una hipoteca perdió el miedo. La crisis ha revolucionado el modo en el que nos relacionamos con los bancos. Todo el mundo tiene a su alcance una cantidad de información ingente sobre todos los términos que rodean la concesión de un préstamo. A medida que se adquiere una mayor cultura financiera, sube el nivel de exigencia, y este aspecto juega a favor del consumidor, que sabe que las condiciones del préstamo no son inamovibles ni están escritas en piedra. Cuando nos sentemos en una mesa frente al agente de la sucursal, debemos hacerlo con la seguridad de que la persona que nos atiende está abierta al diálogo.
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