Consejos para comprar una casa de obra nueva

Las cantidades entregadas a cuenta deben estar aseguradas. Hay que exigir al promotor toda la documentación relativa a la promoción por su hubiera que reclamar el día de mañana

La compra sobre plano ha vuelto a la actualidad inmobiliaria. La promoción de viviendas estuvo parada durante los años más duros de la crisis, pero la concesión de licencias de obra nueva está recuperándose. Las viviendas de nueva construcción tienen una indudable ventaja frente a las de segunda mano, y es que todo en ellas está a estrenar, por lo que no hay que hacer ni la más mínima reforma. Además, la mayoría de las promotoras permite a los clientes cierto nivel de personalización en cuanto a calidades y acabados.

La otra cara de la moneda es que la casa se adquiere sobre plano, es decir, no existe físicamente. Esto implica un periodo más largo hasta que por fin se produce la entrega de llaves. Además, el comprador deberá realizar aportaciones periódicas de capital mucho antes de que comience el desarrollo y se formalice la hipoteca. En pisos.com hemos recopilado una serie de precauciones y consejos que harán que la compraventa se realice bajo un entorno seguro y de confianza.

1. Ten en cuenta la trayectoria del promotor

Durante la época del ‘boom’ muchas empresas se lanzaron al negocio de la promoción y no fueron pocos los compradores que vieron como la casa en la que habían invertido buena parte de sus ahorros se quedaba a medias o, incluso, ni se llegaba a construir. Es esencial que se investigue la trayectoria de la compañía que está detrás de la obra, tomando nota de cómo han funcionado con proyectos residenciales anteriores. También se debe averiguar quién es el banco que financia la promoción, de quién es el suelo y si se cuenta con licencia de obras en firme.

2. Leer bien todo lo que se firma 

Cualquier documento que nos haga llegar el promotor para su firma debe ser revisado a conciencia, desde la reserva hasta el contrato de arras. Siempre debemos asegurarnos de que se indican claramente aspectos como la ubicación de la promoción, la vivienda elegida, su precio final, sus calidades, el plan de pagos, si habrá que subrogarse a la hipoteca del promotor, cómo se asegurará el dinero entregado a cuenta, cómo se recuperará en caso de que la promoción no salga adelante o el comprador se arrepienta, etc.

3. Exigir toda la documentación

Los planos de la vivienda, la memoria de calidades y hasta los folletos publicitarios sirven para reclamar en un futuro. Al margen de esta documentación debemos pedirle al promotor el certificado de fin de obra, la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. Igualmente, es fundamental que tengamos acceso a todas las garantías y seguros inherentes a la promoción, así como al libro del edificio, donde se detallan aspectos como las características de las instalaciones, las instrucciones de mantenimiento o el procedimiento a seguir en caso de emergencia. 

4. Todas las aportaciones deben estar aseguradas

Desde el 1 de enero de 2016, el régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que el promotor solo está obligado a asegurar las cantidades entregadas a cuenta a partir de la obtención de la licencia de obras. Esta modificación deja desprotegido al comprador que entregue dinero con anterioridad, por lo que es importante que se exija el establecimiento de un aval que asegure estas aportaciones hechas de forma anticipada. Asimismo, debemos estar pendientes de la caducidad de estos avales, dado que la nueva normativa la ha reducido sensiblemente.

5. Ser consciente de la fiscalidad

Cuando se compra un piso nuevo, el impuesto que hay que liquidar es el IVA, que supone el 10% para la vivienda libre o el 4% cuando se trate de protegida. A la segunda mano le corresponde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es ingresado por el propio comprador en Hacienda. Sin embargo, cuando se compra a través de una promotora, el gravamen se paga al propio vendedor, teniendo este la obligación de ingresarlo en Hacienda.

6. Reclamar los desperfectos 

Una vez se entregan las viviendas, es el momento de afinar la vista para detectar cualquier desperfecto. Dado que hay fallos que saltan a la vista y otros que no se manifiestan hasta que no pasa cierto tiempo, la Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de reclamación. El primero abarca un año y considera todos aquellos daños materiales relativos a acabados como la pintura, los suelos, ventanas y puertas que se hayan producido durante la ejecución. El segundo dura tres años y tiene que ver con las instalaciones y los problemas de habitabilidad que estas puedan causar, tales como fugas, humedades, malos olores, etc. El tercero se extiende durante diez años y tiene en cuenta vicios ocultos relacionados con la estructura que pongan en peligro la estabilidad del edificio: cimentación, muros de carga, forjados, vigas, etc. 

7. Contar con asesoramiento legal

No estamos acostumbrados a pagar los honorarios de un abogado especializado en temas inmobiliarios porque el desembolso que implica comprar una vivienda ya nos parece abultado. Sin embargo, contar con el asesoramiento de un profesional nos liberará de un sinfín de preocupaciones, tanto en lo que respecta a la firma del contrato como en las posibles reclamaciones que tengamos que hacer. Debemos ser conscientes de que en ocasiones más vale prevenir que curar, por lo que invertir un poco más en tranquilidad juega de nuestra parte.

¿Cómo es la casa de tus sueños?

Más allá de las cuestiones legales, la compra de una vivienda nueva requiere un análisis de nuestras necesidades presentes y futuras. El estudio de los planos de la promoción nos invita a hacer un ejercicio de imaginación, dado que debemos visualizar la distribución de la vivienda en nuestra mente. Es el momento de preguntarnos si la superficie, orientación y localización de la vivienda responde a nuestros intereses. El entorno no debe pasarse por alto: redes de transporte público y privado, dotaciones comerciales, educativas, sanitarias y de ocio, zonas verdes, etc. También hay que tener en cuenta qué tipo de energía alimentará los sistemas de climatización, haciendo especial hincapié en los aislamientos térmicos.

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