Paso a paso para comprar una vivienda de segunda mano

La intervención de figuras externas como el notario, el tasador o la gestoría son inevitables

Una de las ventajas más atractivas de las viviendas usadas es que suelen estar situadas en barrios consolidados. Si eres de los que prefiere vivir en un lugar céntrico, te habrás dado cuenta de que encontrar una promoción de obra nueva resulta casi imposible, y en el caso de existir, su precio de venta suele dispararse hasta el infinito. Para un presupuesto medio, la opción de la segunda mano es prácticamente la única viable. El estado de conservación del piso es uno de los aspectos a los que habrá que prestar mayor atención, dado que, a diferencia de los nuevos desarrollos, las instalaciones y las estructuras constructivas ya cuentan con cierta solera.

Por otro lado, decantarse por un inmueble de segunda mano lleva implícitos determinados impuestos, así como todo un proceso en el que se realizan diferentes gestiones hasta llegar a la firma en el notario. Desde el portal inmobiliario pisos.com, sabemos que comprar una casa es un gran reto que implica un estudio pormenorizado de la oferta, tanto inmobiliaria como hipotecaria. Estos consejos te ayudarán a priorizar y a dar el paso con la mente más organizada.

1. Definir la búsqueda

La exactitud de los criterios de selección es fundamental. Cuanto más claros tengas aspectos como dónde quieres vivir, qué superficie o cuántas habitaciones necesitas o qué extras te resultan irrenunciables, el filtrado de la oferta será más concreto. Internet es el principal método de búsqueda para los compradores de vivienda, así que no dudes en hacer un primer barrido por los portales inmobiliarios.

2. Implicarse con las visitas

No tengas prisa durante la visita al inmueble. Es esencial que verifiques el estado de absolutamente todo, desde los grifos y los enchufes hasta la apertura y cierre de puertas y ventanas. Esta radiografía te permitirá tomar una decisión fundamentada en la propia experiencia. Más allá de la primera impresión hay que vigilar elementos como la distribución, los ruidos, las dotaciones del entorno, el certificado energético y el estado general del edificio. 

3. Del contrato de arras al privado

Si un piso cumple tus expectativas, lo habitual es firmar este contrato preparatorio entregando una pequeña cantidad de dinero como reserva. Esta señal es una garantía que otorga derechos de compra, pero también obligaciones. El vendedor no podrá cerrar la operación con un tercero a no ser que esté dispuesto a pagar una indemnización, pero tú tampoco podrás echarte atrás y recuperar la señal. Si finalmente el acuerdo llega a buen puerto, el contrato privado de compraventa es el paso siguiente del proceso, previo a la firma de las escrituras ante notario. 

4. Solicitar una hipoteca

Antes de entregar cualquier señal, es importante que hagas un estudio pormenorizado de tus finanzas personales con el fin de determinar tu solvencia y capacidad de endeudamiento. Con un presupuesto en mente, la búsqueda de una vivienda y la de una hipoteca van paralelas, así que ve preparando la documentación que te requerirá el banco, tanto la personal como la relativa a la casa.

5. Tasación y gestoría

Con el sí de la entidad, llega el momento de la tasación. Este informe de valoración juega un rol decisivo porque determina la cantidad máxima que financiará el banco. Una vez realizada, la gestoría se pondrá en marcha para preparar todo el papeleo requerido por la notaría. Algo que pocos saben es que la ley estipula que el comprador tiene derecho a disponer de las escrituras tres días antes de la firma con el fin de aclarar dudas y realizar las modificaciones que considere.

6. El día de la firma

Es el momento que los compradores viven con más ilusión, dado que con su rúbrica hacen oficial su nueva condición de propietarios. El notario es el encargado de dar fe de la operación, leyendo todos los folios que componen las escrituras de compraventa y de la hipoteca. El vendedor y el banco también estarán presentes. Se trata de la última oportunidad como futuro dueño del piso de preguntar cualquier cuestión o introducir cambios. 

7. Impuestos y registro

Tras la firma de las escrituras, solo queda que la gestoría las recoja y realice los dos últimos trámites. El primero de ellos es informar al Registro de la Propiedad para que certifique el cambio de titularidad de la finca. A partir de esta anotación, se abre el plazo estipulado para liquidar impuestos. La compra de una vivienda usada está gravada por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas que va del 6% al 11% en función de la región. Por otro lado, los documentos notariales firmados durante el proceso, tanto el de la compraventa como el de la hipoteca, están supeditados al pago del AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

8. Reclamaciones

Una vez realizada la toma de posesión, la normativa vigente concede al nuevo propietario el derecho de reclamar vicios ocultos durante los seis meses posteriores a la compra, siendo el vendedor el responsable de repararlos. En caso de que la casa tenga menos de diez años, sería posible emprender acciones legales contra el promotor. 

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Pagos pendientes y otras sorpresas

Para que la compra de una vivienda de segunda mano vaya sobre ruedas, hay que tomar ciertas precauciones. En este sentido, se debe acudir al administrador de la finca para que nos proporcione un certificado de estar al corriente de las obligaciones de pago con respecto a la comunidad de propietarios. Asimismo, se debe pedir al Registro de la Propiedad una nota simple en la que consten las deudas pendientes del inmueble, tales como hipotecas o embargos. Otra desagradable sorpresa que hay que evitar es que la casa esté alquilada. El propietario está obligado a informar de ello y así debe hacerlo constar en las escrituras.

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