España se prepara para un nuevo 'boom inmobiliario

Eso sí, desde el Colegio de Registradores apuntan que «la vivienda nueva apenas representa dos de cada diez operaciones».

«Los compradores se están aferrando a la segunda mano ante la escasez de vivienda nueva, que en los últimos años no ha llegado a superar las 100.000 unidades», explica José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios). En cuanto a los precios, se han mantenido prácticamente estables desde el estallido de la pandemia, alcanzando una media de 1.823 euros/m² en 2021, lo que supone un incremento interanual del 3,9%, según datos del órgano colegial registral.

Por regiones, Baleares cuenta con el precio más alto de España (2.963 euros/m2); seguido de Madrid (2.926 euros/m2), País Vasco (2.860 euros/m2) y Cataluña (2.293 euros/m2). Por contra, las comunidades con lo precios más bajos son Extremadura (731 euros/m2), Castilla-La Mancha (815 euros/m2) y Murcia (1.049 euros/m2).

Según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda ha crecido un 15% entre 2019 y 2021, mientras que el importe medio de los préstamos ha aumentado un 6%. Para el subdirector de UCI esto significa que hemos entrado en «un período de estabilidad y buen ritmo de crecimiento» del sector inmobiliario residencial.

Además, Fernández apunta que «el porcentaje de viviendas financiadas se mantiene en tan solo el 45%, un dato muy estable en los últimos años, que pone de manifiesto el importante número de operaciones que se realizan con ahorro de las familias o por parte de inversores». De ahí que este experto descarte la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria , ya que «la concesión de préstamos muestra altos niveles de prudencia por parte de las entidades financieras, que mantienen unos altos niveles de exigencia, tanto en la aportación de ahorros como en los porcentajes financiados con relación al valor de la vivienda y a los niveles de ingresos destinados al pago de las hipotecas por parte de los clientes».

De hecho, la tasa de morosidad se ha ido reduciendo progresivamente, y actualmente se sitúa en el 3%, y las hipotecas a tipo fijo suponen ya el 63% de las formalizadas en 2021, según el INE.

El alquiler sigue estando en torno al 20% desde hace años, aunque –como apunta Javier Caro, director de coliving de CBRE– «en jóvenes de entre 20 y 40 años ha pasado a representar casi el 40% en la última década». En su opinión, esto «responde a una incapacidad de compra, pero también a la mega tendencia mundial de ver la vivienda como un servicio y no tanto como una inversión».

En alquiler, la mayor presión de la demanda se ejerce en capitales como Vitoria, Pamplona y Gerona; en ciudades de la periferia barcelonesa, como L’Hospitalet de Llobregat, Tarrasa, Sabadell, Badalona y Mataró; y del cinturón metropolitano madrileño, como Torrejón de Ardoz, Getafe, Móstoles y Alcalá de Henares, según idealista.

El año 2022 se ha estrenado con una subida del 2,57% interanual en los precios de arrendamiento, y del 0,9% respecto al mes de diciembre. Así, según pisos.com, la media española en enero se ha situado en algo más de 10 euros/m2/mes, aunque hay tres capitales que superan los 15 euros/m2/mes: Barcelona, San Sebastián y Madrid.

Y es que, como apunta Ferran Font, director de estudios de pisos.com , «para 2022 hay una tendencia clara a buscar vivienda en grandes ciudades, que se impondrá por completo a las casas de tipo unifamiliar en otros entornos, que poco a poco van perdiendo fuelle». Se invierte así la moda de lo rural que surgió con la pandemia.

«El coronavirus lo cambió todo, incluidas las preferencias de vivienda de muchas personas, que buscaron establecer su hogar en zonas rurales, por el teletrabajo y para evitar masificaciones. Pero, ahora, con la vuelta a las oficinas, la gran ciudad vuelve a tomar fuerza, hasta el punto de que podamos afirmar que la España vacía vuelve a vaciarse», explica Font.

La modalidad de teletrabajo, que llegó a representar algo más del 16% en el segundo trimestre de 2020, según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA), se está desinflando con la relajación de las restricciones y las compañías están volviendo a reclamar la vuelta de sus empleados a sus puestos de trabajo. Hasta tal punto es así, que la EPA habla de solo un 7,9% de ocupados trabajando desde su domicilio más de la mitad de los días entre octubre y diciembre de 2021.

Lo que sí se ha recuperado es el interés de los extranjeros por nuestro país , cuyo peso alcanza porcentajes que no se veían desde antes del estallido de la pandemia. Así –según los datos del Colegio de Registradores–, en el cuarto trimestre de 2021 el 12,6% de todas las compras de vivienda en España ha correspondido a foráneos.

Los británicos vuelven a liderar la adquisición de casas, adelantando a los alemanes. Y muestran su interés por los dos archipiélagos, Baleares y Canarias, así como por la Comunidad Valenciana , que encabezan las zonas con mayor peso de propietarios de otra nacionalidad.

El alza de la inflación, junto con los bajos tipos de interés, dejan poca maniobra al ahorrador tradicional, y son muchos los que están volviendo sus ojos al ladrillo, que se ha convertido en un activo rentable, seguro y que se revaloriza con el paso del tiempo.

«El apetito inversor está en pleno auge. Sin duda, el comprador con una motivación inversora está sacando músculo. La bajada de los tipos de interés de los productos financieros ha provocado que los inversores apuesten por bienes refugio, como los que constituyen el mercado inmobiliario», apunta Ferran Font, de pisos.com.

Así, en el último año la compra de vivienda como inversión ha representado el 9% del total de las transacciones, según Fotocasa. Y es que la rentabilidad de casi el 6,4% que apunta pisos.com para el alquiler de viviendas multiplica por 15, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a diez años.

«El inversor está relevando al repositor, porque el activo que deja atrás el que adquiere un piso más grande y exterior tiene una gran acogida dentro del mercado de alquiler», explica Font.

El ranking de rentabilidad de pisos.com dibuja una horquilla que va desde el 7,82% que registra Castilla-La Mancha, al 4,23% de Baleares, con cinco regiones por encima de la media nacional: además de la comunidad castellano-manchega, están Aragón, Extremadura, Navarra y Canarias.

Entre las capitales de provincia, Murcia resulta ser la más rentable (7,67%), seguida de Zaragoza (6,56%), Sevilla (6,44%), Las Palmas (6,14%) y Valencia (5,92%).

Eso sí, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, los expertos recomiendan analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar esta operación. Así, habrá que tener en cuenta el coste del piso, el IVA del 10% que se aplica a las compraventas, los gastos de notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), como gastos fijos iniciales. A estos habría que sumar la comisión de la agencia inmobiliaria, si la hubiera, así como las reformas pertinentes, si fueran necesarias.

También habrá que contar con los posibles costes de mantenimiento del piso y otros gastos fijos, como la comunidad de vecinos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, y el seguro del hogar. Se recomienda, además, pagar un seguro de alquiler ante posibles impagos.

Si tras todos estos cálculos nos decidimos a comprar para alquilar, seguir algunos consejos pueden ayudarnos a la hora de escoger una vivienda u otra:

- Buscar una ubicación bien comunicada y con alta demanda.

- Las viviendas con zonas comunes, como jardines, piscina o gimnasio son un must. Y las terrazas se han vuelto imprescindibles.

- Cuantas menos reformas y retoques necesite nuestra adquisición, mejor, porque supondrá menos gastos.

Y si el desembolso que supone la compra de una casa es algo que nuestros bolsillos no pueden permitirse, pero seguimos buscando un activo con rentabilidad, desde Fotocasa nos proponen una alternativa: las plazas de garaje. «Resultan mucho más asequibles y presentan un rendimiento mayor», apunta María Matos, directora de estudios del portal inmobiliario. De hecho, en 2021, la rentabilidad de este tipo de activos se situó en un 8,4%, según uno de sus informes.

La sociedad está cambiando y, por tanto, las formas de vida, también. Fórmulas tradicionales, como la compra o el alquiler de una casa ya no se ajustan a las necesidades de algunos colectivos, que optan por otras alternativas importadas del extranjero, como el coliving y el cohousing.

Y es que, en un modelo residencial tendente a grandes estructuras, donde prima la independencia y el anonimato, cada vez son más las personas que buscan recuperar la esencia de la comunidad, porque “entienden que buscar un equilibrio entre lo privado y lo común puede aportar muchos beneficios, tanto en la forma de vivir, como en lo económico y en la calidad de vida”, apuntan desde White Investing.

El coliving, o covivienda, es una de las alternativas más favorables para los llamados ‘nómadas digitales’ , y para una generación de millenials que da prioridad a las vivencias, en detrimento de las pertenencias de tipo material. ‘Esta nueva forma de vivir se centra en la comunidad. Es un híbrido entre un producto residencial tradicional (alojamiento), una residencia de estudiantes (comunidad) y un hotel (servicios)’, explica Javier Caro, director de coliving de CBRE.

Responde a «una necesidad de alojamiento temporal considerada de media estancia (entre tres y 24 meses), en la que quien alquila prefiere un espacio plug and play. Es decir, que esté activado y tenga todos los servicios incluidos en la renta», apunta Caro.

Son espacios gestionados por empresas especializadas, muy flexibles y donde se favorecen las alianzas profesionales a la vez que se convive y se comparte residencia. Y en los últimos tiempos su demanda ha crecido como la espuma.

Desde Urban Campus, uno de los principales operadores de coliving en España, nos comentan que la demanda de sus centros ha crecido exponencialmente en los últimos dos años, entre un 60% y un 70%, hasta situarse en las 350 solicitudes semanales.

«Existe una gran demanda, y son muchos los operadores extranjeros que están mostrando interés por invertir en el sector del coliving en nuestro país», afirma Ana Martínez, directora de operaciones de Urban Campus Iberia, quien apunta a que la oferta podría quintuplicarse en los próximos años para intentar satisfacer la creciente demanda.

En cuanto al cohousing, también llamado vivienda colaborativa, es un modelo que establece la unión de un grupo de personas para diseñar sus casas a medida, compartiendo espacios y servicios comunes. Se diferencia del coliving en que aquí los usuarios son propietarios de sus viviendas y comparten servicios y dotaciones. En España, esta forma de vida se ha expandido principalmente en la población mayor de 65 años, que encuentra en ellas un atractivo formato de convivencia, que posibilita aunar recursos económicos para, viviendo de manera independiente en su propio hogar, poder tener acceso a una serie de servicios y dotaciones que de otro modo no podrían permitirse.

Como resume Cristina Cuesta, de Cohousing Spain, «son una magnífica solución para prevenir la soledad, facilitar el acceso a una vivienda asequible y no especulativa, o evitar la institucionalización en residencias y la despoblación, entre otras bondades».

Ante la expectativa de que aumente su oferta en los próximos años, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 recoge un programa de ayudas específicas para este tipo de viviendas colaborativas y cooperativas, que el real decreto publicado en el BOE define como lugares donde «los espacios de interrelación ganan superficie a los meramente privativos, lo cual posibilita una mayor integración y relación entre los inquilinos».