Comprar casas con el euríbor en alza

«La incertidumbre económica está provocando la rotura del equilibrio que el mercado inmobiliario había alcanzado en la recuperación tras la pandemia, haciendo que el resto de las variables se contagien», comienza por resaltar José Manuel Fernández , subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). La evolución de los tipos de interés ha tomado una senda ascendente, que se acelera incluso con cada anuncio de subida de tipos por parte del BCE. «El euríbor acumula, en lo que llevamos de año, una subida cercana al 2,75% , con tendencia a alcanzar un incremento anual en torno al 3%, con relación al valor de esta referencia en 2021, momento en el que estaba en negativo con un -0,5%», subraya Fernández. Por su parte, los tipos fijos han seguido esta misma tendencia, «provocando un encarecimiento progresivo de la oferta de este tipo de hipotecas en el mercado», añade.

El acelerado crecimiento que se estaba viviendo en el sector inmobiliario tras los efectos más duros de la pandemia se ha visto pausado ante la guerra de Ucrania . «De momento, los datos oficiales compartidos por el INE nos invitan a la prudencia, pero no a caer en el pánico», señala el experto. En julio de 2022, se firmaron un total de 53.720 compraventas , el mejor dato de este mes en los últimos 15 años y un 8% superior al mismo mes de 2021. Las cifras siguen siendo positivas y también muy superiores a los números previos a la pandemia (concretamente un 11% más que en el mismo mes de 2019), «pero es de esperar que esta tendencia cambie hasta final del año», advierte. Con estos ingredientes, desde UCI esperan en los próximos meses una ligera moderación en precios y transacciones de vivienda en aquellas zonas con menor demanda, «que no serán tan notables en aquellas con más demanda y menor ‘stock’ de vivienda disponible, como en grandes ciudades como Madrid o Barcelona», puntualiza.

Lo cierto es que a partir de julio se produjo una ralentización en el crecimiento del mercado hipotecario en paralelo a lo que está sucediendo con la compraventa de viviendas. La subida de tipos ha supuesto un encarecimiento de las nuevas hipotecas, «lo que unido a la incertidumbre económica por las perspectivas de un menor crecimiento de la economía ya está afectando negativamente, y lo hará con mayor intensidad, en lo datos de contratación de hipotecas del tercer y cuarto trimestre del año», apunta Luis Javaloyes , CEO de Agencia Negociadora. «La actividad hipotecaria en septiembre ha sido sustancialmente menos dinámica y creemos que veremos datos de decrecimiento en términos intermensuales e interanuales», indica.

Ante esta nueva realidad es normal preguntarse cuál es la mejor opción para que los españoles adquieran una casa. «Quizá una buena solución sea comprar una vivienda de un importe inferior y reformarla, dado que la reforma aumentará el valor de la misma y cubre las expectativas de los compradores», señala el subdirector general de UCI. Recuerda también que, en el caso de aquellas reformas eficientes , «permitirá reducir los consumos de energía y, por tanto, ahorrar en esta partida del gasto doméstico, una de las que más preocupa a los españoles compensando con esta reducción el mayor gasto en la hipoteca».

Juan Pedro Zamora , director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, recuerda por su parte que ante este escenario «los bancos deben de facilitar crédito responsable ». Si bien es cierto que, en la medida en que la situación macroeconómica siga deteriorándose, «opinamos que se restringirá , aún más, el acceso al crédito». Las entidades bancarias difícilmente se arriesgarán para evitar situaciones ya vividas en el pasado. Por eso, aconseja intentar aumentar el ahorro mensual, «así como dedicar parte de este ahorro a activos que puedan combatir la inflación , con el objetivo de no perder poder adquisitivo. Es decir, buscar valores refugio como medida de protección».

Esta compañía, que actúa como un ‘marketplace’ de este tipo de créditos , cree fundamental que se adecúe la hipoteca a la complicada situación actual. «Existen suficientes fórmulas para hacer este momento menos complicado para nuestro bolsillo», comenta Zamora. Por ejemplo, no dejarse llevar por la inmediatez del euríbor o tener en cuenta los gastos que supone tanto subrogar, como cancelar o hacer una novación. Desde Hipoo han notado un incremento exponencial de las consultas de los hipotecados y no hipotecados. «Principalmente, en términos de mejora de condiciones hipotecarias. Preguntas y solicitudes sobre subrogaciones y cancelaciones, sobre todo», matiza.

También se debe tener en cuenta que el encarecimiento de las cuotas hipotecarias y las menores posibilidades de acceso a la vivienda puede llevar a rebajar los precios de los pisos. De hecho, el BCE espera que este giro de la política monetaria provoque una caída del valor de venta de la vivienda de alrededor del 9 %, «dando lugar a una regulación del mercado inmobiliario que posibilitará un crecimiento sostenible del sector», explica Francisco Sierra , director general de Casavo para España y Portugal. Considera acertada la subida de tipos de interés «para hacer frente a la inflación, que dará lugar a efectos positivos en la regulación del mercado a medio y largo plazo».

Desde esta ‘proptech’ señalan que la venta de una vivienda es de los procesos inmobiliarios más largos, complejos e inciertos . Por eso la tecnología está permitiendo a este tipo de empresas ofrecer soluciones a los clientes para que todo el proceso de venta se agilice. En el caso concreto de Casavo, adquieren propiedades directamente o encuentran al mejor comprador para la misma. «Con ello, proporcionamos una valoración instantánea de cualquier inmueble a través de la web, con la opción de recibir una oferta de compra en tan solo 48 horas y sin necesidad de visitas. Es posible la compra directa del inmueble en apenas siete días », indica Sierra. Algo viable por su algoritmo patentado que cruza múltiples transacciones y variables del mercado para formular sus valoraciones y ofertas.

Existe un producto bancario relativamente nuevo, que ofrece una financiación para la compra de viviendas con una calificación de eficiencia energética A o B o para la reforma de viviendas antiguas que optimicen su eficiencia energética en un 30%, como mínimo. Son las bautizadas como hipotecas verdes. «Nuestra previsión es que progresivamente aparezcan ofertas más imaginativas para competir por el cliente con vivienda de eficiencia energética alta pero también productos destinados a aumentar la eficiencia de la vivienda menos favorable », señala el CEO de Agencia Negociadora. Recuerda que con poca inversión (unos mil euros para el cambio de una caldera de gas) «la eficiencia de la vivienda mejora un escalón».

Actualmente cuatro de cada cinco edificios en España son energéticamente ineficientes, «lo que muestra el volumen del mercado potencial», añade. Desde la Agencia Negociadora indican que los bancos que comercializan hipotecas verdes aplican una rebaja media del tipo de interés de 0,1 puntos, «y/o eliminan o reducen significativamente la comisión de apertura y pueden incluso aumentar el porcentaje en hipoteca del valor del inmueble (LTV, o ‘loan to value’)».