Socimis, fondos y Gerard Piqué, nuevos actores en el negocio hotelero andaluz

Un estudio realizado por Colliers sitúa en 499 millones de euros la inversión hotelera en Andalucía el pasado año, sumando operaciones de compraventas de hoteles ya existentes y de inmuebles para su reconversión en alojamientos, y las transacciones de suelo hotelero. Esta cifra representa algo menos del 16% del volumen de inversión estimado para el conjunto de España (3.180 millones), triplica los 155 millones que se registraron en 2020 y se acerca a la cota de 2019, cuando se alcanzaron inversiones en activos hoteleros de la comunidad autónoma por 533 millones de euros.

Otro nombre propio, Trinitario Casanova , considerado uno de los últimos ‘reyes del ladrillo’ en España, dueño del ‘holding’ Baraka , está detrás de la compra del edificio de la Gavidia, en el centro de Sevilla, donde se construirá un hotel de cinco estrellas de 105 habitaciones y un centro de ‘coworking’, entre otros usos. El inmueble de la plaza de la Concordia, que albergó la antigua comisaría de Policía, será rehabilitado integralmente. La compraventa se cifró en 8,75 millones más IVA.

Pero la gran operación del año en la capital hispalense ha sido la reconversión a hotel (entre otros usos) de la antigua fábrica de tabaco de Altadis , que finalmente explotará la cadena de lujo Mandarín , con sede en Hong-Kong. El fondo de inversión selló la adquisición del complejo de Altadis por 45 millones de euros. Es solo la aportación inicial ya que el desarrollo del proyecto supondrá una inversión muy relevante, estimada en unos 200 millones.

En el cómputo nacional, fuera de los cuatro principales destinos de las inversiones realizadas en España en 2021 (Barcelona, Madrid, Canarias y Baleares), según el informe de Colliers, destaca la provincia de Málaga tras un 2020 de práctica inactividad. Durante 2021, la provincia costasoleña registró trece operaciones por valor de 267 millones de euros, entre las que sobresalen, junto a la citada de Meliá y el futbolista Piqué, la compra por parte de la ‘joint venture’ entre Stoneweg y Bain Capital del H10 Andalucía Plaza o la venta de los Hoteles Natali y San Fermín, ambos adquiridos por ‘joint-ventures’ entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital & Fergus y Navis Capital & THB, respectivamente). Son los activos de más volumen transaccionados en Andalucía el año pasado, con 400, 415 y 298 habitaciones, respectivamente.

Saltando a otras provincias andaluzas, Mazabi ha engordado su cartera hotelera con la compra de sendos establecimientos en Cádiz y Córdoba. En concreto, la gestora especializada en patrimonios inmobiliarios se ha hecho con el hotel Soho Boutique Puerto de Santa María , ubicado en el centro histórico de la ciudad gaditana a orillas del río Guadalete, en la zona de las grandes bodegas, un tres estrellas de 101 habitaciones en cuya reforma invertirá más de un millón de euros.

El ‘family office’ Mazabi también cerró en 2021 la adquisición de Hospedería Atalia en Córdoba , un establecimiento de dos estrellas en plena Judería, que cuenta con una azotea de 200 metros cuadrados con vistas a la Mezquita Catedral.

Junto a estas transacciones de activos concretos, en 2021 han resurgido también las operaciones de portfolio, es decir, las compraventas de carteras o lotes de hoteles, que han modificado la propiedad de establecimientos emblemáticos en Andalucía. En este apartado destaca la compra de la cadena de Selenta Group por parte de Brookfield por 440 millones de euros. Tras este movimiento, el hotel Don Carlos Leisure Resort & Spa de Marbella, un 5 estrellas de 299 habitaciones, pasa a manos del fondo canadiense.

La venta por parte de Meliá de una participación mayoritaria de su sociedad a un ‘pool’ de inversores de Banca Privada de Bankinter también afecta a dos establecimientos andaluces emblemáticos, el hotel Meliá Atlanterra de Barbate en Cádiz y el Meliá Granada, ambos de cuatro estrellas.

Por su parte, la entrada del fondo americano Castlelake en el capital de la socimi Millenium Hotels con el objetivo de impulsar su crecimiento alcanza a cuatro establecimientos andaluces: el Radisson Collection de la Plaza de la Magdalena en Sevilla; el Hotel Alma también en la capital hispalense; el Hotel & Villas Hacienda San Roque; y el Palacetes de Córdoba.

Y la adquisición de Riu de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su ‘joint venture’ también altera el accionariado que controla el Hotel Riu Nautilus de Torremolinos.

Cerrando el año 2021 se anunciaba también una última operación de portfolio protagonizada por Perial , adquiriendo un paquete de cinco hoteles B&B de Corum y anunciando la compra de otros cuatro en 2022, aunque sin impacto en Andalucía.

«Sin duda la pandemia ha resultado ser una ventana de oportunidad para adquirir activos que en otro contexto de mercado no se habrían comercializado, más que una ocasión para obtener descuentos significativos. Los activos prime han demostrado una alta liquidez y el resto ha sufrido ciertos ajustes en sus valoraciones en función de la calidad de los mismos, si bien muy inferiores a lo esperado debido a la liquidez existente en el mercado y el apetito inversor tras meses de paralización de la actividad», señala Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers.

Los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado su máximo histórico al situarse en los 157.648 euros por habitación (+33% respecto a 2020) consecuencia, principalmente, de la venta de numerosos activos ‘prime’, apunta el informe. Destacan como ejemplo dos hoteles en los que se ha superado el precio de un millón de euros por habitación (Hotel Edition y Hotel Bless, ambos en Madrid) y varios en los que se han superado los 500.000 euros/habitación (Grand Hotel Central en Barcelona, Punta Negra en Mallorca o el Hotel Único en Madrid).

De esta forma, y a pesar de la gran dispersión de precios entre los 127 hoteles transaccionados en el conjunto de España, se recupera la tendencia de crecimiento de los precios medios que se venía observando antes de la pandemia.