El sector logístico tira de la inversión inmobiliaria en Andalucía

Tan solo hay que repasar algunos de estos movimientos para ver la dimensión y el dinamismo de esta actividad. La multinacional francesa IDEC Groupe compró por 8 millones de euros el 38,1% de Megahub Andalucía en Antequera , un proyecto público-privado que tiene como objetivo crear el mayor centro logístico del sur de Europa; y Aquila Capital ha liderado una doble operación en Andalucía al adquirir un terreno de más de 150.000 metros en Alcalá de Guadaira y la antigua fábrica de Bacardi en Málaga (para desarrollar un proyecto de 45.000 metros cuadrados). En Córdoba están avanzando nuevas iniciativas como la plataforma El Álamo (un desarrollo con más de 270.000 metros cuadrados). Y más al norte, en la campiña de Jaén, el eje que conforman Bailén, Guarromán, La Carolina y Santa Elena se ha convertido en un nudo logístico de primer nivel.

«Se ha incrementado notablemente el interés de aquellos que quieren y necesitan desarrollar este tipo de activos en la región para atender a la comunidad con más población de España, con más de ocho millones de personas y que recibe en condiciones normales a 30 millones de visitantes», sostiene José Félix Pérez, director de Savills Aguirre Newman en Andalucía. A diferencia de etapas anteriores, estas nuevas iniciativas están diseñadas con criterios de promoción especializada, lo que dará respuesta a una demanda que no estaba siendo satisfecha.

Uno de los segmentos que estaba experimentando un boom era el de las residencias de estudiantes . Según la consultora JLL, en este momento hay ocho grandes proyectos en Sevilla (que suman 3.500 camas), mientras que en Granada hay seis futuras residencias que añadirán 2.000 camas y en Málaga están en marcha cinco inversiones para 1.500 nuevas plazas. Según los analistas la pandemia no ha provocado un descenso en el atractivo de este mercado para los inversores, ya que se continúan buscando nuevas oportunidades para promover y se mantiene la confianza de las entidades bancarias para financiar este iniciativas.

En cualquier caso, este tipo de residencias tratan de suplir una carencia que existía en las ciudades universitarias españolas, en las que el 90% de la oferta de alquiler está en manos de particulares. Es un mercado informal y poco profesionalizado donde la oferta es muy heterogénea, con calidades y servicios muy variados, y que ofrece poca flexibilidad en términos de duración de los contratos. Es el caso de los estudiantes de becas Erasmus, que vienen por seis meses, o máster y posgrados, con duraciones de uno o dos años. La subida del precio de los alquileres previos al Covid había incrementado la necesidad de estos nuevos alojamientos (el sentido económico de estas residencias depende, en parte, de cómo evolucione el alquiler).

Pese al golpe duro de la pandemia la consultora Rosa Madrid, directora en Andalucía de CBRE, califica la situación de optimismo prudente. «Tras el estallido del covid se cerraron operaciones como la venta de la sede de BBVA en la Palmera de Sevilla o el edificio Eurocom de Iberdrola en Málaga», apunta en el informe ‘La resiliencia del inmobiliario más allá de Madrid y Barcelona’.

En el caso de los hoteles, en 2021 no se ha detenido la inversión en algunos grandes proyectos, como la reforma de la vieja comisaría central de la Gavidia en Sevilla (liderada por el grupo Baraka Holding) o la antigua fábrica de tabacos de Altadis (en un movimiento capitaneado por KKH). En Málaga, por ejemplo, el futuro rascacielos también contempla un proyecto hotelero. «El mundo hotelero, que tanta dependencia tiene en Andalucía de los turistas foráneos, se ha visto claramente afectado, pero no de igual forma».

Andalucía se enfrenta, en cualquier caso, a una situación coyuntural y «la recuperación será lenta y de forma generalizada en todas las ciudades».

Frente a ello, en el retail (el mercado de locales comerciales) los cambios son estructurales y se han acelerado con la modificación de los hábitos de compra y la irrupción del comercio online. «La desocupación en las principales avenidas comerciales ha aumentado y las rentas han disminuido; la moda sufre, aunque la alimentación, los deportes y el hogar siguen con fuerza», indica el informe de CBRE.

Destaca que 2021 ha sido el año en el que grandes proyectos de ciudad han empezado a tomar forma. «Los terrenos de la Autoridad Portuaria, tanto de Sevilla como de Málaga, van a tener mucho que decir por sus volúmenes y estrategias». En el caso de la capital hispalense, el distrito urbano portuario que se está diseñando en la avenida de Las Razas contará con 700 viviendas (un 70% libres y un 30% protegidas). Este nuevo barrio se completará con los usos que tendrá el Muelle de Tablada (de ocio y esparcimiento) y las empresas tecnológicas que se asentarán en las antiguas naves de 1929.

¿Qué ocurrirá con el mercado de oficinas ? Esta experta apunta a que «la situación en Andalucía es de salud y equilibrio». Esto se debe a que en los últimos años apenas ha habido promoción y eso ha hecho que «el parque de la zona prime tenga unos altos niveles de ocupación y unos buenos niveles de renta que no se están viendo comprometidos». Aún así, habrá que esperar a ver «cómo evoluciona la mortandad de empresas y la situación económica». En este ámbito la gran operación del año la lidera Grupo Insur, que invertirá 29 millones de euros en el Paseo Marítimo de Poniente de Málaga para levantar un nuevo edificio de oficinas.

Por todo ello, Rosa Madrid estima que «hay un optimismo prudente en el sur de España, con grandes proyectos a medio plazo que harán que Andalucía siga en su camino de seguir mejorando económicamente y posicionándose como la California del Sur de Europa».