El director de Retail de CBRE: «En Sevilla y Málaga hay poco margen para nuevos centros comerciales»

¿Se han recuperado ya las cifras de negocio y de afluencia pre-Covid?

En afluencia de público a los centros comerciales estamos todavía lejos de las cifras del primer trimestre de 2019, un 20% por debajo. Sin embargo, en ventas solo estamos un 10% por debajo y creo que eso es una muy buena señal. Las compras sí se han recuperado con bastante fuerza y la actividad que está todavía un poco más retrasada es el ocio y los cines, cuyas ventas se mantienen un 30% por debajo de 2019. Pero aunque el ocio no se ha recuperado, la hostelería sí que está a nivel de la media. Creo que también es importante decir que 2019 fue un año extraordinariamente bueno.

¿Pese a la inflación?

Yo tenía mucho miedo a los datos de abril por el nivel de la inflación y el coste de la gasolina porque mucha gente va a los centros comerciales en coche. Sin embargo, los datos de abril han sido extraordinarios. Si esto es algo coyuntural y en un par de meses volvemos a precios más razonables, la recuperación dentro de este año está garantizada. Somos bastante optimistas de que en los próximos meses vamos a recuperar las cifras pre-Covid.

¿Y cuáles son las cifras andaluzas?

Andalucía está un poco peor que la media. Según nuestra muestra de centros comerciales, en afluencia estamos un 14% por debajo de 2019 y en ventas un 23%. Aunque lleva un poco de retraso respecto a la media nacional, somos muy optimistas porque la campaña de verano suele ser muy potente, como una segunda Navidad, sobre todo en los centros de costa.

¿Hay saturación de esta oferta de espacios comerciales en Andalucía?

Es verdad que Andalucía en general, y Sevilla en particular, ha sido un mercado muy dinámico en los últimos años. Desde la apertura del centro Torrecárdenas, el más grande de Almería, y antes, en Granada, la promoción de Tomás Olivo y luego Sevilla con las aperturas de Lagoh, WAY Dos Hermanas y Torre Sevilla y las reformas de los centros comerciales de Nervión y Los Arcos, se ha invertido mucho en activos. Creo que a Sevilla, siendo una gran capital, detrás de Madrid y Barcelona, le faltaba una oferta de comercio moderna. Quizá se había quedado un poquito atrás respecto de otras grandes ciudades, y de ahí que se generase esa ventana de oportunidad para que saliera un gran centro comercial como Lagoh o un gran parque de medianas como WAY. Y creo también que Torre Sevilla es un ejemplo de complejo con uso mixto. A nivel nacional no tenemos muchos centros donde en el mismo inmueble tengas oficinas, hotel y comercial. Es una tendencia internacional que les encanta a los inversores porque estos activos mixtos generan sinergias entre sí.

¿Pero considera que es zona comercial saturada?

El 20% de la superficie comercial de España está en Andalucía, lo que casa exactamente con la población. Pero Andalucía tiene un componente turístico que le da margen para ese potencial de ventas. Es verdad que Sevilla y Málaga tienen la oferta muy completa. De hecho, la mitad de los 116 centros comerciales que hay en Andalucía se concentra en estas dos provincias. Por tanto, en Sevilla y Málaga, salvo contadas excepciones, hay poco margen de crecimiento. Habrá algo de nicho, algún centro de conveniencia para un barrio nuevo, muchos reposicionamientos y reformas de centros que se puedan quedar antiguos y que haya que adaptar al uso moderno, pero creo que hay poco margen para nuevos desarrollos. Hay que irse a otras provincias para buscar nuevas oportunidades.

¿Las compras online merman el negocio de los centros comerciales?

España tenía una penetración de mercado online dentro de los productos que se venden en centros comerciales, 'high street' y mercado minorista de en torno al 8-9% y después del Covid nos hemos ido al 14%. Ha habido un crecimiento sustancial. Pero sigue habiendo un 86% del mercado que se hace en tiendas físicas. Luego hay un tema en el online que tiene una cierta complejidad que es cómo hago viable la entrega a domicilio y la recogida cuando me devuelves el producto. Porque el problema que tiene el online, sobre todo cuando se hace entrega gratuita con un coste muy bajo, es que la gente se pide tres tallas o tres colores y luego devuelve dos. Llegaba a tener tasas de devoluciones superiores al 50%. Y no es sostenible tener furgonetas por las ciudades repartiendo y recogiendo cajas de cartón todo el día. La logística y la logística inversa de la venta online tiene muchas complejidades y para eso los operadores se apoyan mucho en las tiendas físicas. Al final dices yo te lo entrego gratis pero si me lo quieres devolver vienes a la tienda. Y cuando hacen que alguien que compra online vaya a la tienda a recoger se estima que se genera un 25% de compra adicional. El online es otro modo de venta que viene a complementar a la venta tradicional, y tiene que haber esas sinergias para que la logística sea eficiente. Al final, tener presencia física para la venta online es lo que llaman el modelo 'omnicanal'.

Hay mucho fondo internacional invirtiendo en este sector. ¿Cuál es la radiografía de la propiedad?

En Andalucía tienes una buena foto de la dinámica que tiene el mercado nacional y del atractivo que tiene el sector. Hay empresas cotizadas como Lar España, propietaria de Lagoh; fondos internacionales como Nuveen, propietario de Nervión Plaza; o Lighthouse, un inversor sudafricano que compró Torrecárdenas en Almería. También hay propietarios locales como grupo Miramar, para el que gestionamos en Mijas y Fuengirola; inversores latinoamericanos de origen brasileño, como el dueño de Vialia Málaga; tenemos también a CaixaBank en Torre Sevilla y a otra socimi como Castellana propietaria de Los Alcores. Hay una muestra de inversores internacionales bastante sana y otra parte de inversión local o nacional, que genera más estabilidad. Es el caso de las dos socimis por excelencia españolas como Castellana o Lar, que tienen activos en Andalucía, o grupos promotores más locales, como el malagueño Miramar. Para mí es una mezcla muy sana cuando en una región tienes empresarios locales, empresarios nacionales e internacionales, te da mucho dinamismo y mucha liquidez al producto.

¿Sigue habiendo transacciones?

En los últimos años ha habido menos transacciones porque con la incertidumbre del Covid no se sabía cómo iban a ser las ventas y las rentas. Pero es un mercado muy dinámico. Al final, los centros comerciales van muy unidos al PIB y a las expectativas. Y las expectativas de crecimiento de Andalucía en los últimos años, la pujanza económica, hace que se convierta en un destino muy interesante para cualquier inversor internacional. Además, el turismo internacional que mueve la Costa del Sol y el turismo nacional también atraen muchísimo interés.

¿Alguna operación destacada?

Este año Andalucía es líder en inversión porque solo con la venta del centro comercial Torrecárdenas que hicimos en febrero, que era propiedad de Grupo Bogaris y se lo vendimos a Lighthouse, una cotizada sudafricana de centros comerciales. Esta operación alcanzó los 175 millones de euros. Es la transacción más grande que se ha producido en los últimos dos años en España en el sector. La transacción de centro comercial más grande que se producido en España en los últimos dos años es la venta del CC Torrecárdenas a Lighthouse.

¿La compraventa de Torre Sevilla sigue en el horizonte?

Eso ya se verá.