Fondos y 'family office' entran de lleno en el campo andaluz

Por su parte, el fundador y CEO de Cocampo, una plataforma española de inversiones en suelo rústico, indica que en el mercado de fincas agrarias «hay, por una parte, compradores institucionales, como fondos de inversión, familias office y grupos agrarios, y de otro lado, pequeños y medianos agricultores y ganaderos». Sin embargo, advierte que la sequía ha introducido un elemento desestabilizador en este mercado. «Después de estos años de sequía que hemos pasado, ahora mismo los fondos de inversión y las empresas extranjeras del sector agroalimentario son muy reticentes o miran con mucho cuidado el caso de Andalucía porque la región ha sufrido restricciones de agua y tienen miedo a la presión hídrica, tanto en el sentido regulatorio, por las restricciones, y de que haya agua realmente. No quieren invertir y encontrarse con falta de suministro».

En Andalucía hay 8,7 millones de hectáreas que son suelo rústico, el 17,3% del nacional, aunque esas fincas pueden tener usos agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas, de recreo... El precio medio de las fincas agrícolas a la venta en España se sitúa en 11.700 euros por hectárea, mientras que en Andalucía ha crecido por tercer año consecutivo, hasta los casi 20.000 euros, un 70% más que la media española. No obstante, el precio por hectárea es inferior a la media registrada en Baleares (92.088), debido sobre todo a la falta de suelos agrarios; Cantabria (48.367) o Asturias (48.125 euros).

Hay provincias, como Almería, dominadas por la agricultura bajo plástico, y Málaga, con una gran zona de cultivos subtropicales, donde la hectárea llega a tener un precio medio de entre 33.390 y 35.277 euros, es decir, tres veces más que el precio medio en España. Eso son precios medios, puntualiza Coca, «porque según un estudio de la UE la hectárea agrícola más cara de España está en Almería, con cerca de 300.000 euros en algunos casos».

Emilio Vieira, director de los Servicios Jurídicos de Asaja-Sevilla, justifica el mayor precio que tienen las fincas rústicas en Andalucía respecto a la media española «porque la región tiene buen suelo y buen clima, lo que hace que sean más productivas. No llueve tanto como en otros sitios pero, en cambio, no tenemos nevadas ni heladas. Y aunque hace mucho calor, las altas temperaturas de verano no afectan a los cereales, que se recogen en junio, en tanto que la mayoría de las cosechas de verano son de regadío, como el algodón, los cítricos, los frutales, las hortalizas...».

Por otra parte, Vieira subraya el hecho de que en Andalucía las fincas agrícolas tienen buenos tamaños de explotación. «En la región hay propietarios medianos y grandes. Cuando viene un inversor no quiere comprar dos o tres hectáreas», señala este directivo de Asaja, que precisa que «lo de grande y pequeño es algo muy teórico y una forma de simplificar». En este sentido, indica que «un señor con una o cinco hectáreas no come del campo, salvo que tenga viveros. Cosa diferente es alguien con 50 hectáreas de naranjos, que ya se considera una finca grande. Sin embargo, ese tamaño en labor de secano es una finca pequeña».

El valor de una finca, aclara, se mide por su rentabilidad. «Una finca de labor de secano está dejando algo más de 200 euros por hectárea, una miseria, mientras que una hectárea de cítricos puede dejar miles de euros. Por esa razón, una finca de cítricos cuesta más dinero que una de secano». La Junta de Andalucía tiene unas tablas de rendimiento por cultivo y el girasol es negativo, mientras que el de cereales deja beneficios si el año es bueno, explica.

Aunque Cocampo da precios medios por hectárea de fincas en venta en Andalucía, Vieira matiza que hay que distinguir según el tipo de finca agrícola, ya que no es lo mismo una de secano de labor en Sevilla, que puede costar entre 16.000 y 18.000 euros la hectárea; una de labor de regadío, que puede alcanzar hasta los 40.000 euros, o una de frutales u olivar de riego, por la que se llega a pagar hasta 60.000 euros por hectárea. «El regadío, está claro, es el futuro», sentencia.

¿Quién está comprando fincas rústicas en Andalucía? Emilio Vieira reconoce que los fondos de inversión han entrado fuerte desde 2019, aunque también familias ligadas a la tierra, que lo hacen ya a través de sociedades muy profesionalizadas, super informatizadas, con una estructura de costes perfectamente organizada, que usan tecnología avanzada y con un gasto importante en I+D. «Tenemos que olvidarnos del señorito, del tío montado a caballo entre los olivares. Ahora hay quien produce, tornillos y coches, y otros, aceitunas», aclara.

El responsable de los Servicios Jurídicos de Asaja está convencido de que el sector va a una concentración en operaciones de compraventa protagonizadas sobre todo por fondos de inversión, como ocurre en otros sectores. «Ahí están los números y sabemos que el campo se está concentrando por un problema de relevo generacional. La gente joven no le interesa el campo, algo que no es nuevo, aunque últimamente de forma radical. Muchos socios de Asaja tienen hijos que no quieren saber absolutamente nada de campo porque están trabajando con buenos sueldos y no quieren vivir mirando al cielo, pendiente de si llueve o no, de si se caen los mercados, de los problemas laborales o de si cobran lo que han vendido».

Andersen Iberia es uno de los despachos que tiene una división de 'agribusiness'. Ignacio Aparicio, socio de Corporate y M&A, así como miembro del grupo agroalimentario de Andersen, afirma que «que se está produciendo mucha concentración en el campo debido a la falta de relevo generacional, y particularmente en Andalucía, a pesar de que es una de las regiones más prolíferas en el sector agro. Los escasos márgenes que se están obteniendo en el sector agro, así como la escasez en las ayudas, hace que las nuevas generaciones prefieran orientar su futuro profesional hacia otros sectores, lo que conlleva que muchas empresas del sector o cierren o 'salgan a la venta'. Es en ese momento en los que entidades de 'private equity' o empresas ya existentes en el sector aprovechen dichas oportunidades para crecer o invertir a un coste más ajustado que si fueran a comprar una empresa que no precisa de relevo generacional, permitiendo asimismo optimizar sus propios recursos como los de la propia empresa adquirida».

No obstante, Aparicio recuerda que «en zonas donde la sequía está golpeando más fuerte, como Andalucía, la inseguridad e incertidumbre que ello genera hace que los fondos se replanteen la compra de este tipo de entidades en esas zonas, prefiriendo también acudir a otras zonas geográficas donde, si bien el sector no está tan desarrollado ni arraigado, la situación climática es más favorable para la industria agro. Esto conlleva también que el valor de las empresas de explotación en el sur de España se ajuste a los de empresas ubicadas en otras zonas geográficas, lo que debe representar también nuevas oportunidades para empresas del sector o incluso también para fondos que tal vez no estén tan especializados en el sector».

Por su parte, Alfonso Martínez Núñez, socio de MAIO Legal y experto en 'agribusiness', ha participado en importantes operaciones de compraventa de fincas rústicas en Andalucía. Destaca que los inversores lo primero que hacen es pedir información sobre los derechos de riego de esos suelos, las concesiones de agua, las comunidades de regantes... porque no quieren tener exposición a la sequía. «El inversor de fincas rústicas busca regadíos y, sobre todo, cítricos 'premium' destinados a la exportación, almendros, pistachos y olivar súper intensivo, que permiten la mecanización, evitando así el problema para encontrar mano de obra y reducen costes laborales», explica.

Martínez Núñez asegura que en muchas ocasiones los inversores compran fincas con derechos de agua, donde realizan importantes inversiones, que les llevan a tener rentabilidades del 10 y 12%, así como la revalorizaciones del suelo. «Es lógico que se produzca una mayor concentración del sector porque a mayor tamaño, la finca puede ser más competitiva», añade este socio de MAIO Legal, quien subraya además que «ahora existen mayores exigencias de sostenibilidad, lo que se traduce en mayores inversiones». A su juicio, habría más operaciones de compraventa si las socimis pudieran invertir en bienes inmuebles rústicos con usos agrícolas, ganaderos o forestal.

Otro de los retos a los que se enfrenta el campo es la limitada financiación disponible para los compradores de fincas rústicas, algo que ha denunciado Bruselas, según Cocampo. La realidad es que el total de fincas vendidas en Andalucía ha decrecido un 11% en el primer semestre de 2024 respecto al mismo período de 2023, pasando de 12.278 a 11.077, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Las inversiones en fincas rústicas se están haciendo sobre todo -dice- en cultivos de regadío, especialmente 'leñosos', es decir, olivar, vid, naranjos, almendros o pistachos, entre otros.

Emilio Vieira, de Asaja, asegura que «la mayoría de estas operaciones se están haciendo a pulmón porque los bancos hace mucho tiempo que ya no dan hipotecas para comprar fincas. Como mucho dan un 60 o un 50% del precio. Y yo tampoco puedo criticar a los bancos porque se curan en salud, ya que las fincas valen en función de lo que dan y en la última reforma de la PAC ha supuesto en Sevilla un recorte para el secano del 40% de las ayudas. Yo he visto reformas de la PAC que han paralizado el mercado de compraventa de fincas».

Por otra parte, afirma que hay fondos que no sólo compran, sino que arriendan fincas de secano o regadío por 25 años. «Le meten olivar súper intensivo y en tres años ya tienen su primera cosecha, para lo cual tienen que invertir entre 8.000 y 10.000 euros por hectárea, lo que evidencia que el sector es económicamente interesante».

En cuanto al mercado de fincas agrícolas para ser usadas en plantas solares, puntualiza Vieira que ahí lo normal es arrendar o firmar un derecho de superficie sobre una finca de labor de secano, más que comprar porque los inversores no se arriesgan a adquirir para que después no salga el proyecto. «Es muy tentador para el agricultor arrendar la finca y olvidarte del problema, ahorrándote el reto del relevo generacional. Estamos hablando de mucho dinero. Las primeras fincas que se alquilaron para placas solares se arrendaron a 1.500 euros la hectárea y ahora andan los alquileres por 2.500 euros antes de impuestos, frente a los 200 o 300 euros de rentabilidad de una hectárea de secano. Es que no hay color».