Una tasación pública duplica el valor del suelo de Campamento

El precio pagado a Defensa refleja ya la última valoración de esos terrenos, que han experimentado una subida espectacular de 2018 hacia acá sobre la única base de los anuncios realizados por el Gobierno en torno a la utilización de esos suelos para construir vivienda a precios asequibles.

La secuencia de revalorizaciones en tan corto lapso de tiempo llama la atención. Según las memorias anuales de Sepes, en 2017 los terrenos de la operación Campamento bajo su titularidad –equivalentes entonces al 12% de la superficie con aprovechamiento lucrativo del plan urbanístico– estaban valorados en apenas 8,7 millones de euros tras haber pagado por ellos cerca de 43 millones en 2011. La adquisición se realizó en el marco de las compras de suelo para desarrollar viviendas a precio asequible ordenadas por el Gobierno de Zapatero, en las que se invirtieron 350 millones y que abrieron un agujero millonario a Sepes por su rápida devaluación hasta el punto de calificar estas operaciones como «injustificadas» en la memoria de 2012.

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Esa era la situación en 2018, cuando Pedro Sánchez llegó al Gobierno. Eso lo cambió todo. Uno de los primeros compromisos de su gabinete fue el Plan 20.000 viviendas, impulsado por el entonces ministro de Fomento, José Luis Ábalos, que aspiraba a edificar promociones de alquiler asequible en los suelos de Sepes adquiridos por Zapatero, incluidos los de Campamento, y que acumulaban devaluaciones de hasta el 80%. Sepes solicitó entonces una tasación privada a la entidad Sociedad de Tasación, que «tras las modificaciones de planeamiento acaecidas (desde la última valoración de 2013) y ante la posibilidad de incluir esos suelos en el proyecto del Ministerio» decidió más que duplicar el valor en libros de los suelos de Campamento hasta los 19,85 millones, enjugando la mitad del deterioro de valor que habían experimentado desde su adquisición en 2011.

El plan de Ábalos se atascó por la inestabilidad política y las dificultades de Sepes para tramitar el papeleo necesario para que las grúas empezaran a edificar en alguno de esos suelos; pero, como es sabido, resurgió en precampaña electoral, elevado a la enésima potencia, con la promesa de poner en el mercado 100.000 viviendas de alquiler asequible, con la operación Campamento como mascarón de proa.

Ha sido al calor del renovado compromiso del Gobierno con el impulso de la oferta de alquiler barato, que sin embargo no ha sido suficiente para poner en el mercado ni una sola vivienda en suelos propiedad de Sepes desde 2018, y de la reactivación de la operación Campamento cuando Sepes ha solicitado una nueva tasación. Esta vez es interna, a cargo de la sociedad estatal Segipsa, que ha vuelto a duplicar el valor atribuido a esos suelos y dispararlo por encima de los 39 millones de euros, apenas tres millones por debajo del precio que se pagó por ellos en 2011.

Un simple vistazo a las estadísticas oficiales que publica el Gobierno sobre la evolución del precio medio del suelo en los municipios con más de 50.000 habitantes de la Comunidad de Madrid subraya la singularidad de la revalorización de los terrenos de Campamento. El precio medio del metro cuadrado en ese segmento vale hoy un 32% menos que en 2011, cuando Sepes adquirió los terrenos, y un 14% menos que en 2018, cuando se realizó la última tasación privada de los mismos.

Desde Sepes justifican la revalorización del terreno por su singularidad. «No hay ningún otro terreno con esas características en toda la Comunidad de Madrid», aseguran. «La tasación de los suelos de la actuación de Campamento en 2022 responde a la necesidad de conocer su valor como parte de la transacción de Defensa a Sepes, dentro del mandato dado por el presidente del Gobierno. Se trata de una práctica habitual previa a cualquier proceso de compraventa de activos, también entre instituciones públicas. La designación de Segipsa viene motivada puesto que se trataba de un proceso de transacción entre dos organismos públicos y esta entidad tiene competencias para actuar como recurso público de la administración», explican a ABC.

«Estimamos que la valoración en libros de estos suelos, recogida en las cuentas de 2022, refleja la concreción del proceso de recuperación del valor que los suelos tenían en 2011, superando el deterioro realizado en 2013», remachan.

El cálculo de Segipsa no solo ha determinado el precio que Sepes ha pagado a Defensa por los terrenos, sino que ha fijado su valor de mercado de referencia para lo que pueda venir por delante, particularmente si se opta por alguna fórmula de colaboración público-privada para desarrollar esos terrenos.

Fuentes de una empresa tasadora transmiten a este periódico que es «normal» que el valor del suelo suba de manera repentina si este es desbloqueado y duplique o triplique su precio, «aunque el precio del suelo unitario seguirá siendo bajo».

Con todo, los terrenos de la operación Campamento tienen por delante un farragoso papeleo que puede retrasar las licitaciones de los suelos en, al menos, una década. Ahora, deberán pasar por un plan de sectorización y el plan parcial que define los sectores y los usos de cada uno. Dos trámites que no se solventarán en dos o tres años como poco. Y esta será solo la antesala a otros desarrollos necesarios como el plan de reparcelación y el de urbanización. Fuentes del sector inmobiliario apuntan a que con todos estos trámites, las grúas no serán ancladas hasta 2035.