Recoletos, el nuevo barrio de moda en el ultralujo inmobiliario madrileño: 19 veces más caro que San Cristóbal de los Ángeles

Precios máximos y mínimos

En euros por m²

Zona más cara

Zona más barata

Madrid

19.000 (Recoletos)

950 (San Cristóbal de los Ángeles)

Móstoles

3.000 (Norte-Universidad)

1.350 (Centro-Este)

Fuenlabrada

3.000 (Universidad-Hospital)

1.350 (El Arroyo)

Fuente: Tecnitasa / ABC

Precios máximos y mínimos

En euros por m²

Zona más cara

Zona más barata

Madrid

950 (San Cristóbal de los Ángeles)

19.000 (Recoletos)

Móstoles

3.000 (Norte-Universidad)

1.350 (Centro-Este)

Fuenlabrada

3.000 (Universidad-Hospital)

1.350 (El Arroyo)

Fuente: Tecnitasa / ABC

Tecnitasa realizó este último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España con el sorprendente resultado señalado. En el caso de San Cristóbal, la variación en el precio había sido muy pequeña respecto al año 2024. En el de Recoletos, había subido de 16.000 a 19.000 euros por metro cuadrado: un 18,75 por ciento de subida en un año.

Para Fernando García Marcos, director técnico del Grupo Tecnitasa, el incremento de los precios de venta puede deberse a «la desproporción entre oferta y demanda».

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El precio del metro cuadrado asciende a 19.000 euros, casi veinte veces más que en las zonas más modestas de la capital donde se sitúa en los 950 euros

La elección del cliente que busca viviendas del segmento premium en Madrid se está decantando en los últimos tiempos porque allí se están ofreciendo «inmuebles totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados de lujo», señalan en la consultora.

La tónica de contrastes entre precios más altos y más bajos se da en toda la Comunidad de Madrid, aunque ni por asomo de forma tan extrema como en la capital: en Fuenlabrada, por ejemplo, la zona más cara es la de Universidad-Hospital, con precios de unos 3.000 euros el metro cuadrado, que se reducen a 1.300 euros por metro en el barrio de El Arroyo, el más económico. E igual ocurre en Móstoles, donde el barrio más caro es Norte-Universidad, con 2.800 euros por metro cuadrado, frente a los 1.200 del barrio centro-este, el más barato.

No obstante, apuntan desde Tecnitasa que la oferta de vivienda de lujo en la capital sigue muy concentrada en el barrio de Salamanca, donde se concentra «un 90 por ciento» de esta oferta en la capital.

En la inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en alto standing, también ven clara la concentración de este tipo de vivienda premium: para su directora en Madrid, Sonia Catalán, éstas son las mismas que años anteriores: «El barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Chamartín». Con los precios más altos en el primero de estos emplazamientos: «Concretamente, en la zona de Recoletos; en Chamberí en la de Almagro; y en Chamartín en El Viso». Los precios a los que esta compañía está cerrando operaciones allí rondan los 13.237 euros por metro cuadrado de media en Recoletos, 9.756 en Almagro y 8.028 en El Viso.

Es un tipo de propiedad que, en términos generales, se adquiere como primera residencia: es lo que ocurre, señala Catalán, «en un 60 por ciento de los casos», mientras que algo menos del 20 por ciento se destinan a segunda residencia y una cifra similar a inversión. La mayor parte de los clientes son nacionales: casi el 80 por ciento en este último año, de acuerdo con sus datos.

De menor a mayor

Para la responsable madrileña de Engel & Völkers, el futuro pinta bien para este tipo de transacciones: «Las propiedades dentro de la zona centro de Madrid siempre son un atractivo, tanto para vivienda como para inversión, si bien es cierto que los precios han crecido a un ritmo de dos dígitos en los últimos años y no así la capacidad de compra de las familias nacionales, que son el principal comprador de la zona».

El portal inmobiliario Idealista cuenta con su propio informe sobre el mercado del lujo en Madrid: de acuerdo con sus datos, los mejores distritos para adquirir una vivienda en este rango son, coinciden, los de Salamanca, Chamberí, Retiro y Chamartín. De menor a mayor, los precios van de los 7.463 euros por metro cuadrado de este último, a los 9.926 del primero.

No obstante, matiza Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, hay varios barrios donde el precio del suelo residencial se sitúa ya por encima de los 10.000 euros el metro cuadrado. Son los cinco magníficos de Madrid: «Recoletos, con 11.191 euros por metro cuadrado; Castellana, con 10.677 euros por metro cuadrado; Lista, que alcanza los 10.398 euros por metro cuadrado; Goya, donde la media es de 10.391 euros el metro cuadrado; y la zona de Almagro, con 10.390 euros por metro».

El Viso, otro de los reductos del lujo madrileño, también está en esta órbita, aunque algo por debajo –inaccesible, igualmente, para una amplia mayoría–: 8.734 euros el metro cuadrado, que hace que allí se concentren algunas de las viviendas más exclusivas de la capital.

Según la experiencia de Francisco Iñareta, «habitualmente la compra de este tipo de viviendas exclusivas en la ciudad de Madrid es de primera residencia, tanto en los clientes nacionales como en los extranjeros». Entre estos, coinciden todos en que suele tratarse de «fortunas latinoamericanas, de Venezuela y México principalmente, que cada vez acuden más al mercado de lujo madrileño».

De cara al futuro, el experto de Idealista cree que Madrid lleva años en «un proceso de conversión en un hub financiero y de negocios de primer orden internacional», lo que le va a convertir, junto con sus excelentes condiciones de clima y de vida, en «un foco de atención extranjera». Augura: «No sería extraño que en el futuro este mercado siga expandiéndose, se construya más vivienda de estas características y se acumule un mayor número de ventas».

Hay quien apunta en el mercado inmobiliario por la pujanza de otras zonas, como el barrio de las Cortes, que ha entrado en el círculo de las viviendas de lujo a raíz de la llegada del Hotel Four Seasons. Esto ha atraído a muchos clientes del lujo a esta céntrica área de la ciudad.