El mercado de oficinas en Madrid: las contrataciones se dispararon en 2019, con más inversión

Operaciones destacadas en el último trimestre del año pasado –como el alquiler de 6.800 metros cuadrados que Amazon cerró en Castellana, 259; o los 5.600 que la gestora Gala Capital firmó en Serrano, 88– demuestran el «buen comportamiento» que experimentó el sector. El último informe elaborado por Knight Frank al respecto señala que, de los 4.000 millones de euros invertidos en oficinas en el último ejercicio –un 65% más que en 2018–, Madrid acaparó más de 2.300 millones de euros –un 28% más que un año antes– frente a los 1.500 millones que obtuvo la Ciudad Condal. «Los fondos de inversión siguen apostando por este mercado con alrededor del 50% de la inversión realizada en Madrid y Barcelona», señala.

En la misma línea, CBRE apuntala también en su último informe ese «apetito inversor» por las oficinas con un reflejo directo en sus rentas máximas y la superficie vacante, que descendió en todas las zonas de la ciudad en el último trimestre de 2019, en comparación con el mismo periodo de 2018, a excepción del entorno de la A1 –Manoteras, Las Tablas, Fuencarral, La Moraleja y Arroyo de la Vega–. Según los cálculos de esta consultora, en Madrid solo quedan 1,12 millones de metros cuadrados «inmediatamente disponibles», lo que supone una tasa de desocupación de solo un 9% –que baja a un 3,7% y un 2,3% en el corazón financiero y su zona de influencia, respectivamente–. Una cifra que deja poco margen si se tiene en cuenta que, según las mismas fuentes, Madrid absorbió en 2019 654.000 metros cuadrados, un 21% más que en 2018. La contratación más alta desde 2007, según CBRE.

«El mercado se caracteriza por una gran masa de liquidez y falta de producto, tanto en el segmento “core” como “value add” –los términos con los que el sector clasifica el nivel de riesgo de sus estrategias de inversión como “moderado” y “medio-alto”, respectivamente–», explica Jorge Sena , responsable del área de Comercial que engloba el sector oficinas, retail y logístico en Knight Frank. Este experto destaca el buen momento que atraviesa la demanda en la capital: «Se mantiene en buenos niveles, aunque la oferta no acompaña con nuevos proyectos, garantizando una evolución positiva de las rentas en todas las zonas». Su compañía eleva la tasa de disponibilidad al 10,3%, con 1,5 millones de metros cuadrados sin ocupar.

Los precios más altos se situaron en pleno centro financiero –conocido con las siglas CBD (Central Business District) – con 35 euros por metro cuadrado al mes, una cifra en la que, con ligeras variaciones, coinciden todas las fuentes consultadas. «La renta media prime está en 31 euros por metro cuadrado al mes», asegura Sena. «El principal problema es que apenas el 3% del millón y medio de metros cuadrados libres pertenecen a edificios de “grado A” –la certificación más alta–, un 0,3% del parque total de Madrid», inciden desde Knight Frank sobre la falta de producto de calidad. A ello se suma la tendencia al alza de las rentas, que aviva el interés de los inversores. «Esto genera gran confianza, especialmente en el mercado de oficinas de Madrid, y estamos convencidos de que un buen producto con inquilinos solventes en zona prime puede generar rentabilidades cercanas al 3%, dado el nivel de competencia que existe», concluye.

A pesar de que el número de operaciones fue ligeramente inferior a las registradas en 2018, las conocidas como «megaoperaciones» –es decir, aquellas con contrataciones superiores a los 10.000 metros cuadrados– tuvieron una presencia «más notable». Así lo reflejan los datos que Savills Aguirre Newman que destaca la preferencia de las empresas por establecer sus oficinas en el interior de la M-30. «El 54% de los acuerdos se firmaron en la almendra central del mercado», explica Ana Zavala, su directora de Oficinas. Fuera de ella destacan operaciones rubricadas por compañías como Acciona –en Arturo Soria–; ING –en la Vía de los Poblados–; o Banco Santander –en Avenida de América–. «Destaca especialmente el comportamiento que tienen submercados como el de la A-2», apuntan desde CBRE, que reseñan también estos arrendamientos en sus informes.

«En Madrid esperamos una contratación por encima de la media de los últimos años, con las tecnológicas, el sector servicios y el sector público como principales motores de la contratación», opina José Mittelbrum , Director Nacional de Oficinas de CBRE España. Sus informes recogen que, por tipología de empresas, las dedicadas a las manufacturas y la energía, así como el sector financiero, fueron las más activas en el mercado durante 2019. Además, auguran que la presencia de compañías extranjeras aumente. «Los alquileres de oficinas siguen en niveles inferiores a otras capitales europeas por lo que seguimos viendo atractivo a Madrid como una opción de reubicación de empresas internacionales», afirma.

En este contexto, todos los expertos consultados por este diario coinciden en la importancia que la rehabilitación tiene en el futuro del sector en la capital. «Las buenas perspectivas del mercado de oficinas hacen que los principales propietarios quieran transformar y adecuar sus edificios a nuevos estándares. Ejemplos evidentes de esta tendencia son Velázquez, 88 –de Inmobiliaria Colonial–; las Torres de Colón –de Mutua Madrileña–; y Castellana, 85 –de Merlin Properties–», pone como ejemplo Mittelbrum. Su compañía estima en más de 369.000 los metros cuadrados que se sumarán a la oferta de Madrid en el futuro. En los últimos compases del año pasado se remataron tres proyectos de rehabilitación integral que aglutinan más de 28.000 metros cuadrados. Entre ellos, destaca el emblemático edificio de Los Cubos de Avenida de América.

A esto se une otra tendencia clara que influirá en el mercado de la capital: la sostenibilidad –solo un 17% tiene certificaciones– y la flexibilidad. «Estamos viendo mayor demanda de espacios flexibles, que han pasado de ser territorio de trabajadores “freelance”, autónomos y pequeñas “start-ups” a entrar en las opciones de necesidades de espacio de grandes corporaciones», destaca Ana Zavala desde Savills Aguirre Newman.