Un año de la ley de alquiler catalana: caída de precios, pero por culpa de la pandemia

La mayoría de los informes de precios realizados en los últimos meses, y de los expertos consultados, señalan que la ley catalana -recurrida por el Gobierno, pero que sigue en vigor al no haberse pedido su suspensión cautelar- no ha tenido efectivamente un impacto destacable. El último informe se ha publicado hoy, elaborado por Fotocasa, que señala que el precio de los alquileres en Madrid se ha reducido a un ritmo similar al de Barcelona durante el último año, ya que ha caído un 12,8% en la primera ciudad y un 11,4% en la segunda.

La evolución de todas las regiones estudiadas, Andalucía y la Comunidad Valenciana además de Madrid y Cataluña , permite calibrar «cuál ha sido realmente el impacto de la Ley de contención de rentas» en esta última comunidad, asegura la directora de Estudios de Fotocasa, María Martos.

En el resto de ciudades catalanas con limitaciones se observa una tendencia a la caída de precios, con L'Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y Reus (Tarragona) al frente, con descensos del 7,8% y del 7,5%, respectivamente. Sin embargo, en Badalona (Barcelona) los precios han aumentado un 2,3% desde la entrada en vigor de la ley, mientras que en Castelldefels (Barcelona), lo han hecho un 1,9%. Aunque en el cómputo del año Madrid y Barcelona han tenido un comportamiento similiar , sí se apreció en Barcelona una caída más brusca a partir de noviembre (la ley entró en vigor el 1 de octubre), mientras que en Madrid ha sido más escalonada.

Respecto a la oferta, los mismos expertos apunta a que si en el inicio de la pandemia hubo un incremento de los pisos en alquiler por el traspaso de los pisos turísticos al mercado convencional , con la entrada en vigor de la ley, y el regreso de muchos de estos pisos al mercado de corta estancia, se produjo un retraimiento muy significativo de la oferta, que algunos informes llegan a calibrar en el 50%.

Hasta el momento, 45 poblaciones catalanas (60 en los próximos días), y que concentran el grueso de la población de esta comunidad, tienen la calificación de 'mercados tensos', y por tanto están afectadas por la ley. Para tener esta calificación es necesario que la media de precios del alquiler tenga un crecimiento sostenido claramente superior a la media de Cataluña , que el coste del alquiler supere de media el 30% de los ingresos familiares o que supere el 30% de la renta media de los menores de 35 años. Otra posibilidad es que en los cinco años el precio del alquiler haya tenido un crecimiento interanual acumulado tres puntos porcentuales por encima de la tasa del IPC en Cataluña.

La ley contempla que en caso de renovación del alquiler, la renta no esté por encima del tope máximo que fije la Generalitat para cada zona. Del mismo modo, en caso de obras de mejora en el inmueble, el alquiler no podrá subir más de un 20% sobre la renta actual. De la medida quedan excluidos los llamados « arrendatarios vulnerables », definidos como aquellos núcleos familiares que ingresen menos de 2.000 euros al mes.

Los expertos consultados por ABC señalan que, además de su efecto nulo sobre los precios, la ley tiene en realidad consecuencias negativas. «El efecto más inmediato de la limitación es la inseguridad jurídica generada», apunta a este diario Montserrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica de API Catalunya que apunta también «a la disminución de inversión en obras de rehabilitación, actualización de las viviendas y calidades utilizadas». Del mismo modo, señala, «se empieza también a ver como los inversores desvían hacia otros mercados más seguros sus proyectos».

En este contexto, añade Junyent, «cada vez hay menos interesados en poner producto en el mercado de alquiler», porque «no saben si podrán recuperar la vivienda a final del plazo contractual , si recuperaran el inmueble en las mismas condiciones y, en el supuesto de que no les paguen la renta, si podrán recuperar la deuda y la vivienda».

«Las medidas coercitivas no incentivan la aparición de viviendas ni la inversión en viviendas para alquilar, hay que pensar en un modelo participativo y de concertación, es decir sector público y privado, todos los actores que participan del mercado, han de entrar en una vía de colaboración y no de enfrentamiento , y buscar fórmulas que no retraigan la oferta, subvenciones, bonificaciones, incentivos fiscales para hacer atractivo el mercado, solo así será posible dinamizar el mercado», añade Junyent.

"La actual regulación impulsada desde el Govern no ha tenido un efecto directo sobre la caída de los precios, sino que la evolución decreciente registrada desde principios de 2020 ha respondido a una natural tendencia a la baja tras años de crecimiento previo y una posterior estabilización", explica por su parte Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

"En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas en Europa han sido aquellas que, de una manera u otra, se han enfocado precisamente en hacer crecer la oferta. Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda", se añade desde pisos.com.