Alquilar: más y mejor

«Después de años sin venta, el alquiler es un mal menor para muchos propietarios», explica José Antonio Concejo, que achaca el desplome de las ventas a la extrema restricción de préstamos. El secretario de Coapi tiene claro que la salida de muchas viviendas al mercado de alquiler viene provocada por la necesidad de ingresos de los «inversores» en ladrillo.

«Las compras que se hayan formalizado en el periodo del 2004 al 2010 suponen en su mayoría hipotecas importantes que no se cubren con el alquiler, pero que ayudan», matiza Concejo, que estima una caída de precios en los dos últimos años del 20 ó 25%, aunque siempre dependiendo de la zona. Mientras que los precios de alquileres en barrios relativamente nuevos de alto standing o en el centro se mantienen «caros» pese a todo, los barrios de clase media y baja, así como el alfoz, han visto en su mayoría cómo los precios se han desplomado más de un 20%. La cantidad de salida se ve rebajada considerablemente en los acuerdos formalizados por la competencia de una oferta en aumento. «La inestabilidad laboral y las estrictas condiciones financieras potencian inevitablemente el alquiler, y mucha gente que buscaba antes comprar ahora se inclina por alquilar», sostiene Concejo, recordando que para decidir una inversión hay que tener clara la rentabilidad.

Emiliano Alonso, presidente de la Confederación Regional de la Construcción, se muestra expectante ante los resultados que puedan ofrecer las medidas del Gobierno para enderezar el país: «La economía tiene que dar un vuelco y yo creo que en 2013 se hará». Ante la opción de poner promociones enteras en alquiler, admite que «es un parche» porque, explica, «realmente lo bueno es la venta». Alonso, convencido en parte de que la crisis forzará a los españoles a sintonizar con la tónica en Europa, es decir, tender al alquiler, reflexiona al respecto: «Diremos adiós a la única compra fija de los españoles, una casa». Emiliano Alonso constata que «no se construye nada y se vende bajo mínimos», aunque también prevé que «el alquiler aumentará». El problema, asegura, es que el precio del alquiler actual no cubre los créditos. Y ahí apunta a la responsabilidad de los bancos y cajas.

La percepción cambia en función de las provincias, fundamentalmente capitales. El gerente de la Cámara de la Propiedad de León, Miguel Ángel Sánchez, considera que en su ciudad el mercado del alquiler de vivienda está «estancado» y recuerda que se han perdido los arrendamientos a inmigrantes, informa Rosa Álvarez. Además, subraya que el aumento del paro ha llevado a las familias «a reagruparse en una sola vivienda». En definitiva, Sánchez ve la situación «paralizada» y la compara con los ejercicios anteriores, últimamente muy malos. A 31 de agosto, la Cámara de la Propiedad había registrado 1.285 contratos nuevos y 1.510 cancelaciones. Y siempre teniendo en cuenta que, según la Agencia Tributaria, sólo un 25% de los alquileres cumplen la ley y aparecen registrados correctamente, arriesgándose a ser sancionados con multas que van desde los 3.000 euros a los 90.000. Los depósitos de fianza por contratos de arrendamiento alcanzaron su techo en 2009, pero después han ido decreciendo. La diferencia entre altas y bajas fue negativa en 2011 después de tres años de crecimiento en el número de contratos de alquiler y una serie histórica negativa desde 2002, en pleno «boom» de la construcción, cuando era más barato comprar que alquilar.

En Salamanca, Valentín Rodríguez, presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios, diferencia la situación de los alquileres cuando se trata de «pisos consolidados» y cuando las viviendas se localizan en el alfoz, extrarradio o nuevas zonas de expansión. Según su experiencia, los primeros habrían registrado incluso alguna subida (suelen acarrear importantes gastos de comunidad con servicios centrales que se han encarecido mucho por la subida del precio de la gasolina), mientras que en el resto los precios pueden haber bajado considerablemente. «Esos pisos depende de la hipoteca que carguen», puntualiza. Aquellos pisos «de inversión» en nuevas zonas «con futuro» han visto caer sus alquileres considerablemente, aunque cuando el propietario no lo necesita, explica, «muchos prefieren no afrontar el riesgo de impago». La explosión de la burbuja inmobiliaria fulminó las ventas y aumentó la demanda de alquiler. «Si en venta los precios han bajado entre un 20 y un 35%, en alquiler sólo lo han hecho un 8 o un 10%», afirma el presidente de los agentes de la propiedad salmantinos.

La capital charra siempre ha vivido una gran presión inmobiliaria por la actividad universitaria y la llegada de estudiantes de fuera. Sin embargo, Valentín Rodríguez tiene claro que las condiciones han cambiado en los últimos diez años con independencia de la crisis. «Ya hay muchas universidades, casi una en cada ciudad, y no viene desplazada tanta gente con necesidad de vivienda», explica, al tiempo que recuerda que el nuevo campus universitario y la expansión urbanística en las afueras de la ciudad han ampliado la oferta y, sobre todo, elevado el nivel de exigencia de esos estudiantes que encuentran pisos nuevos cerca. «Ya no valen cuadras», ironiza.

En Burgos, una de las capitales con más construcción, la renta media mensual de los alquileres, según pisos.com, ha bajado un 9% desde agosto de 2009 y en León un 6,3%. Las capitales con más peso en el mercado de alquiler respecto a sus provincias son Zamora y Valladolid (con 92% y 82% respectivamente), mientras que en provincias «fuertes» como Ávila y León las ciudades principales apenas rozan el 30% respecto al total.

La proliferación de páginas web a modo de inmobiliarias ha modificado también la forma de buscar viviendas en alquiler. Los grandes portales ofrecen sus estadísticas y son orientativas en la evolución, pero su propio crecimiento y la generalización de su uso presentan sus datos «estratosféricos». Sin embargo, los precios sí se ajustan. Mientras en diciembre de 2006 el precio del metro cuadrado rondaba a nivel nacional los 9,35 euros, en julio de 2012 se rebaja hasta 7,6 euros. En Castilla y León, por ejemplo, Fotocasa consigue más o menos plena implantación a finales de 2009. Sólo Ponferrada y Zamora han visto desde entonces crecer el precio medio de sus alquileres.

Idealista registra crecimientos casi exponenciales de su oferta. Sólo en el último año, asentados sus servicios en la web, el número de viviendas disponibles creció en Salamanca un 60% . Le siguen Burgos (33,4%) y León (28,3%), y el menor crecimiento detectado por este portal se localiza en Segovia, con un aumento del 17%. Las cifras de Fotocasa sobre el incremento de la oferta son de tres dígitos en 2009, cuando arrancan sus servicios. Dos años después, los crecimientos se «normalizan», aunque mantienen niveles altísimos, con un 76% en Segovia, un 56% en Valladolid y por encima del 50% en Ávila, Burgos y Salamanca. En agosto, el número de alquileres disponibles volvía a dispararse, con aumentos del 137% en Palencia y por encima del 100% en Valladolid y Burgos.