Intervenir el precio del alquiler, un modelo sin éxito en Berlín, París, San Francisco o Barcelona

El Banco de España publicó un informe en el año 2020 en el que revisaba la experiencia internacional y cuestionaba las consecuencias de este tipo de políticas como el control de precios en las viviendas arrendadas en las conocidas como «zonas tensionadas», herramientas para incentivar la oferta privada y la provisión de oferta pública de vivienda de en alquiler. Por cierto que en este capítulo España, con un 2,5%, va seis puntos por detrás de la media de la Unión Europea (9,3%) y muy alejada del 30% de Países Bajos o del 24% de Austria, como reflejan datos del Boletín Especial de la Vivienda Social de 2020.

El Gobierno federal de Alemania introdujo en el a ño 2015 una herramienta (Mietpreisbremse) que pretendía frenar la subida del precio de los alquileres. Sin embargo, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten años después en ciudades como Berlín, con un enorme flujo de personas y donde la construcción de viviendas no es capaz de resolver la enorme demanda, y así como en las ciudades universitarias de todo el país donde la demanda es muy elevada.

En Barcelona, a pesar de que no ha pasado tiempo suficiente como para evaluar las consecuencias de la política del Ayuntamiento, hay datos de la evolución del mercado del alquiler. Según datos de 2020 de Tecnocasa, la caída del precio de alquiler por metro cuadrado en Barcelona fue del 4,7%, 0,8 puntos porcentuales menor a la de Madrid que no tiene los precios regulados . Sin embargo, la pandemia pone en cuarentena este dato comparativo.

Lo que sí concluye el informe del Banco de España, «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional» firmado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, es que la experiencia histórica en las economías avanzadas pone de manifiesto que «la fijación administrativa de un precio del alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta de alquile r».

En este informe se concluye que el límite de precios daría a los propietarios más incentivos para poner sus inmuebles a la venta en lugar de arrendarlos y también rebajaría el interés para invertir en la construcción o en la rehabilitación y mantenimiento de viviendas destinadas al alquiler. Esta reducción de la oferta tendería, además, a aumentar los precios del alquiler en los segmentos con lo que se produciría una injusticia por zonas.

Estudios realizados por expertos nacionales e internacionales desde hace más de dos décadas —Eriksen & Ross, 2015; Fack, 2006; Gibbons & Manning, 2006; Sayag & Zussman, 2018; Susin, 2002— señalan que las ayudas a colectivos con rentas bajas se traducen en incrementos en los precios de las viviendas en alquiler, por lo que los beneficiarios reales pasarían a ser los propietarios. Así ocurrió en Francia, donde los propietarios absorbieron el 78% de la ayuda y Reino Unido, entre el 60% y el 66%.

Hay otro dato relevante. Según los datos de Fotocasa e Idealista publicados en un informe en Expansión, invertir en viviendas para alquilar es más rentable en Huelva (con un retorno anual de la inversión del 7,9%) que en Barcelona (que tiene un retorno anual del 4,7%). Este porcentaje es del 6% en Córdoba, del 6,6% en Almería y del 5,8% en Sevilla, además del 5% en Málaga.