El precio de la vivienda nueva se duplica en Andalucía en una década

La última fotografía del sector inmobiliario la realizó ayer el Instituto Nacional de Estadística. Y se volvió a constatar la tendencia: Andalucía es una de las comunidades autónomas con precios más caros y en los que se han producido mayores incrementos. Se han acumulado 41 trimestres consecutivos de alzas interanuales en el precio de la vivienda libre, y la consecuencia es que en los últimos diez años, el precio de los pisos nuevos se ha duplicado en la comunidad. En el caso de las operaciones de segunda mano, el aumento está más atenuado: un 50% en la última década. Se constata así que aunque el problema de la vivienda es generalizado en todo el territorio español, existen una serie de comunidades autónomas donde es especialmente grave. Las dos islas (Baleares y Canarias), Cataluña, Madrid, y Andalucía. Son las que han experimentado mayores incrementos y las que en estos momentos tienen precios medios más elevados.

Los años 2023 y 2024 están teniendo una especial incidencia en el mercado andaluz. Según los datos publicados ayer la subida experimentada en los precios de compraventa fue de un 9,5% respecto al mismo trimestre del año pasado y de un 7,1% en relación al inicio de este año. Es la mayor subida desde la salida de la crisis económica y muy por encima de la media española que en el informe de este mes de septiembre se ha situado en un 7,8% respecto al año pasado y un 6,3% en lo que llevamos de 2024. Sólo dos comunidades, con realidades muy distintas a la andaluza, han experimentado mayores incrementos en este trimestre: Cantabria y Aragón.

Pero a esto hay que añadir que en Andalucía llueve sobre mojado, puesto que la subida de precios de este año consolida una tendencia más acentuada que las de Cantabria o Aragón. Por este motivo los precios en Andalucía siguen estando muy por encima de estos dos territorios y sólo están superados por Cataluña, Madrid y las Islas Baleares (condicionada por su insularidad).

En esta tendencia nacional, y específicamente en el caso andaluz, destaca el aumento de los precios de la vivienda de nueva construcción. Concretamente ha aumentado un 13,4% en el último año y si se repasa la evolución de la década, la conclusión es que cuesta el doble adquirir un piso de nueva promoción en Andalucía hoy que en el verano de 2014.

El último informe del Banco de España en relación con la situación inmobiliaria en España, con análisis detallados por comunidades autónomas, arroja algunos datos complementarios que facilitar la interpretación de esta evolución. Entre los años 2000 y 2010, justo antes del parón por la crisis, se finalizaron en Andalucía, 102.000 viviendas y en la siguiente década apenas 12.000 nuevos pisos. Mientras tanto, el número de nuevos hogares que se conforman en la comunidad ha seguido aumentando hasta generar una diferencia entre la oferta de vivienda y la demanda que alcanzará los 90.000 pisos en 2025.

Buena parte del peso de este parón lo tiene la administración pública. La vivienda protegida se frenó tras la crisis y hasta ahora, con la coordinación de planes estatales, autonómicos y de algunas ciudades, no se empieza a percibir un repunte que tiene, en cualquier caso un efecto retardado. Hay un decalaje de cuatro o cinco años entre que se activa una estrategia de vivienda y el momento en el que se empiezan a percibir algunos resultados. En ese espacio temporal se encuentra ahora mismo la Junta de Andalucía que, con fondos propios, programas europeos, planes estatales y la coordinación con la iniciativa privada se plantea como objetivo construir 20.000 nuevas viviendas protegidas en los próximos cinco años. Como base de este objetivo, la Consejería de Vivienda, Fomento y Articulación del Territorio ha planteado el nuevo anteproyecto de ley andaluza de Vivienda que inicia ahora su tramitación parlamentaria.

El mercado de viviendas de segunda mano también mantiene una importante subida de precios. Un 7,3% este año respecto al ejercicio anterior y más de un 50% de aumento en relación con los precios que existían en la comunidad hace una década.

Las subidas de precios, en Andalucía y en el resto de España, se han consolidado también en el caso del mercado del alquiler. Los datos actualizados de portales inmobiliarios como Idealista reflejan una subida de precios en la comunidad autónoma por encima del 9% en el último año, aunque en este caso el crecimiento ha sido más acentuado en la primera parte del ejercicio que a partir del verano. Al igual que ocurre en el mercado de compraventa, la evolución desde la crisis económica hasta ahora evidencia que los importes que se pagan por un arrendamiento prácticamente se han duplicado al pasar de 6 euros el metro cuadrado al mes en 2014 a una media de 11,2 euros mensuales.

Son muchos los factores que condicionan esta evolución: las normativas en materia de arrendamientos, las viviendas desocupadas o incluso el fenómeno de los pisos turísticos, especialmente en los entornos históricos de las grandes ciudades.

Esta subida de los precios de alquiler fue precisamente uno de los ejes de la Ley Estatal de Vivienda que ha cumplido poco más de un año. La normativa establecía la posibilidad de que comunidades autónomas pudieran decretar zonas tensionadas de alquiler e intervenir en los precios del mercado, una opción que de momento sólo ha empleado Cataluña.

La Junta de Andalucía mantiene una posición crítica en relación con esta normativa. En primer lugar, la recurrió ante el Tribunal Constitucional, que anuló algunos artículos que se corresponden con la vivienda protegida. En segundo lugar, descartó por completo su aplicación en relación con la declaración de zonas tensionadas. Y, por último, este pasado mes de julio lanzó su propio anteproyecto de vivienda basado en un modelo diferente que descarta la intervención público en el mercado de alquiler y apuesta por la nueva promoción y la VPO para frenar la escalada de precios.