Vivienda nueva en Córdoba: tensión, escasez y urgencias

Y la previsión no es optimista. Muchos apuntan a la necesidad de más suelo en planeamiento, pero ese suelo ya existe en nuestro PGOU. El verdadero problema es que su puesta en carga es lenta, compleja y desmotivadora para los promotores. El PAU O-4 y el PP-O2 son ejemplos claros: sumarán 5.000 viviendas, pero su tramitación se ha ido alargando sin que hoy aún sean una realidad.

Mientras tanto, el mercado sigue tensionado. Las subidas de precio en la construcción y todos sus costes asociados como licencias, financiación, honorarios, etc, están llevando los precios de venta a cotas cada vez más altas. Pero esto no significa que el negocio inmobiliario sea más rentable: la vivienda tiene un techo de precio que el mercado puede asumir. Y cuando ese techo se alcanza, lo que pierde valor es el suelo, si no, no hay forma de cuadrar los números de la promoción inmobiliaria. Y estamos en esa tesitura.

A todo esto se une un problema clave del que se lleva tiempo alertando sin que se vislumbre solución: la falta de mano de obra. No hay suficientes trabajadores para levantar todas las promociones que necesitamos. A nivel nacional lo escuchamos también, la necesidad imperiosa de trescientas mil viviendas al año en lugar de las poco más de cien mil de ahora. La realidad es que no se podrían hacer. Lo que antes se construía en 18 meses ahora se proyecta en 24 por falta de mano de obra. Y ese alargamiento de plazos repercute en el coste final, en la financiación y en la rentabilidad.

Pese a todo, la demanda aguanta. El comprador está bien informado, es ágil y sabe que el producto escasea. Las promociones que salen al mercado se venden, porque Córdoba es una ciudad atractiva para vivir. Pero lo será menos si no somos capaces de ofrecer vivienda. La falta de vivienda de obra nueva y sus subidas de precios repercuten directamente en la oferta de segunda mano, que se sube al carro de esta dinámica.

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Desde obranuevaencordoba.es lo advertimos: hacen falta más viviendas, sí, pero sobre todo voluntad política, agilidad administrativa, estrategias realistas y soluciones para la mano de obra. Sin ellas, no habrá ni vivienda libre, ni mucho menos protegida.

El nuevo PGOM tiene una tarea principal por delante: asegurar la viabilidad económica de los suelos proyectados. Para ello, es imprescindible aumentar la edificabilidad de los sectores, permitiendo así absorber los crecientes costes de urbanización e infraestructuras que se les asignen. La experiencia de la Ciudad de Levante debe servirnos de referencia: una planificación excesivamente exigente en cargas y con baja densidad edificatoria ha impedido su desarrollo real. Como pequeño apunte a su planteamiento inicial, desde mi punto de vista, establecer un 50% de vivienda protegida en todos los sectores, puede generar desequilibrios, al trasladar al 50% libre la mayor carga económica del desarrollo, comprometiendo seriamente su viabilidad.

Juan Manuel Gómez es consultor inmobiliario y fundador de obranuevaencordoba.es