La venta de pisos en Córdoba crece un 15% pero se frena la de los nuevos

Antes de analizar los datos, hay que tener en cuenta dos cuestiones. Una es que el INE recoge en sus guarismos las inscripciones producidas en el Registro de la Propiedad en el primer trimestre, si bien hay compraventas que se materializaron en meses anteriores, con el acuerdo previo entre partes y el paso por el notario.

La otra estriba en que los indicadores de 2022 se cruzan con los de un 2021 que fue excelente en la compraventa de viviendas en Córdoba. Fue el ejercicio en el que más viviendas se vendieron desde 2008, con 7.758.

En el primer semestre, se comercializaron en la provincia 4.362 pisos. Son 574 más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Ello supone un incremento del 15,2%.

En cuanto al guarismo concreto de junio (el facilitado ayer por el INE), se saldó con crecimiento interanual, gracias exclusivamente al mercado de la segunda mano. Se formalizaron 766 compraventas. Son 60 más que en el sexto mes del pasado ejercicio. Eso se traduce en un aumento del 8,5%.

El indicador es mejor que el de mayo (-1,2%), cuando se dio el único descenso interanual del presente ejercicio y el de abril (+5,7%). Pero se queda a distancia de los crecimientos de doble dígitos que se registraron en el primer trimestre. Eso sí, enero, febrero y marzo contaron con la ventaja de compararse con un arranque de 2021 en el que el mercado inmobiliario aún estaba empezando a tomar para coger más músculo a partir del segundo trimestre, materializando una fulgurante recuperación del impacto de la crisis del Covid en esta actividad.

El mejor comportamiento, a diferencia de lo que sucedió en 2021, lo protagoniza el segmento de las viviendas usadas, que es el pilar del mercado inmobiliario por estos lares. El crecimiento interanual de sus operaciones fue del 17,8%, con lo que encontraron comprador 3.586 hogares de segunda mano.

En junio, el comportamiento interanual de los pisos usados siguió siendo claramente positivo. El crecimiento fue del 13,6% y se vendieron 668 hogares de este tipo, con 80 operaciones más formalizadas.

En la primera parte del ejercicio, los pisos a estrenar también se anotaron una evolución positiva, pero mucho más moderada. De enero a junio, se vendieron 776 de primera mano. Son 33 más que en la primera mitad del pasado año, con lo que el aumento fue del 4,4%.

En esta tipología de viviendas, es donde se aprecian señales de freno de las operaciones. Tanto el indicador de mayo como el de junio ya no han podido resistir la comparación interanual, siempre teniendo en cuenta que 2021 fue un ejercicio de boom para los hogares de primera mano: crecieron un 57%.

En cuanto al quinto mes de 2022, los pisos nuevos vendidos fueron 101. Son 37 menos que 365 días antes (-26,8%). En cuanto a junio, se comercializaron con éxito 98, cuando en idéntico periodo de 2021 fueron 118. Ello se tradujo en un descenso del 16,9%.

El crecimiento en los hogares de primera mano se sustenta en los buenos datos de marzo y abril. Los pisos nuevos son los de mayor coste y es ahí donde, primero, se deben estar empezando a ver los efectos de la incertidumbre que se cierne sobre la economía, con la guerra de Ucrania. Ante una decisión tan importante de compra -para la mayoría de familias, la más importante-, habrá potenciales compradores que se estén detrayendo, optando por no comprar o por desviarse a la segunda mano, que es más económica.

Y el panorama para el segundo semestre de 2022 no es halagüeño para el mercado inmobiliario. El conflicto bélico desatado por Rusia amenaza seriamente a los bolsillos de los cordobeses. En la provincia, el coste de la vida ha subido a fecha de junio un 11,2%, lo que muerde el poder adquisitivo de la ciudadanía. A todo esto hay que unir la subida de tipos, que supondrá un obstáculo para la compraventa de pisos. El clima de ralentización de la actividad no ayudará a la comercialización de viviendas.

Baste recordar el indicador ofrecido por el servicio de estudios de Unicaja. En su último informe sobre la comunidad autónoma, publicado en junio, estimó que la economía de la provincia crecerá en este 2022 un 3,2%. Sus cálculos son que en 2021 la subida fue del 4,4%. El frenazo es evidente. Y a todo esto hay que unir la debilidad clásica de Córdoba. De acuerdo a este estudio, será el segundo territorio andaluz en el que menos crezca el PIB en el presente ejercicio. Sólo tendría un dato aún más modesto Jaén, con un 2,7%.

En el propio sector de la construcción, ya se observan indicadores de precaución. Tras un 2021 en el que las viviendas visadas (termómetro de la futura edificación) en la provincia se dispararon de forma contundente -fueron 1.980 viviendas, que es la mejor cifra desde el año 2009-, en 2022 los promotores no han seguido esa misma senda.

En la primera mitad del presente ejercicio, el Colegio de Arquitectos dio su visto bueno técnico a proyectos de promociones que incluían 297 pisos. Esa cifra es inferior en un 74,4% a la alcanzada en el mismo periodo de 2021, al contabilizarse 866 hogares proyectados menos.