Las promotoras de Córdoba se apuntan a elevar hasta un 20% las viviendas en Poniente

El asunto procede de la anterior legislación urbanística andaluza que era tremendamente restrictiva en esta materia de forma que se aprobaron barrios nuevos con una fuerte dotación de zonas verdes y equipamientos sociales pero con una densidad de vivienda reducida. Un caso práctico de estas posibilidades se verá en el próximo consejo rector de la Gerencia de Urbanismo donde a Metrovacesa se le va a permitir llegar al tope de unidades construidas que permite la ley.

El solar se encuentra en el plan parcial del Hipercor y tiene unos 18.000 metros cuadrados brutos divididos en cuatro subparcelas. El espacio empezó contando cuando se aprobó el Plan General de Córdoba con 140 viviendas. Tras varias modificaciones, el número final serán 216 pisos. El número total del sector, solo con el cambio de una parcela, implica llegar a 1.300 viviendas en el plan parcial.

Ese plan parcial en concreto, el del Hipercor, nació con una densidad de viviendas de 34 por hectárea (10.000 metros cuadrados). La justificación de la empresa promotora asegura que el cambio no implica construir más pero sí mejora la situación del negocio y los ingresos municipales al elevarse el número de unidades de vivienda que se van a sacar al mercado.

La fórmula de las empresas para construir más pisos en el mismo espacio es fácil de deducir: construir viviendas más pequeñas . Según explican las promotoras en sus propuestas, la situación sociológica implica que es más difícil de colocar en el mercado los pisos grandes, de muchas habitaciones, dado que la composición de la estructura familiar está cambiando. Cada vez hay más personas que viven solas o parejas que tienen uno hijo o ninguno.

Para que el incremento de densidad de viviendas sea viable, la ley exige que los estándares de dotaciones pública s no se vean afectados. Es decir, que no se haga a costa de crear barrios similares a los del desarrollismo en España, donde la urgencia de crear pisos por el crecimiento de las ciudades se hizo a costa de unas condiciones sociales no indicadas. Esta operación es posible en nuevos barrios que se realizan con presupuestos altos en este tipo de reservas.

En el caso del barrio del Hipercor, el proyecto que pretende aprobar la Gerencia de Urbanismo explica que eso es posible. El sector nació con 323.000 metros cuadrados brutos y 138.000 metros cuadrados techo. El máximo terciario es de 40.000 metros cuadrados. Para esa cantidad de vecinos, se diseñaron 46.000 metros cuadrados de espacios libres, 16.000 metros cuadrados de terreno de uso docente, 13.000 metros cuadrados de uso y 11.126 metros cuadrados de comercial-social. En total, 83.000 metros cuadrados de uso comunitario y 4.318 plazas de aparcamiento (912 en viarios y 3.406 bajo las parcelas).

Los informes técnicos de la Gerencia de Urbanismo han autorizado la operación al entender que se siguen manteniendo los estándares de metro cuadrado por vivienda de cada una de estas categorías. No obstante, obligan a que se publique un listado con todos los propietarios del sector cinco años antes de que sucediese la operación. «Este artículo se introduce con la finalidad de incrementar la transparencia del proceso urbanístico, previniendo el tráfico de influencias y otros supuestos vinculados a las recalificaciones de fincas«, asegura el informe.

El cambio de Metrovacesa tiene otro objetivo ligado a poder mancomunar espacios dedicados a aparcamientos. Este tipo de operaciones se realizan cuando se pretende vender una planta completa de aparcamientos a un operador comercial para que pueda realizar una gestión conjunta. También establece un incremento de edificabilidad para la parcela del sector, propiedad de la misma promotora, que tiene un uso comercial.