El Poniente residencial de Córdoba, una locomotora inmobiliaria con 2.600 viviendas

El secretario general de Construcor , Francisco Carmona , asegura que Poniente es la «locomotora» de la actividad residencial en Córdoba. Para ello, recuerda, ha sido determinante que el Plan General la fijara como «la zona de expansión» de la capital. Y que hoy tenga tanto vigor no se puede entender sin lo que sucedió en la recesión. Carmona rememora que, cuando la crisis paró la actividad, los suelos de esta zona quedaron urbanizados . Al llegar la recuperación en 2015, la ventaja para los promotores era que el terreno estaba listo para levantar los bloques, si bien, advierten en Construcor, la expansión «hubiera sido más rápida si no hubiera sido por el problema de la concesión de licencias » por parte de Urbanismo.

Un análisis similar hace el consultor inmobiliario y director del portal y revista especializados en esta materia Obra Nueva en Córdoba , Juan Manuel Gómez: «Desde la salida de la crisis, Poniente ha sido el motor de la obra nueva ». Y su web permite cimentar su opinión con datos rotundos.

Los pisos avanzan por el Oeste gracias, sobre todo, a cinco planes parciales: Huerta de Santa Isabel Este (O3); Hipercor (O5, correspondiente a Camino de Turruñuelos); Cortijo del Cura (O4); nuevo Zoco (O7) y Ciudad de Jardín de Poniente (O1, que es la ampliación de la Arruzafa). Entre ellos, según Obra Nueva en Córdoba, suman actualmente 2.591 pisos a estrenar (son de promociones en comercialización, que es un estadio previo a la construcción, en obras o con su ejecución finalizada, pero con viviendas pendientes de vender): 1.846 de renta libre y 745 VPO. Poniente aporta así tres de cada cuatro hogares nuevos de la capital. Ese porcentaje baja en la renta libre (al 71,3%) y sube en la protegida hasta suponer un 87% de los pisos nuevos de este tipo.

Gómez luego disecciona la situación de cada una de estas cinco bolsas de suelo. «La que tiene mayor actividad» es la ampliación del Zoco , donde el PGOU prevé 2.516 nuevos hogares (de ellos, 629 son de protección). No en vano, allí el portal que dirige tiene localizadas un millar de casas nuevas (854 de renta libre y 158 de VPO). Es donde se construyen ahora potentes promociones como las Terrazas de Poniente Sur (123 hogares) de Metrovacesa o Residencial Poniente (166) de Servihabitat .

Este plan parcial, apunta Gómez, está «todo puesto en carga» (promociones en venta pero sin empezar aún; en obras o acabadas pero con casas aún disponibles) menos dos parcelas con comercialización ya en el horizonte.

Luego, salta al plan parcial de la expansión de la Arruzafa (1.800 hogares dibujados en el Plan General, de los que 450 son VPO), donde la «actividad es notable». En la web que dirige, se recogen 527 hogares nuevos en la actualidad (361 libres y 166 de VPO). Dicho plan parcial «avanza a buen ritmo», con siete promociones en obras. Entre ellas, están dos de Neinor , gigante del ladrillo y el principal promotor en la capital tras su compra de suelos a Cajasur: Azahar Homes (74) y Zahir Homes (56).

A esto se une, profundiza, «la última promoción de VPO allí, que es Arcángel San Gabriel [166], que espera tener licencia para fin de año» y que a Neinor le «queda una manzana» de 141 hogares por levantar. Esta gran promotora espera sacarla a venta en el primer trimestre de 2020. Con esta nómina de actuaciones, los suelos disponibles en este enclave quedan «casi agotados» aguardando a la resolución de la situación de «una bolsa de terrenos de Urbis , inmersa en una administración concursal, que supone en torno al 30% del suelo que hay allí».

La siguiente parada por los nuevos barrios de Poniente es en Huerta de Santa Isabel Este , el plan parcial más ambicioso de los cinco en marcha: el PGOU planificó allí 2.900 pisos (1.566 de protección). El portal detecta 589 viviendas nuevas (216 libres y 373 de VPO). Gómez explica que este barrio está «empezando a funcionar bastante bien y hay suelo urbanizado disponible » -es una de las áreas de crecimiento claras de Poniente-. Tendrá un «impulso fuerte» con las 308 VPO que hará la empresa municipal Vimcorsa. Y destaca un operador que entra fuerte. Es Inmoglaciar . Prevé allí tres promociones y otra en el plan parcial de Hipercor. Entre sus cuatro proyectos, invertirá 42 millones para hacer 192 pisos.

En cuanto a dicho plan parcial de Hipercor (en el PGOU, tiene pintadas 1.236 viviendas, de las que 312 son protegidas), este consultor inmobiliario reseña que tiene bastante suelo finalista (urbanizado) «disponible». «Tiene margen de crecimiento aún», añade. En el portal que dirige, aparece con 254 pisos nuevos (206 libres y 48 de protección). Cuenta, ahonda, con dos proyectos en ejecución -uno es el Mirador de la Albaida (40) de Metrovacesa - y otros tres aún en comercialización. Añade que en VPO se va a quedar en breve «completo», salvo por una pequeña parcela de unos 20 hogares.

El itinerario concluye en Cortijo del Cura (el Plan General recoge 1.500 viviendas, de las que 375 son VPO), que está cerca de quedarse sin suelo urbano. «Obranuevaencordoba.es» señala que hay 209 pisos a estrenar (todos de renta libre). Gómez apunta que «está todo vendido» ya allí, salvo una promoción en comercialización.

En cuanto a los precios, una muestra de quince edificaciones de renta libre, recogidas en la web que se está usando como fuente, señalan una banda de coste mínimo para una vivienda (no se comparan hogares homogéneos) que va de los 122.000 euros (nuevo Zoco) a los 304.000 (crecimiento de la Arruzafa) . Es un «reflejo», explica Gómez, de la tipología «muy variada» de viviendas que se acometen.

Añade que precisamente la expansión de la Arruzafa es el lugar, de estos cinco enclaves, donde más hay que rascarse el bolsillo: «Es el más caro, pero funciona bien. Tiene un porcentaje de comercialización bastante bueno».

Dice que el ritmo de ventas es «continuo» en Poniente , pero «lento en 2019». «La oferta ha ido subiendo y el ritmo de comercialización ha descendido respecto a otros años -reflexiona-. Se puede decir que se está vendiendo algo menos que en 2018 y 2017», Apunta que en ello influyen también factores como la inestabilidad política .

El atractivo de esta zona de expansión ha concitado la presencia en ella de operadores del sector de ámbito nacional: Neinor, Inmoglaciar, Servihabitat o Metrovacesa . El gerente de Promociones en Andalucía Occidental de esta última compañía, Marcos Relaño, explica que «la peculiaridad de Córdoba es que crece casi exclusivamente hacia Poniente». Este gigante inmobiliario apostó por esta zona porque, justo antes de la crisis, se quedaron listos «muchísimos miles de metros cuadrados» de suelo finalista (urbanizado, con lo que está preparado para elaborar el proyecto, pedir licencia y levantar la promoción tras haberse construido los viales o las zonas verdes, una actuación muy cara). «Era lo más atractivo para construir a corto plazo . En Metrovacesa intentamos posicionarnos siempre donde están las mejores ubicaciones para el desarrollo de promociones», argumenta Relaño.

Indica que en Poniente «estamos todos los actores principales del sector por esa calidad del suelo» y también por el auge que vive la construcción residencial. Metrovacesa está construyendo el Mirador de la Albaida (40 viviendas) en el plan parcial de Hipercor y las Terrazas de Poniente Sur (123) en el nuevo Zoco , donde también se fija como objetivo iniciar la comercialización para fin de año del Residencial Panorama (121). Además, tiene varios solares más en Huerta de Santa Isabel Este y en el plan parcial de Hipercor, a desarrollar «en un futuro en función de la evolución de las promociones que tenemos en marcha y del mercado».

Respecto al suelo urbanizado disponible aún, el secretario general de Construcor señala que «hay suficiente para mantener cuatro años el ritmo de inicio de construcciones ». Y Poniente tiene otras tres grandes bolsas de suelo residencial que aún no se han urbanizado, por parte de privados: la de Huerta de Santa Isabel Oeste (3.663 viviendas) y los planes parciales Ciudad Jardín de Poniente O2 (1.331), que está pegado a la ampliación de la Arruzafa, y O3 (1.057). Estos dos últimos son suelos que caen del sur de El Patriarca .

Carmona apunta que «en la medida en que la situación económica y financiera se mantenga en la línea de los últimos años es previsible que de aquí a muy poco tiempo se reactiven» los procesos de urbanización. De hecho, fuentes consultadas en la Gerencia de Urbanismo analizan la posibilidad de un escenario en el que se agotara el suelo finalista sin tener listos para construir los terrenos aún no desarrollados, que tensionara los precios, y a priori lo descartan: «No tiene pinta de que eso vaya a pasar. Hay mucho suelo urbanizado».

Añaden que «parece que la siguiente bolsa en urbanizarse» será el plan O2 de Ciudad Jardín de Poniente . «Lo pensamos por condiciones de propiedad y lugar. Es el más atractivo para las ventas, pues es donde los precios están más altos en el crecimiento de Poniente [está pegado a la expansión de la Arruzafa]», afirman. En Gerencia, sostienen que, cuando se vaya agotando Santa Isabel Este, se urbanizará la parte Oeste. «Parece que son las dos actuaciones de la Córdoba de 2022/2026 ó 2023/2027 », que es el horizonte para poder empezar «a ver allí grúas», dicen.

Las 16.003 viviendas previstas en estos ocho grandes planes parciales de Poniente podrían albergar a 41.600 personas si estuvieran todas construidas, tomando como base el cálculo de habitantes por hogar de la provincia de Córdoba (2,6) para 2019 del Instituto de Estadística de Andalucía.

Esos terrenos incluyen reservas de suelo público para equipamiento educativo, social o deportivo. En Urbanismo, apuntan que muchas de esas nuevas bolsas dotacionales del Oeste aún están vacías. Admiten que «ponerlas en carga es muy costoso» para la Administración y es un proceso que se hace por «goteo». Las fuentes consultadas en la Gerencia matizan que aún «no es necesaria» esa labor de desarrollo de equipamientos, pues « no hay densidad suficiente de población » para ello.

«Todavía faltan años para que se alcance el cien por cien de la edificabilidad en estos enclaves», reflexionan en Urbanismo, para añadir que son « barrios de residentes jóvenes , y con el tiempo las familias empezarán a aumentar y es en ese momento cuando comenzarán a hacer falta las dotaciones, pero, por ahora, eso no pasa». Además, recuerdan en la Gerencia que los Ayuntamientos también tienen la posibilidad de las gestiones indirectas: concesiones de suelo municipal para que privados hagan equipamientos.