La recaudación de fondos bloquea la legalización definitiva de parcelaciones en Córdoba

Las parcelaciones que se han normalizado son exclusivamente aquellas que se han fusionado con la ciudad por crecimiento orgánico. Pero ni siquiera se ha podido culminar el procedimiento casa a casa. Solamente se ha llegado a un caso, Cuevas de Altázar, en las que se ha superado el proceso de reparcelación que permite inscribir los terrenos como solares en el Registro de la Propiedad. Las dotaciones de servicios se han realizado más al amparo de procesos extraordinarios, de influencia política, que de actuaciones regladas por unas leyes que han ido reduciendo progresivamente los estándares de exigencia.

El caso de la legalización de parcelas puede explicar bien qué ha ocurrido con una periferia que ha gastado cientos, miles, de horas de trabajo de funcionarios, políticos, representantes vecinales y abogados. Cuevas de Altázar ha sido de las pocas que fue capaz de reunir los 700.000 euros que les costó el procedimiento de reparcelación y que es un gasto previo a colocar un ladrillo.

Para explicarlo de forma sencilla, el Ayuntamiento de Córdoba es el propietario legal del diez por ciento de los aprovechamientos urbanísticos que se generan cuando la ciudad crece o regulariza su crecimiento. La teoría es que recibe suelo para intervenir en el mercado de la vivienda. En realidad, el Patrimonio Municipal de Suelo es un gravamen más. Puede ser monetizado: sustituido por el valor en dinero. Las parcelas rara vez tienen un 10 por ciento de suelo libre de edificaciones por lo que han de entregar el dinero sí o sí.

Cuevas de Altázar entregó el cheque en la Gerencia de Urbanismo con el coste de su reparcelación en un acto con el entonces teniente de alcalde Pedro García (IU) en 2017. Y recibió la idoneidad para inscribir los solares en 2023. Es un asunto relevante a efectos, por ejemplo, de financiación bancaria, necesaria para los proyectos de urbanización. Desde entonces, aquella buena noticia no se ha repetido. La siguiente iba a ser El Sol, que inscribió su junta de compensación hace 21 años.

La razón la explica Manuel Mellado, abogado experto en procesos de parcelaciones y que lleva en este proceso desde sus inicios en la empresa Ecourbe. El letrado explica que hay un problema serio de morosidad en las juntas de compensación (en las reuniones de propietarios que impulsan las legalizaciones). Y es que existe un tanto por ciento de dueños de suelo que son morosos, que no ponen el dinero. No es mayoritario pero sí lo suficientemente significativo como para que los procesos no avancen.

Noticia Relacionada

Córdoba da el primer paso para redactar el Plan General de Ordenación Municipal

Rafael Ruiz

Más zonas verdes, una solución definitiva para las parcelaciones y habilitar suelo para dar oportunidades a las empresas, las claves de futuro

Mellado explica muy gráficamente que esa situación de morosidad se da «en todas las iniciativas en marcha«. Cuevas de Altázar no fue la primera de la norma sino la exepción de la misma. Y una manera posible de actuar es que unos propietarios pongan el dinero que otros se niegan a entregar. Pero nadie da duros a pesetas.

El proceso de reparcelación y de legalización, explica Mellado, se lleva a cabo se pague o no. No es como esos acuerdos de las comunidades de vecinos donde el que no paga ascensor, no tiene llaves para usarlo. Sus efectos positivos se generan para la totalidad de los propietarios. En ese sentido, Intervención ha explicado que no es posible activar la inscripción de los solares hasta tanto no se entrega el dinero. Cómo se consiga es una cuestión que atañe a los particulares.

El Consistorio tiene aquí uno de los objetivos de la renovada Oficina del Territorio que fue recientemente presentada, tras recibir nuevos recursos, en presencia del presidente del Consejo del Movimiento Ciudadano, Juan Andrés de Gracia, que es uno de los representantes vecinales más activos para que no se abandone la línea de trabajo.

Mellado entiende que una vía de trabajo que se le está poniendo encima de la mesa a Urbanismo es que acuda a expedientes de apremio. A embargos. Las juntas de compensación son entidades que colaboran con la Administración en un servicio público. La ley permite desde hace décadas que se acuda a una vía similar a la tributaria para que quien no pague, lo haga. Otra cosa es que políticamente alguien vaya a pulsar ese botón.

Una de las claves que hay que tener en cuenta es que los cambios en las normas permiten adelantar la dotación de servicios básicos a las parcelas que se levantaron sin licencia. Pero eso no es un salvoconducto para abandonar los procedimientos de legalización por mucho que se reduzcan las exigencias técnicas. El Plan General que ahora se va a reformar dividió las parcelas, compuestas por 11.000 viviendas, según los datos del CMC, entre las que se integraban en la ciudad, las que se iban a legalizar y las que no tenían legalización posible pero permitía algunas iniciativas de dotaciones de servicios. El proyecto ha movido mucho papeleo pero se ha frenado siempre cuando llega la hora del dinero.

Las parcelaciones o urbanizaciones (que es el eufemismo de moda en el mundo político) que están afectadas por este proceso son ajenas a la cuestión de quién se hace cargo de los gastos de mantenimiento. Durante un tiempo largo, que probablemente se va a cambiar con nuevos criterios en la Gerencia de Urbanismo, tendrán que financiar su día a día mediante entidades de conservación que pueden ser, explica Mellado, «un instrumento válido» para reducir los estándares de la urbanización.