El nuevo marco legal de servicios a las parcelas de Córdoba arranca en septiembre

El reglamento de la Lista es un documento extenso que desarrolla de forma prolija una ley igualmente extensa. El borrador cero, que es el único conocido hasta el momento porque salió a exposición pública, tiene más de trecientos folios, 457 artículos, tres disposiciones adicionales, cinco transitorias y una derogatoria. Para hacerse una idea, regula desde el nuevo régimen de suelo en Andalucía hasta el hábitat troglodítico, nombre que reciben los municipios donde hay vecinos que viven en cuevas como ocurre en zonas de la provincia de Granada. Esta información se ha realizado sobre ese borrador que puede ser sometido a cambios.

Por qué está en vigor la Lista y no se aplican sus determinaciones a las parcelas irregulares es una cuestión que decidió el propio Gobierno andaluz. Cuando se aprobó la ley, se incluyeron dos disposiciones que decían que, hasta que se aprobase la norma de desarrollo propia, se seguirían usando las determinaciones relativas al planeamiento y a la disciplina urbanística que venían arrastradas de anteriores normativas. En este último caso, se sigue usando la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Entidades como el Consejo del Movimiento Ciudadano pidieron que las elecciones no frenaran la aprobación del reglamento.

Lo que se va a empezar a usar es la norma que consagra un cambio de tesis que ha sido progresiva y que empezó, poco a poco, con el PSOE. Las primeras regulaciones de suelo aseguraban que las viviendas estaban en suelo urbano y punto. Todo lo demás era un cuerpo extraño que no cabía tolerar ni dotar de servicios. Pero se crearon miles en Córdoba y muchas decenas de miles en Andalucía.

La gatera para la dotación de servicios se ha ido agrandando hasta convertirse en una posibilidad cierta para quien quiera pagarse las obras sin necesidad exacta de promover la legalización total. El nuevo modelo permite agua, saneamiento y electricidad (incluso gas ciudad en algunos casos) en viviendas que no se levantaron con licencia y no han sido legalizadas del todo.

El sistema es doble. Permite hacerlo vivienda a vivienda mediante una figura ya conocida, el Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) que ha visto ampliadas las casuísticas, o de forma colectiva. Mediante planes especiales en el que un grupo homogéneo de vecinos se pone de acuerdo para presentarse ante la Gerencia de Urbanismo y pedir servicios. Lo primero que conviene dejar claro es que todo el mundo con parcela (o nave industrial) no tendrá derecho a servicios.

El sistema se ha reservado para quien tenga la edificación terminada, no se pueda ya derribar y no tenga que realizar complejísimas obras para traer servicios desde muy lejos. Es para quien puede hacer pequeñas actuaciones corriendo siempre con los gastos que conlleva. Pagando siempre.

El reglamento, así como la ley, advierte de que siempre serán casas terminadas, edificaciones completas sobre unos criterios marcados. Además, tendrán que garantizar que son seguras mediante los informes correspondientes y que no ocupan espacios calificados de riesgo. Y esta es una parte relevante: no es preciso estar en Medina Azahara o el río. Simplemente ocupar un predio de riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones o con la tecnología (como la cercanía a una línea de alta tensión). El trazo va a ser más fino.

El Ayuntamiento de Córdoba se va a tener que mover rápido porque el reglamento le otorga un plazo de seis meses para contestar las propuestas individuales de AFO. Los planes especiales, o peticiones colectivas de servicios, no cuentan con ese marco porque su gestión es algo más pesada a efectos normativos. En AFO, es algo más simple: basta con demostrar que la casa está terminada, que tiene cierta antigüedad, que es segura y que tiene los servicios básicos cerca. Si los tiene lejos, se permiten, como en la anterior norma, «instalaciones de carácter autónomo» que tendrán que ser autorizadas. Es decir, que se podrá pedir un permiso para colocar una fosa séptica o unas placas solares, cosa que ahora se hace por las bravas. El AFO se ha ampliado a casas construidas en suelo urbano sin papeles. Que las hay.

Los planes especiales se podrán poner en marcha salvo en los casos donde la parcela tenga prevista su legalización y ya tenga aprobado definitivamente su ordenación detallada. Es una manera que tiene la ley de decirle a quien puede ser legal que no busque atajos y acabe. El sistema, así, vuelve a ser flexible. El procedimiento se podrá iniciar de oficio o cuando se represente, al menos, al cincuenta por ciento de los afectados. Y aquí pueden entrar todas las viviendas, incluso las que están pleiteando para que no sean derribadas. Si en el futuro, un juez entiende que han de ser demolidas tiene preferencia este pronunciamiento incluso cuando se ha conseguido tener servicios de forma legal. El procedimiento colectivo es doble: en primer lugar tendrán que tener individualmente la condición de AFO y, posteriormente, acometer el plan especial.

El sistema tiene cambios. Hasta el momento, la política de la disciplina urbanística consistía en evitar la creación de nuevos núcleos dando cierta manga ancha a la colmatación de los existentes. No se creaban parcelaciones pero sí parcelas donde ya había casas. Hasta la judicatura había aceptado que no es lo mismo construirse una vivienda en plena Sierra que rodeada de chalés en El Higuerón. Eso ya no será posible. Las parcelas que queden libres en estos lugares afectados por planes especiales no serán divisibles y tendrán que quedarse obligatoriamente vacías. Todas las obras correrán a cargo de los afectados y a las compañías suministradores solo se le podrán exigir la actuación mínima para poner el agua o la electricidad en la toma colectiva.

Existe una tercera vía para el reconocimiento que son las parcelaciones maduras que se han quedado en el borde de las ciudades (las que se encuentren separadas tienen casi cerrado el acceso a esta vía). Cuando sean compatibles con el planeamiento de la ciudad, se les podrá incluir en ella mediante un procedimiento urbanístico que depende de cada Ayuntamiento dotándose de estructura urbana a costa de sus propietarios. Aquí tendrán cerrada también la puerta las que estén en puntos calientes como Medina Azahara o los puntos más cercanos al río.

El nuevo reglamento incrementa los poderes de inspección de los ayuntamientos y mantiene las restricciones a la ocupación del suelo rústico. Los partidos más críticos con la ley han chocado con el criterio de que permite construcciones legales en este tipo de suelo, cosa que ha pasado en todas las legislaciones anteriores cumpliendo parámetros concretos. De hecho, se han afinado los preceptos para evitar la creación de nuevas parcelaciones mediante prohibiciones expresas desde el momento mismo de la gestión del suelo o la apertura de caminos, que es el signo de que un nuevo asentamiento está apareciendo. Ese es uno de los problemas que ha tenido siempre el Ayuntamiento de Córdoba. Tiene poco personal para detectar las obras en construcción y las nuevas parcelaciones.