Nueva oleada de conversión de locales comerciales en apartamentos turísticos en Córdoba

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La oleada de transformación de locales comerciales en los barrios más consolidados de la ciudad en apartamentos turísticos (también para pisos de residencia para personas mayores que no tienen la posibilidad o tienen mucha dificultad ya para subir a plantas altas de edificios con escaleras y sin ascensor) es claramente constatable simplemente con repasar los últimos datos de la comisión de licencias de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) del Ayuntamiento de Córdoba.

En concreto, las reuniones de este órgano urbanístico reflejan cómo las autorizaciones de la conversión de este tipo de establecimientos de comercios para destinarlos a apartamentos turísticos rozan las dos decenas simplemente en los dos últimos meses. La media de licencias es prácticamente de tres-cuatro alojamientos nuevos por cada reunión, mientras que la cifra bordea perfectamente la decena mensualmente.

La transformación de locales comerciales en apartamentos turísticos está extendida prácticamente por toda la ciudad, excepción lógicamente de los barrios nuevos como expansión de la ciudad (en muchos casos los bajos ya se usan para viviendas residenciales con grandes patios privados interiores). Esta tendencia, sin embargo, se expande principalmente y se hace más visible en el Casco Histórico, en la parte más alejada del Centro, y en barrios como Ciudad Jardín o Santa Rosa, barrios envejecidos y sobre todo muy cercanos a los destinos a los que se dirigen los turistas.

Las últimas calles de Ciudad Jardín con autorización de estas transformaciones son Alcalde Velasco Navarro, Virrey Caballero Góngora, Infanta Doña María o Maestro Priego López. Por el Centro también se han autorizado en avenida Cervantes, Eduardo Lucena, avenida Gran Capitán, Pérez de Castro o calle Arenillas.

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También son visibles en Cruz Conde (Pintor Juan Gris), Fátima (Ingeniero Juan Vigueras González, Profesor Tierno Galván o Antonio Fernández 'Fosforito') o Viñuela, entre otros.

El atracón de nuevos apartamentos turísticos evidencia que los operadores habituales de este negocio ya no están solos. Mercer, Puerta Sevilla, Grupo Marín u Hotusa son algunos de los que han operado o comienzan a operar en Córdoba en este segmentos. A ellos se unen muchos particulares que establecen su nueva empresa. Entre los solicitantes también están pequeños nuevos operadores como Promociones Garesc o Injupisa (un edificio de viviendas para cuatro alojamientos turísticos).

Esta última oleada de conversión de locales en viviendas puede estar motivado por haberse proyectado en los meses previos a la entrada en vigor de la nueva normativa en Andalucía sobre viviendas de uso turístico (VUT). El Consejo de Gobierno de la Junta, que presidente Juanma Moreno (PP), aprobó el nuevo decreto en la última sesión del Ejecutivo en enero. El BOJA recogió la publicación el segundo día de febrero. Su entrada en vigor se produjo en los últimos días de ese mes, justo antes de la celebración del macropuente del Día de Andalucía.

Tras dos meses de aplicación, todavía es pronto para comprobar sus efectos, que, en principio, deben frenar la proliferación de este tipo de viviendas de uso turístico en las zonas más castigadas por este sector de impulso económico. Las consecuencias se irán comprobando con el paso de los meses, aunque ya hay una leve reducción de los apartamentos dedicados a este uso en Córdoba en el primer trimestre de 2024 respecto a 2023.

La ciudad terminó el año pasado con un récord histórico de apartamentos turísticos puestos a disposición del público. Córdoba cerró 2023 con un total de 343 alojamientos de uso turístico, según los datos oficiales que proporciona el Instituto Nacional de Estadística (INE). En concreto, los mismos ponen a disposición de los usuarios un total de 1.128 plazas.

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El año fue también espectacular en el número de pernoctaciones en estos apartamentos turísticos. Fueron 81.731, también según el INE, lo que supone que pernoctaron 21.000 personas más en ellos que un año antes, en 2022. El crecimiento fue del 36 por ciento.

Sin embargo, la última Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turístico del INE, a fecha del 31 de marzo en datos provincializados, refleja que la ciudad está, en ese momento de foto fija, con apenas 863 plazas que le otorgan los 286 apartamentos.

¿Han desaparecido tantos alojamientos y plazas en tan poco tiempo? Lo cierto es que la influencia del decreto de la Junta, con endurecimiento de los requisitos para tener un alojamiento de este tipo, ha podido espantar a algún propietario, aunque sus efectos reales todavía son muy incipientes y sólo se conocerán a largo plazo. Hay que recordar que una encuesta se basa en lo que dicen los encuestados y no en los datos reales de un organismo. Por tanto, puede haber reticencia de los propietarios ahora a exponer sus VUT.

La normativa andaluza, para empezar, tiene entre sus principales medidas otorgar a los ayuntamientos la facultad, en materia de viviendas con usos turísticos, de establecer «limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona».

Han aumentado los requisitos y exigencias de habitabilidad, acondicionamiento o servicios comunes de los VUT. Entre ellos, fija una superficie máxima por persona, el número de baños o la climatización, entre otros.

También entra a regular la materia de horarios, una petición clara de los hosteleros, que sí tenían esa limitación. Ahora, el período de ocupación de las unidades de alojamiento ha pasado desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11.00 horas del día de salida.

Hay otras limitaciones que tratan de limitar su expansión, aunque todavía no haya tenido un reflejo en los datos de Urbanismo en Córdoba. De este modo, no puede haber alojamientos turísticos en VPO. Igualmente, trata de erradicarse la convivencia de los pisos turísticos con pisos residenciales, ya que los títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios podrán tener la prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico. De hecho, los alojamientos situados en apartamentos turísticos sólo pueden ocupar ya la totalidad o deben estar en una parte independiente del edificio residencial.